與其說是“救市”,不如說是政策“回調(diào)”
人們或許清晰地記得,就在一兩年前,南京房價曾讓人心驚肉跳地節(jié)節(jié)攀升,有好幾個月,在全國70個大中城市中處于領(lǐng)跑的地位。此后,也就有了南京調(diào)控房價的一系列組合拳:明碼標(biāo)價、一房一價、限價銷售……
“目前成交量萎縮得很厲害!蹦暇┦蟹慨a(chǎn)管理局副局長郭宏定坦言。今年1至9月,商品房的成交面積比去年同期下降40%左右!叭绻陆20%或許還能承受,畢竟去年有些過熱。但是,下降40%,那就很不正常了。”
“救市新政”應(yīng)運(yùn)而生,全稱是《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》,一共20條,是個一攬子方案,也是一套組合拳。最大的不同在于,兩套組合拳方向完全相反,去年是“壓”,今年是“托”。另外,去年的組合拳主要是針對開發(fā)商的,而今年的組合拳,開發(fā)商、購房者都能從中受益。比如,稅收優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、適時提高公積金貸款額度等,這是針對購房者的;加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度、優(yōu)化土地出讓條件等,這是針對開發(fā)商的。
影響最直接的、也最受熱議的,是對購房者的補(bǔ)貼政策!岸畻l”中說,在今年10月1日至2009年9月30日期間,購買90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手住房)的,給予房款總額1%的補(bǔ)貼;購買90—144平方米以下(含144平方米)商品住房(含二手住房)的,給予房款總額0.5%的補(bǔ)貼。另外,“二十條”也明確取消了去年以來實(shí)行的“一房一價”措施。
“20條與其說是救市,不如說是政策的回調(diào)。”郭宏定解釋,去年的樓市好比發(fā)燒,政府開出了降溫的藥方;現(xiàn)在,樓市已經(jīng)降溫,甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)冷,繼續(xù)吃降溫藥肯定不行了。
房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)大約為1%至2%,是地方財政收入1/4至1/3的來源
和此前西安等城市出臺類似“救市”政策后的反響差不多,南京這一系列政策、尤其是購房補(bǔ)貼政策,也遭遇一些非議。
有人說得很尖銳:這種表面上惠及民生的政策,其真正的作用是借公共財政為開發(fā)商托市,最終的結(jié)果是高房價依靠財政的補(bǔ)助仍然得到維持,甚至還可能進(jìn)一步走高,可能強(qiáng)化部分開發(fā)商繼續(xù)維持暴利心態(tài),顯然無助于房價回歸理性。
還有人說得更刺耳:“表面上,補(bǔ)貼是發(fā)放給了購房人,但是購房款最后到哪里去了?還不是進(jìn)了開發(fā)商的腰包!稍加分析不難發(fā)現(xiàn),補(bǔ)貼在本質(zhì)上是補(bǔ)給了開發(fā)商。”
“地方政府不應(yīng)該救市”,“房價應(yīng)該讓市場決定”……持這樣觀點(diǎn)的人為數(shù)不少。
但是,在郭宏定看來,事情絕非如此簡單。他列舉了一些數(shù)據(jù),大致可以反映南京房地產(chǎn)市場的概貌:南京市每年房地產(chǎn)的投資規(guī)模400億—500億元;商品房(包括二手房)成交額大約七八百億元;房地產(chǎn)業(yè)提供的直接稅收近100億元,而去年全市財政總收入628.53億元,地方一般預(yù)算收入330.19億元;每年的土地出讓金在100億元左右,好的年份會超過100億元,當(dāng)然凈收入沒這么多,大概一二十億元,大部分補(bǔ)償給老百姓。
“和全國其他城市一樣,房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)大約為1%至2%,地方財政收入1/4至1/3來自房地產(chǎn)業(yè)。”郭宏定說。從以往情況看,南京市每年的商品房成交量大約在1000萬平方米左右,二手房在400多萬平方米?山衲甑侥壳,交易量才五六百萬平方米。
南京市統(tǒng)計局副局長夏德智透露,今年前三季度,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落至10.3%,低于去年同期25.7個百分點(diǎn);全市商品房銷售面積和銷售額也雙雙下滑,分別比去年同期下降40.4%和36.9%。
郭宏定不諱言,房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)是“絕對重要的”,甚至是“第一位的”!坝辛隋X,地方政府才能為老百姓做更多的事。比如最近6年,南京開發(fā)建設(shè)了700多萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,1萬多戶居民享受到廉租房保障政策!
