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        “改善型”何解?專家稱可看做松綁第二套房

        2008年10月24日 15:18 來源:羊城晚報 發(fā)表評論

          貸款利率七折 銀行生意虧本?

          根據(jù)央行出臺的房貸新政,如果真按貸款利率打七折來辦,就會出現(xiàn)房貸利率還低過同期存款,出現(xiàn)了“存貸款利率倒掛”現(xiàn)象。

          有銀行人士指出,首付兩成、利率下浮30%只是央行給出的一個下限,銀行未必完全遵照執(zhí)行,而如果五年以上貸款利率下浮30%到5.229%,則比現(xiàn)行5年期存款利率5.58%還要低,銀行相當于做虧本生意了。這也意味著,一向靠吃“存貸差”過日子的銀行,有可能要倒貼錢來支付存款客戶的利息了。因此,拿到優(yōu)惠利率的房貸客戶越多,銀行虧損就越嚴重。這也決定了能獲得最優(yōu)惠利率的不一定是大多數(shù)。

          國家財政部前晚頒布了一系列購房優(yōu)惠措施,其力度之大、措施之密集為近年來罕見,體現(xiàn)了國家保經(jīng)濟增長、關注民生、拉動內(nèi)需的決心。但由于政策只指明了一個大方向,在一些操作細則如銀行房貸這一塊仍有許多具體措施等待細化。因此,“新政”仍留存下了幾處疑點和懸念待解。

          何為“改善型普通自住房”?

          在央行前晚發(fā)布的房貸政策中有這樣一條界定,“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。”然而,何為“改善型普通自住房”?如何界定“改善型”?一系列問題成為業(yè)界關注焦點,也成為政策解讀的第一難點。

          “這個說法的確很模糊。”建行廣東省分行個貸中心一位負責人表示,不光是外界,就連銀行自己都還在就新政進行研究。按這句話來看,首次購買普通自住房還相對好理解一些,但“首次購買改善型普通自住房”就不是那么明白了。這是否意味著之前貸款買過了房子,現(xiàn)在要“首次改善”,就一樣可實行優(yōu)惠利率了?如此一來,去年“9·27”房貸政策中嚴控“第二套房”的措施是否已發(fā)生了改變?

          “應該可以看做放松了‘第二套房’的貸款條件。”深圳發(fā)展銀行廣州分行個貸中心總經(jīng)理王宏表示,之前的房貸政策對“第二套房”是一刀切,只要貸款買過房,再貸款買就都是第二套。而此次照字面來看,可以理解為之前買過一套面積較小或者居住條件不夠理想的房子,現(xiàn)在需要改善了,那么就有機會享受優(yōu)惠利率和兩成首付。“但改善型普通自住房怎么界定是個問題,怎么就算改善了?核定標準是什么?如果是面積,那么假如之前有一套面積很大的房改房,但居住環(huán)境條件都不好,再換商品房,這算不算改善呢?”王宏認為,這一點仍需細化。

          也有銀行人士認為,央行實際上對第二套房放寬了條件,但又只字未提“第二套房”,一方面應是為打擊投機留下空間,另一方面則是為了避免在政策上形成明顯的前后抵觸,但事實上卻又形成了一定沖突。

          90㎡標準是否已經(jīng)變化?

          在去年“9·27”央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中,90㎡成為一個很關鍵的指標,首次貸款購買套型建筑面積在90㎡以下房子的貸款人才可以享受首付兩成的優(yōu)惠,但此次新政中,90㎡的限定只是出現(xiàn)在減免契稅稅率之時。

          “90㎡應該不是一個放貸的判定標準了。”王宏指出,按照2005年廣州市國土資源和房屋管理局等部門發(fā)布的標準,廣州市“普通住房”和“非普通住房”的界定面積標準為“單套住房建筑面積為144㎡(另有價格及容積率方面的條件)”。“這么來看,只要是首次購房在144㎡這個標準以內(nèi)的,都屬于普通住房,都可以享受到優(yōu)惠政策。這個放松力度很大。”

          不過,上述建行負責人則認為,90㎡可能也是界定“改善型普通自住房”的標準,畢竟90㎡以下被界定為中小戶型,是一種過渡戶型。

          夫妻各自買房如何判定?

          去年的“9·27”房貸政策之后,央行又出臺《補充通知》對第二套房進行明確界定,當時很多銀行都采用了“以家庭為單位”來判定,夫妻雙方被視為同一借款人。也就是說一對夫妻只要有一方貸款買過房,再買房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房,自然就沒有涉及到這個貸款主體。那么現(xiàn)在夫妻雙方各自買房如何判定?

          “這個我們也還要等通知。畢竟沒有明確說第二套房的政策改變了。但如果夫妻雙方貸款買兩套房,其中有一套屬于改善型普通自住房的話,是不是又能得到優(yōu)惠房貸了呢?”建行個貸中心負責人稱,分行仍需等待央行和總行的執(zhí)行細則。(劉薇)

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