昨天，最高人民法院將兩個物權法相關司法解釋——《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的征求意見稿向社會公布，廣泛聽取社會各界意見。征求意見截止日期為今年7月16日。

　　小區(qū)共有部分盈利歸業(yè)主

　　征求意見稿規(guī)定，建筑區(qū)劃內除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于“建筑區(qū)劃內的其他公共場所”。建筑區(qū)劃內已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施等以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于“公用設施”。按照物權法第七十三條規(guī)定，這些公共場所和公用設施都屬于業(yè)主共有。

　　征求意見稿明確，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

　　改變道路用途要業(yè)主同意

　　征求意見稿規(guī)定，改變建筑區(qū)劃內按照規(guī)劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。按照物權法規(guī)定，決定這些重大事項，應當經(jīng)半數(shù)業(yè)主同意。

　　征求意見稿規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

　　有利害關系的業(yè)主不單指鄰居

　　物權法規(guī)定，民宅商用應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。但何為“有利害關系的業(yè)主”并未明確，有人將此片面理解為“鄰居”。此次征求意見稿首次將“正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧”作為確認“利害關系”的標準，規(guī)定因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法所稱“有利害關系的業(yè)主”。

　　也就是說，不論相鄰與否，凡是“正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧”受影響以及可能受影響的業(yè)主都是“有利害關系的業(yè)主”。征求意見稿同時明確規(guī)定，業(yè)主未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

　　受害業(yè)主1年內可撤銷決定

　　物權法第七十八條第二款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。征求意見稿明確了業(yè)主行使撤銷權的時效，規(guī)定合法權益受到侵害的業(yè)主在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內，行使物權法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權的，應予支持。這比一般的兩年訴訟時效要短了許多。

　　小區(qū)車位4年內先滿足業(yè)主

　　征求意見稿規(guī)定，建設單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后4年內，能夠按照規(guī)劃文件中有關車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形，業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持。

　　業(yè)委會今后可成被告

　　征求意見稿規(guī)定，業(yè)主委員會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施和業(yè)主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。此前，因業(yè)主委員會沒有能力來承擔對外的賠償責任，所以不能作為被告上法院。然而此次征求意見稿并未明確，如果業(yè)委會造成他人損失作為被告被法院判決賠償，究竟是由有過錯的業(yè)委會成員承擔，還是由全體業(yè)主分擔。(記者 邱偉)