稅費偏高

　　影響二手房市場交易

　　9月底，在一家外資旅行社工作的戈韶如通過中介，看中了北京市地壇東門光明樓的一套59平方米的二手房。經(jīng)過一番討價還價，最后成交價為70萬元。“2004年的房子，總價也能接受，還款壓力不會很大。”戈韶如非常喜歡這套房子。

　　直到中介給她算了一筆賬，才發(fā)現(xiàn)這套房子遠遠不止70萬元。

　　根據(jù)現(xiàn)行的二手房交易政策，房齡在5年以內(nèi)的二手房交易必須繳納房價總額5.5%的營業(yè)稅，1.5%的契稅(公寓和高檔物業(yè)為3%)，1%的個人所得稅和0.1%的印花稅。總的算下來，5年以內(nèi)的二手房交易應付各種稅款達到房價的8.1%。

　　同時，通過中介購房，戈韶如還得支付3%的中介費，以及3000元的貸款服務費和3000元的過戶費等費用。根據(jù)規(guī)定，營業(yè)稅、個人所得稅應該由賣方承擔，中介費等費用應由雙方按比例分擔。然而，記者從多家中介獲知，近年來北京市場上的二手房報價大多數(shù)是“凈得價”，即所有的稅費都由買房者承擔。這樣算下來，戈韶如就要負擔超過11%的稅費，這套房子價格接近80萬元。即使是超過5年、不需要繳納營業(yè)稅的二手房，購房者也要支付超過6%的稅費。而市場上受歡迎的，主要還是5年內(nèi)的次新房。

　　為了避稅，中介將戈韶如的購房合同“一分為二”。合同上的成交價按照該地區(qū)的過戶指導價簽訂，為42萬元(過戶指導價往往明顯低于該地區(qū)的實際市場價格)；另外28萬元則在一張“補充協(xié)議”中體現(xiàn)。這樣，戈韶如省去了近2萬元的稅費。這一做法雖然不規(guī)范，并且會增加交易風險，但實際上在北京二手房市場十分普遍。“即使避稅了，所有稅費加起來也并不低。”戈韶如說。

　　“稅費不僅偏高，而且無法‘分期付款’。對大多數(shù)首次置業(yè)、首付款本來就偏緊的購房者而言，負擔比較重。”鏈家地產(chǎn)紅廟區(qū)區(qū)域經(jīng)理牛麗珍說，這些購房者大多數(shù)是因為承受不起新房的高房價而轉(zhuǎn)向二手房市場的，但偏高的交易稅費，又讓一些購房者轉(zhuǎn)回到一手房市場上。

　　讓購房者回頭的不僅有偏高的稅費，銀行的貸款條件也增加了購房者的首付壓力。由于去年以來多數(shù)銀行對房貸緊縮，二手房交易受到了明顯的影響，即使是第一次購房，大多數(shù)人也只能貸到七成。而且，這個七成是房屋“評估價”的七成，評估價往往低于實際成交價。

　　針對“一套房子3個價”的現(xiàn)狀，近日北京市出臺規(guī)定，要求所有二手房交易合同必須在網(wǎng)上簽約。據(jù)了解，下一步銀行也將與之聯(lián)網(wǎng)，根據(jù)網(wǎng)上成交價按比例放貸。“這一政策可以讓交易更加透明。但這也意味著在盡量多貸款和少繳稅費之間，購房者只能選擇一邊。”一位業(yè)內(nèi)人士認為。

　　盤活存量房

　　有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

　　受一手房市場成交低迷、價格出現(xiàn)下跌的影響，當前二手房市場買賣雙方都對后市處于較為嚴重的觀望態(tài)度。據(jù)統(tǒng)計，今年第三季度，北京市二手房共成交18000套左右，環(huán)比二季度下降約12%；成交均價9503元/平方米，環(huán)比下降1%左右，量價齊降。

　　多數(shù)專家認為，在這一市場背景下，轉(zhuǎn)嫁到購房者身上的高稅費對二手房市場交易量的影響更為凸顯，使觀望情緒進一步加劇，進而影響了存量房的盤活，居民通過“賣舊買新”改善住房條件的需求也得不到滿足。目前北京市場上存量房有450萬套左右，今年預計成交只有8萬套，其他城市情況相似。

　　鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗認為，適當調(diào)整目前偏高的交易稅費，能有效減輕購房者的負擔，并使交易更加透明。這有助于向市場傳遞積極的信號，緩解二手房市場的觀望氣氛，進而促進整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

　　在房價快速上漲的2006年，為配合房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場的“炒房”風，國家稅務總局出臺規(guī)定，將出售二手房必須繳納全額營業(yè)稅的期限從“購買2年以內(nèi)的住房”延長至“5年以內(nèi)”，同時要求強制征收個人所得稅。“這一政策與去年出臺的嚴控二套房房貸等宏觀調(diào)控政策相配合，確實起到了打擊房地產(chǎn)市場投機行為的作用。”祁世釗說。

　　近年來，幾乎所有關于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策都提出大力推動存量房(二手房)市場發(fā)展，“但始終缺乏明確有效的配套政策。適當調(diào)整二手房交易稅費將比央行降息的實惠更大，作用也會更加直接。”某經(jīng)紀公司負責人說。

　　不謀而合的是，一些城市已經(jīng)開始嘗試相關調(diào)整。杭州市日前出臺政策，對存量房交易的買賣雙方，所繳納的契稅、印花稅等稅收，根據(jù)地方體制分成部分“給予全額補貼”。

　　但必須看到，二手房市場真正健康發(fā)展，僅靠調(diào)整稅費還不夠。專家認為，應當進一步規(guī)范市場秩序，尤其是規(guī)范房地產(chǎn)中介機構的收費和管理。(王 煒）