“房地產(chǎn)業(yè)動蕩,金融業(yè)首當(dāng)其沖。”支持“救市”的江蘇省社科院院長宋林飛指出。樓盤賣不出去,或者房價大幅下降,開發(fā)商還不了銀行的錢,就會給金融業(yè)帶來嚴(yán)重危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)是一個長長的產(chǎn)業(yè)鏈,與之相關(guān)的有幾十個產(chǎn)業(yè)門類,包括農(nóng)村剩余勞力的就業(yè)問題。此外,房價大幅下降,對已購房的人而言意味著財富縮水。這可能會帶來一系列社會問題。
房價并非“跌得越多越好”,大起大落不利于健康發(fā)展
市民普遍希望房價下降。“這樣的想法可以理解,但是,這樣的想法,恰恰說明很多人不了解房地產(chǎn)業(yè)!蹦暇┮患曳康禺a(chǎn)公司的老總張先生說。他認(rèn)為,無論去年的“一房一價”、“明碼標(biāo)價”等限制性措施,還是現(xiàn)在鼓勵購房的“二十條”,都是正常的,也是必須的。
“我們開發(fā)商其實(shí)也不希望房價大幅波動。有人說房價應(yīng)該跌,跌得越多越好,甚至說應(yīng)該按成本價銷售。說這些話,是因?yàn)槿藗儫o法預(yù)測房地產(chǎn)市場劇烈震蕩帶來的連鎖反應(yīng)。”張先生說。
專家也分析,地方政府放任房價大幅波動,或者直接干預(yù)房價,都不可取。宋林飛說,政府本身不應(yīng)也無法提高或壓低房價,房價總體上是由供求關(guān)系、開發(fā)成本等諸多因素共同作用而形成的。只有在房價出現(xiàn)非理性漲跌的情況下,政府才有必要采取一些措施。
“補(bǔ)貼0.5%或1%,額度確實(shí)不大,但這些措施的取向是對的!彼瘟诛w說,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題是信心不足。一般的消費(fèi)心理是“追漲殺跌”,去年房價大漲的時候,購房者排起長隊(duì),現(xiàn)在房價滯漲甚至下跌,人們又開始觀望,都想等一等,看看是否還會跌。“政府的救市舉措,更重要的意義在于提振消費(fèi)者的信心!
上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、上海財經(jīng)大學(xué)教授印堃華認(rèn)為,南京等地的這些補(bǔ)貼政策只是一劑“強(qiáng)心針”,短期可能有些效果,但沒有解決根本問題。在他看來,必須對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用形成廣泛認(rèn)同,這才是最重要的。他總結(jié),房地產(chǎn)業(yè)解決的根本問題是,使土地資源得到優(yōu)化配置,促進(jìn)土地要素優(yōu)化組合。
專家指出,在住房的問題上,市場和政府的作用是不一樣的,同時又是互補(bǔ)的!笆袌鼋鉀Q的是有支付能力的需求。租房也租不起的低收入群體,就不是市場能夠解決的,而必須由政府的住房保障制度來解決!庇胰A說。
宋林飛的觀點(diǎn)相似。他說,中高收入者的住房問題,應(yīng)該由市場解決,政府不必干預(yù);政府關(guān)注的,應(yīng)該是低收入群體的住房問題!捌鋵(shí),政府籌措一些資金,包括吸引一些社會資金,購買一部分住房,拿出來出租,或者建設(shè)一些經(jīng)濟(jì)適用房,解決買不起房者的住房問題!彼J(rèn)為這是更進(jìn)一步的“救市”舉措。
也有專家認(rèn)為,在房價的問題上,地方政府的心態(tài)也值得探究。“是因?yàn)榈貎r推動了房價,還是房價抬高了地價,仿佛成了先有雞還是先有蛋的問題。深究一下,在房價形成的過程中,地方政府部門扮演了什么角色?在錢和地的交易中,是否還存在腐敗行為?”
同時,專家還提出,應(yīng)該探索建立房地產(chǎn)業(yè)反暴利政策。宋林飛說,發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)平均利潤7%左右,但我們國家14%都不止,有的地方達(dá)到20%、30%甚至更高。“暴利就意味著高風(fēng)險。只有規(guī)定一個合理的利潤空間,才能有利于房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展!(記者 汪曉東)
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