一夜之間，樓市重鎮(zhèn)長(zhǎng)三角的兩大城市杭州和上海相繼出臺(tái)相關(guān)政策刺激成交陷入“冰點(diǎn)”的樓市。而放眼全國(guó)，已有10多個(gè)城市的地方政府出手“拯救”樓市，方式各異、力度不一。

　　風(fēng)雨飄搖的樓市，已經(jīng)到了要出手相救的時(shí)候嗎？地方政府“救市”能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)嗎？

　　樓市萎靡　地方政府“救市”忙

　　10月13日晚間，杭州市政府網(wǎng)站公布了《杭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，明確從供需兩方面，回調(diào)各項(xiàng)從緊的房地產(chǎn)政策，以刺激持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一被外界稱(chēng)為“杭州24條”的房產(chǎn)新政，在浙江省房博會(huì)召開(kāi)的4天前出臺(tái)，“救市”意圖明顯。

　　這“24條”包括調(diào)整購(gòu)房入戶(hù)政策，放寬住房公積金貸款政策，購(gòu)房稅收補(bǔ)貼，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地出讓價(jià)款支付期限，放寬建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)竣工期限，放寬新出讓地塊地價(jià)款支付期限和比例等，力度之大，全國(guó)罕見(jiàn)。

　　僅僅隔了一天，上海公積金管理中心網(wǎng)站公布了一則通知，將住房公積金貸款額度上調(diào)，第一次購(gòu)買(mǎi)自住住房、且有兩個(gè)人及以上參與貸款的借款家庭的補(bǔ)充住房公積金貸款額度將從10萬(wàn)元調(diào)整為20萬(wàn)元，這意味著每戶(hù)家庭購(gòu)房公積金貸款額度最高可達(dá)60萬(wàn)元。

　　而在此前，南京市政府出臺(tái)了《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》，包括對(duì)購(gòu)房者給予補(bǔ)貼，允許開(kāi)發(fā)商緩交或分期繳納各項(xiàng)建設(shè)規(guī)費(fèi)，取消“一房一價(jià)”制度等，被市場(chǎng)稱(chēng)為“南京20條”，堪稱(chēng)全國(guó)各地方政府“拯救”樓市的第一個(gè)最系統(tǒng)、最全面的“組合拳”。

　　事實(shí)上，早在今年上半年，各地政府針對(duì)樓市的激勵(lì)性政策就已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)。如沈陽(yáng)市于5月份將市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至6700元／平方米，使得大部分商品住房的交易契稅從4%降至1.5%，后又啟動(dòng)購(gòu)房補(bǔ)貼政策并提高公積金貸款的年限和額度；西安市政府9月出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，為購(gòu)房者提供1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)的財(cái)政補(bǔ)貼；廈門(mén)不僅放寬了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，還調(diào)整了購(gòu)房入戶(hù)政策，對(duì)“購(gòu)買(mǎi)70平方米以上的房子，可辦理不超過(guò)2人的常住戶(hù)口”。

　　地方“救市”背后，是今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.3%，環(huán)比下降0.1%，房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而各地交易量更是進(jìn)入“冰河時(shí)期”，很多城市已不到去年同期一半的水平。

　　刺激成交待觀察　樹(shù)立信心需時(shí)間

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，地方政府的一系列“救市”政策，向市場(chǎng)傳遞了信心，表明了政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自住類(lèi)消費(fèi)需求，但政策消化生效需要累積效應(yīng)，短期內(nèi)難以刺激市場(chǎng)成交有效反彈。

　　上海凱奕投資咨詢(xún)管理公司副總經(jīng)理蘇曉江測(cè)算，上海上調(diào)公積金貸款額度涉及的家庭本就不多，以一套總價(jià)100萬(wàn)元的商品房、首付三成、貸款期限20年來(lái)測(cè)算，公積金額度上調(diào)總共不過(guò)節(jié)省了2萬(wàn)多元利息支出，尚不足以刺激購(gòu)房者立即入市，算不上“救市”，只是一個(gè)維穩(wěn)的政策信號(hào)。

　　杭州本土最大的房產(chǎn)中介裕興房產(chǎn)相關(guān)人士則認(rèn)為，“杭州24條”都是實(shí)質(zhì)性利好，一方面減輕了開(kāi)發(fā)商的壓力，緩解了其資金鏈緊張的局面，另一方面通過(guò)降低稅費(fèi)鼓勵(lì)購(gòu)房者入市，特別是放寬購(gòu)房入戶(hù)政策，將有效刺激浙江省內(nèi)其他城市居民到杭州購(gòu)房。而對(duì)一戶(hù)家庭中年滿(mǎn)18周歲的子女購(gòu)買(mǎi)第二套住房比照首套住房貸款政策執(zhí)行的規(guī)定，實(shí)際是對(duì)“第二套房貸政策”的變相放松。

　　建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光說(shuō)：“在房地產(chǎn)市場(chǎng)大的調(diào)整趨勢(shì)以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控基調(diào)尚未改變的情況下，地方‘救市’的效果有限，消費(fèi)者會(huì)更積極地觀望，但是否會(huì)加快入市則言之過(guò)早。”

　　數(shù)據(jù)表明，當(dāng)下樓市成交已降至“冰點(diǎn)”。據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，9月份的前27天，上海一手房市場(chǎng)成交量?jī)H為39.02萬(wàn)平方米，不足去年同期的三成，供需比達(dá)到2.5：1，創(chuàng)下近三年來(lái)最為嚴(yán)重的滯銷(xiāo)局面。而杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月份市區(qū)二手房成交比去年同期下降近59%。

　　“救樓市”而非“救房?jī)r(jià)”

　　陳晟表示，今年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，美國(guó)次貸危機(jī)已演化成世界性金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，而應(yīng)立足整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看待。

　　據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬(wàn)平方米建筑量，就會(huì)影響30萬(wàn)人的就業(yè)，鋼材需求減少2萬(wàn)噸，門(mén)窗減少8萬(wàn)套，減少2萬(wàn)套左右的衛(wèi)生潔具。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)1／4左右，且上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)，在出口萎縮、消費(fèi)不足的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)：“市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)是有一定滯后性的。政策設(shè)計(jì)很難做到完美，市場(chǎng)不可能按照我們理想的意愿精確運(yùn)行。華爾街金融風(fēng)暴可能還有未揭開(kāi)的蓋子，它對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響和沖擊至今還是未知數(shù)。因此，樓市調(diào)控預(yù)留空間、早做準(zhǔn)備也是審時(shí)度勢(shì)的靈活之舉。”

　　但眾多專(zhuān)家也表示，“拯救”樓市并非拯救房?jī)r(jià)。陳晟說(shuō)：“救樓市應(yīng)該是救交易量，不是救房?jī)r(jià)，更不是救開(kāi)發(fā)商。當(dāng)前樓市調(diào)整，有外部調(diào)控和外部環(huán)境變化的原因，但根本上還是其內(nèi)在規(guī)律的表現(xiàn)，是前兩年房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)猛上漲的必然結(jié)果。”

　　專(zhuān)家認(rèn)為，2005年以來(lái)不斷加大力度的樓市調(diào)控，基本已將投機(jī)性需求擠壓出市場(chǎng)，當(dāng)前各地根據(jù)“因地制宜、分類(lèi)指導(dǎo)”原則作出微調(diào)，對(duì)剛性需求和改善性住房需求松綁，是可以理解的，也有利于樓市消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。但要解開(kāi)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望“死結(jié)”，也需要開(kāi)發(fā)商適度降價(jià)，讓房?jī)r(jià)回歸合理。(記者姚玉潔)