一夜之間，樓市重鎮(zhèn)長三角的兩大城市杭州和上海相繼出臺相關(guān)政策刺激成交陷入“冰點”的樓市。而放眼全國，已有10多個城市的地方政府出手“拯救”樓市，方式各異、力度不一。

　　風(fēng)雨飄搖的樓市，已經(jīng)到了要出手相救的時候嗎？地方政府“救市”能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢嗎？

　　樓市萎靡　地方政府“救市”忙

　　10月13日晚間，杭州市政府網(wǎng)站公布了《杭州市人民政府關(guān)于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，明確從供需兩方面，回調(diào)各項從緊的房地產(chǎn)政策，以刺激持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場。這一被外界稱為“杭州24條”的房產(chǎn)新政，在浙江省房博會召開的4天前出臺，“救市”意圖明顯。

　　這“24條”包括調(diào)整購房入戶政策，放寬住房公積金貸款政策，購房稅收補貼，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營性用地出讓價款支付期限，放寬建設(shè)項目開竣工期限，放寬新出讓地塊地價款支付期限和比例等，力度之大，全國罕見。

　　僅僅隔了一天，上海公積金管理中心網(wǎng)站公布了一則通知，將住房公積金貸款額度上調(diào)，第一次購買自住住房、且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭的補充住房公積金貸款額度將從10萬元調(diào)整為20萬元，這意味著每戶家庭購房公積金貸款額度最高可達60萬元。

　　而在此前，南京市政府出臺了《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，包括對購房者給予補貼，允許開發(fā)商緩交或分期繳納各項建設(shè)規(guī)費，取消“一房一價”制度等，被市場稱為“南京20條”，堪稱全國各地方政府“拯救”樓市的第一個最系統(tǒng)、最全面的“組合拳”。

　　事實上，早在今年上半年，各地政府針對樓市的激勵性政策就已經(jīng)陸續(xù)出臺。如沈陽市于5月份將市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至6700元／平方米，使得大部分商品住房的交易契稅從4%降至1.5%，后又啟動購房補貼政策并提高公積金貸款的年限和額度；西安市政府9月出臺《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，為購房者提供1.5%、1%、0.5%三個等級的財政補貼；廈門不僅放寬了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，還調(diào)整了購房入戶政策，對“購買70平方米以上的房子，可辦理不超過2人的常住戶口”。

　　地方“救市”背后，是今年以來房地產(chǎn)市場的持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，環(huán)比下降0.1%，房價漲幅環(huán)比首次出現(xiàn)負增長。而各地交易量更是進入“冰河時期”，很多城市已不到去年同期一半的水平。

　　刺激成交待觀察　樹立信心需時間

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟認(rèn)為，地方政府的一系列“救市”政策，向市場傳遞了信心，表明了政府鼓勵房地產(chǎn)市場自住類消費需求，但政策消化生效需要累積效應(yīng)，短期內(nèi)難以刺激市場成交有效反彈。

　　上海凱奕投資咨詢管理公司副總經(jīng)理蘇曉江測算，上海上調(diào)公積金貸款額度涉及的家庭本就不多，以一套總價100萬元的商品房、首付三成、貸款期限20年來測算，公積金額度上調(diào)總共不過節(jié)省了2萬多元利息支出，尚不足以刺激購房者立即入市，算不上“救市”，只是一個維穩(wěn)的政策信號。

　　杭州本土最大的房產(chǎn)中介裕興房產(chǎn)相關(guān)人士則認(rèn)為，“杭州24條”都是實質(zhì)性利好，一方面減輕了開發(fā)商的壓力，緩解了其資金鏈緊張的局面，另一方面通過降低稅費鼓勵購房者入市，特別是放寬購房入戶政策，將有效刺激浙江省內(nèi)其他城市居民到杭州購房。而對一戶家庭中年滿18周歲的子女購買第二套住房比照首套住房貸款政策執(zhí)行的規(guī)定，實際是對“第二套房貸政策”的變相放松。

　　建發(fā)房地產(chǎn)集團上海有限公司總經(jīng)理周曙光說：“在房地產(chǎn)市場大的調(diào)整趨勢以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控基調(diào)尚未改變的情況下，地方‘救市’的效果有限，消費者會更積極地觀望，但是否會加快入市則言之過早。”

　　數(shù)據(jù)表明，當(dāng)下樓市成交已降至“冰點”。據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，9月份的前27天，上海一手房市場成交量僅為39.02萬平方米，不足去年同期的三成，供需比達到2.5：1，創(chuàng)下近三年來最為嚴(yán)重的滯銷局面。而杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月份市區(qū)二手房成交比去年同期下降近59%。

　　“救樓市”而非“救房價”

　　陳晟表示，今年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢錯綜復(fù)雜，美國次貸危機已演化成世界性金融危機，經(jīng)濟衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題，而應(yīng)立足整個宏觀經(jīng)濟來看待。

　　據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，鋼材需求減少2萬噸，門窗減少8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具。房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達1／4左右，且上下游共涉及50多個行業(yè)，在出口萎縮、消費不足的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國經(jīng)濟迅速下滑的風(fēng)險將加大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭說：“市場對政策的反應(yīng)是有一定滯后性的。政策設(shè)計很難做到完美，市場不可能按照我們理想的意愿精確運行。華爾街金融風(fēng)暴可能還有未揭開的蓋子，它對我國經(jīng)濟的影響和沖擊至今還是未知數(shù)。因此，樓市調(diào)控預(yù)留空間、早做準(zhǔn)備也是審時度勢的靈活之舉。”

　　但眾多專家也表示，“拯救”樓市并非拯救房價。陳晟說：“救樓市應(yīng)該是救交易量，不是救房價，更不是救開發(fā)商。當(dāng)前樓市調(diào)整，有外部調(diào)控和外部環(huán)境變化的原因，但根本上還是其內(nèi)在規(guī)律的表現(xiàn)，是前兩年房價過快過猛上漲的必然結(jié)果。”

　　專家認(rèn)為，2005年以來不斷加大力度的樓市調(diào)控，基本已將投機性需求擠壓出市場，當(dāng)前各地根據(jù)“因地制宜、分類指導(dǎo)”原則作出微調(diào)，對剛性需求和改善性住房需求松綁，是可以理解的，也有利于樓市消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。但要解開當(dāng)前房地產(chǎn)市場的觀望“死結(jié)”，也需要開發(fā)商適度降價，讓房價回歸合理。(記者姚玉潔)