近日，國務(wù)院正式公布《土地調(diào)查條例》(以下簡稱《條例》)。顯然，《條例》的出臺與目前正在進行中的第二次全國土地調(diào)查有著密切的關(guān)系。早在2007年5月，政府相關(guān)部門便開始著手對全國土地情況進行總體深入調(diào)查。根據(jù)去年6月公布的《第二次全國土地調(diào)查總體方案》，這次全國土地調(diào)查被分為了3個階段：2007年1月正式啟動，并在6月前展開有關(guān)準備工作，7月1日開始全面調(diào)查，2009年上半年完成調(diào)查工作。或許是一個巧合，聲勢浩大的第二次土地調(diào)查距離在1996年完成的第一次全國土地調(diào)查已逾10年。

　　二次調(diào)查“劍”指違規(guī)違法土地

　　據(jù)了解，此次全國土地調(diào)查的主要任務(wù)包括開展農(nóng)村土地調(diào)查，查清全國農(nóng)村各類土地的利用狀況；開展城鎮(zhèn)土地調(diào)查，掌握城市建成區(qū)、縣城所在地建制鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)土地狀況；開展基本農(nóng)田狀況調(diào)查，查清全國基本農(nóng)田狀況；建設(shè)土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)調(diào)查信息的互聯(lián)共享。在調(diào)查的基礎(chǔ)上，建立土地資源變化信息的調(diào)查統(tǒng)計、及時監(jiān)測與快速更新機制。

　　事實上，從第一次全國土地調(diào)查到第二次全國土地調(diào)查，10年的時間，全國土地利用狀況發(fā)生了巨大的變化。可以說，這一次的全國土地調(diào)查意義相當重大。

　　一方面，調(diào)查的結(jié)果可能為加強和改善土地調(diào)控提供詳實的信息保障。畢竟，“節(jié)約集約用地”、“最嚴格的土地制度”、“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”等大政方針，都離不開全面、真實、細致的土地數(shù)據(jù)，而第二次土地調(diào)查所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)必將提高調(diào)控的準確性和有效性。

　　另一方面，第二次土地調(diào)查也可以使大量違規(guī)、違法用地行為曝于陽光之下，為查處違規(guī)、違法用地提供直接線索。而一個更為重要的意義還在于，這次的土地調(diào)查能夠促進土地利用更趨于透明和規(guī)范，包括建設(shè)性用地的規(guī)劃、利用、管理更趨于科學化，經(jīng)營性用地出讓將更加透明化。屆時，各類園區(qū)大規(guī)模用地的行為將步履維艱，大幅房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓也將受到限制。

　　地價5年上漲24倍

　　不久前，記者了解到，位于北京通州區(qū)繁華地段的一塊土地面積僅5畝、建筑面積僅2.4萬平方米的商業(yè)用地，私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價格卻已經(jīng)達到了8000萬元，且土地購買方還要支付4000萬元的土地增值稅。而擁有這塊土地的開發(fā)商在2003年獲得地塊時的價格僅有500萬元，短短5年的時間，同一宗地塊的交易價格居然上漲了24倍，遠遠高于地塊所在地區(qū)的房價漲幅，“囤地”暴利可見一斑。

　　很顯然，依靠囤積土地來賺錢的開發(fā)商所獲得的利潤要遠遠高于房產(chǎn)開發(fā)，一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者透露，目前其正在海淀區(qū)西北旺參與一塊土地的一級開發(fā)，卻并不準備參與該地塊的二級開發(fā)。理由就是二級開發(fā)需要投入大量的人力、物力，可利潤卻比一級開發(fā)也高不了多少。其也明確表示，今后只做地產(chǎn)不做房產(chǎn)。

　　催生大量開發(fā)商靠囤積土地賺錢的正是被形容為如“火箭”躥升的地價，而地價比房價漲得快已經(jīng)是不爭的事實。面對當前“面粉比面包貴”的現(xiàn)狀，不少開發(fā)商也承認這必將導致地產(chǎn)泡沫的破裂。SOHO中國董事長潘石屹向記者表示，比較合理的土地價格應該是城市核心區(qū)的土地價格不超過周圍房價的60%，而目前一些土地出讓的價格甚至比周圍的房價高出一倍，如今年蘇寧環(huán)球拿到的上海南京路地塊，土地價格已經(jīng)達到6.9萬元/平方米，遠遠高于同一區(qū)域內(nèi)的房價，這是非常不正常的現(xiàn)象。

　　與此同時，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，目前土地出讓環(huán)節(jié)存在眾多問題。首先，土地出讓模式并沒有做到公開公正；其次，地價上漲迅速、土地有效供應增長遲緩，推動房價猛烈上漲；第三，中小開發(fā)商迅速被擠出，統(tǒng)計顯示，去年以來50%以上的大型地塊都是由大開發(fā)商以及上市公司獲得；最后，單宗土地面積過于巨大，去年出現(xiàn)多幅單宗出讓面積相當驚人的大幅土地，成交價格也創(chuàng)下新高。而其也公開指出，目前國內(nèi)土地價格過高已嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格。未來3年內(nèi)，房價必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。

　　去年土地收益暴漲六成

　　最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年，全國土地出讓總價款自2006年增長三成，創(chuàng)下歷史性的7676.89億元以后再度大幅增長。據(jù)國土資源部財務(wù)司提供的數(shù)據(jù)，去年1-11月底，全國土地出讓總價款為9130億元，同比增長58.9%。

　　而談到去年土地收益的大漲，就不能不提及在全國土地招拍掛市場頻頻出現(xiàn)的“地王”：2007年7月19日，香港嘉華集團下屬公司以10.9億元競得廣州市珠江新城一地塊，該價格比2億多的起拍價高出近5倍，并以11912元/平方米的樓板價成為廣州“地王”新貴。

　　2007年7月24日，國內(nèi)最大金額單宗土地——湖南省長沙市新河三角洲地塊被北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團有限責任公司以92億元聯(lián)合拍得。僅憑46.38億元的掛牌起始價，該地塊已經(jīng)是“中國地王”。

　　2007年8月24日上海南京路步行街商辦寶地——黃浦區(qū)163#街坊地塊掛牌出讓成功，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元競得，折合66930元/平方米的樓板價也使得該地塊成為了內(nèi)地“單價地王”。

　　北京師范大學教授鄔翊光教授指出，目前有不少開發(fā)商高價拿地并不是單純?yōu)榱私ㄔ旆孔映鍪郏�而是為了在股市上翻云覆雨，將獲得的土地作為一種金融手段進行資本運作。對此，中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春也認為，一些上市房地產(chǎn)企業(yè)憑借雄厚的資本力量，頻頻拿地，制造“地王”，使得房地產(chǎn)投機和投資需求擴張，真正的住房消費反而受到了壓抑。

　　在政府相關(guān)部門大力打擊開發(fā)商“囤地”的作用下，不少開發(fā)商似乎也意識到積極、大量的拿地未必會是一件益事。而萬科集團董事長王石更是公開表態(tài)，今后不再拿“地王”。王石的表態(tài)能否帶動其他開發(fā)商停下“瘋狂”拿地的步伐尚不得而知，但至少可以肯定的是，在多方宏觀調(diào)控的打壓下，“地王”或?qū)⒉辉兕l現(xiàn)樓市，地價回歸理性也必將成為一大趨勢。(賴大臣)