農村宅基地流通一旦放開對房地產市場影響重大———

　　農村宅基地是否能上市流通以及如何上市流通，“小產權房”能否“轉正”——在剛剛結束的中共十七屆三中全會上，這些問題引起了社會的廣泛關注。

　　會議之前市場就普遍預期在本屆會議后農村的宅基地可能會上市流通了，甚至還可以進行抵押貸款或入股。這不僅會影響到農民的切身利益，而且會對房地產市場格局將產生重大影響。因此，房地產業內人士對此高度關注。

　　雖然本屆三中全會結束后審議通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》并未向外界傳遞具體的相關信息，但是市場仍然對此充滿了期待，尤其大量的“小產權房”購買者更是期待他們手中的“小產權房” 能有一個合法的身份。

　　●“小產權房”關注三中全會

　　所謂的“小產權房”只是市場對這類房產一種俗稱。用潘石屹的話講，“其實在中國房地產法規和政策中房屋產權是沒有大小之分的，只有合法和違法之分。”

　　據北京某“小產權”項目一位操盤手向記者透露，目前的“小產權房”大多占用的是農村集團建設用地，也有一部分“小產權房”甚至占用了農民的生產用地。由于這些土地沒有通過正常的國有土地流通渠道而進入市場，因此在土地沒有取得合法身份之前，“小產權房”很難“轉正”。這也就不難理解，人們為什么那么關注十七屆三中全會關于農村宅基地的政策導向了。

　　如果農村宅基地在流通上有所突破，便給“小產權房”轉正提供了可能性。占用農村宅基地或集體建設用地的“小產權房”轉正的可能性要大于那些占用耕地開發的“小產權房”。

　　●小產權房利好尚不明確

　　北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新分析道，國家已經規定城市住宅70年使用權，并可以到期后自動續期。但農村宅基地房則尚無政策出臺，預計可能會參照城市做法。

　　如果農村集體建設用地一旦可以流轉，理論上講小產權房就有機會轉正。但由于國家尚未對集體建設用地流轉的范圍作出規定，而目前政策上不允許城市居民購買農村住宅，因此，小產權轉正問題就目前和短期來看還不容樂觀。但從三中全會的城鄉一體化思路來看，這一禁限有可能打破。然而具體政策條文并沒有下來，現在還不清楚城市居民是否可以到農村購房，談購房人的利益問題還為時尚早。

　　●目前政策未明確，農村集體用地不會影響城市房地產市場格局

　　提及農村土地流轉一旦松綁是否會對商品房土地市場、甚至商品房價格造成沖擊，王宏新表示，如果在城鄉一體化政策的促進下，即如果允許城市居民進入農村房地產市場的話，農村集體建設用地放開，將有力地促進城郊商品房市場的發展；反之，如果不允許城市資金進入農村的話，靠農村人口的消費力是不足于推動農村商品房市場的。而盡管目前的進一步細化政策尚未出臺，但它已經對農村房地產市場產生了一定的預期。

　　然而他同時表示，只要城鄉二元體制不消除，城市房地產市場與農村房地產市場的分割性就不可消除，那么農村開放集體建設用地市場問題就不一定會對城市產生很大的影響。但同時我們也要看到，就短期來看，國家不可能一步到位地放開城鄉一體化。因此，就短期來看，不要對農村集體建設用地市場抱太樂觀的態度，也不要把農村房地產市場對城市房地產影響擴大化。

　　●農村宅基地流通一旦放開對房地產市場影響重大

　　不僅“小產權房”購買者關注農村宅基地流通問題，房地產業內人士對此也高度關注。

　　“一旦農民的宅基地可以上市流轉，可以大大增加房地產市場的土地供應。”房地產政策專家顧云昌表示，“為什么前幾年北京、上海和深圳這樣的大城市房價飛速上漲，就是土地供應量跟不上市場的需求導致的供不應求。”經過房地產市場十幾年高速發展，城市里可供開發的土地已經越來越稀缺。而隨著農村城市化進程的加快，住房需求卻與日俱增，供需之間的矛盾表示得越來越突出。在居住郊區化的同時，農村正在城市化。大量的城市近郊農村已經變成了城市的一部分，昔日農民的宅基地甚至生產用地已經變成了可供開發的用地。

　　顧云昌認為：“在保障18億耕地底線不能突破的前提下，如何提高盤活農民宅基地和農村集體建設用地，在提高農民收益的同時為城市建設和新農村建設提供更多可供開發的土地是當前應該積極探討的問題。這個問題一旦取得突破將對房地產市場產生重大影響，房地產市場的整體格局也將發生重大變化。”總的來看，農村宅基地流通一旦放開將增加房地產土地供應量，對于平抑地價和房價都將起到一定的作用。

　　但也有業內人士認為農民宅基地一旦可以流通，征地的難度將會加大。北京頂秀置業總經理劉新虎認為，農民宅基地的流通問題對于房地產市場整體格局影響很大。在土地價值不斷上升的今天，農民對于土地的熱愛將會更加深厚。如果可以選擇，想必更多的農民愿意長期持有土地，而不是將土地賣掉獲得一次性收益。這樣房地產商獲得土地的開發成本和難度都會大大增加，土地價格很難因此而下降。

　　●農村宅基地上市正在試點中

　　據了解，目前天津近郊農村正試點“宅基地換房”。 所謂“宅基地換房”，即農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，而節約下來的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。

　　北京頂秀置業總經理劉新虎認為，這種模式一旦推廣開來將會對過去十幾年的城市房地產開發趨勢產生影響。一直以來，我國的房地產開發趨勢使城市不斷向外擴張，不斷地將周邊的農村變成城市的邊緣。如果上述模式得以推廣，那么將來農村不再是被動被城市吸納進去，而是由農村自主地開發，將農村變為新農村甚至小城鎮。(劉晶晶 周宏)