財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行10月22日晚聯(lián)手出臺(tái)政策刺激樓市之后，有著“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的上海市也隨即出臺(tái)了相關(guān)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策。加上近期包括杭州、長沙、廈門、福州、西安、沈陽、南京、天津、重慶等地政府紛紛出手“救市”，人們不禁要問，中央地方頻頻吹出的“政策暖風(fēng)”，能否讓已現(xiàn)疲態(tài)的中國樓市再現(xiàn)“牛市”風(fēng)光？

　　中央地方聯(lián)手刺激樓市

　　22日晚，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行出臺(tái)政策“組合拳”，為持續(xù)低迷的樓市打氣：從11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為20%。并明確地方政府可出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　緊隨其后，上海出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的14條意見，從三方面進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)中央的扶持政策：一是降低購房者交易成本：個(gè)人將購買超過兩年的普通住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用兩年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。

　　二是放松信貸政策：購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%；家庭購房公積金每戶最高貸款限額提高至80萬元。

　　三是調(diào)整相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：普通住房標(biāo)準(zhǔn)具體規(guī)定由房屋、財(cái)政、稅務(wù)等部門另行公布；首次購房證明則由市房地產(chǎn)交易中心出具。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海出臺(tái)的有關(guān)政策從加強(qiáng)保障、規(guī)范市場(chǎng)、降低交易成本等多方面著手，不僅惠及一手房市場(chǎng)，更將盤活二手房存量市場(chǎng)。以一套買進(jìn)價(jià)格為100萬元的普通住房為例，如持有已滿兩年、不滿五年，以150萬元價(jià)格出售且仍為普通住房，交易稅費(fèi)將能減少11.4萬元。

　　不僅是上海，近期包括杭州、長沙、廈門、福州、西安、沈陽、南京、天津、重慶等城市和安徽、河南、湖北等省份，都出臺(tái)了意在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政。

　　鼓勵(lì)自住需求

　　國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，9月份上海房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%；上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的報(bào)告顯示，全市二手房價(jià)格指數(shù)9月環(huán)比下降25點(diǎn)，為2360點(diǎn)；根據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)字，9月份的前27天，上海一手房市場(chǎng)成交量僅為39.02萬平方米，不足去年同期的三成。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前樓市暗淡、“量價(jià)齊挫”，一方面是樓市自身調(diào)整需要，另一方面也是信心不足、阻滯了很多剛性需求。

　　國慶期間舉辦的“2008上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”或許可以作為一個(gè)注解。展會(huì)一改今年以來的頹靡之勢(shì)，開展首日就吸引了約4萬人次看房，遠(yuǎn)高于去年同期和今年5月的2.5萬至3萬人次；預(yù)定套數(shù)達(dá)到821套，比“五一”房展會(huì)增加了六成。這表明，購房者剛性需求仍然相當(dāng)旺盛，一旦市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，就會(huì)逐漸入市。

　　海通證券資產(chǎn)管理部總經(jīng)理助理胡曙光博士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)帶有部分資本市場(chǎng)的性質(zhì)，很大程度上由消費(fèi)信心主導(dǎo)。一旦市場(chǎng)信心不足，就會(huì)陷入“消費(fèi)低迷——房價(jià)下跌——消費(fèi)進(jìn)一步萎縮”的惡性循環(huán)。此次財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、央行聯(lián)手推出一系列刺激樓市消費(fèi)的新政策，有利于樹立市場(chǎng)信心，促進(jìn)剛性需求的逐步釋放。

　　在上海一家外資企業(yè)工作的安偉，今年5月份就開始到處看房子，準(zhǔn)備結(jié)婚，并把父母從河南老家接到上海一起生活。他說，“之前已經(jīng)看中了一套每平方米9000元的精裝修房，就是覺得看不清政府對(duì)樓市的態(tài)度，一直不敢出手。這次出臺(tái)的新政策表明，政府保護(hù)老百姓的居住需求，支持百姓購房，我覺得這個(gè)價(jià)格下跌的空間已經(jīng)很有限了。”

　　新政策旨在擴(kuò)大內(nèi)需穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)董事商業(yè)部總監(jiān)陳立民說：“美國次貸危機(jī)已演化成世界性金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球，這對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶來持續(xù)而深遠(yuǎn)的影響。在出口萎縮、經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國提振經(jīng)濟(jì)的必由之路。而房地產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)聯(lián)度極高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是拉動(dòng)內(nèi)需不可或缺的重要力量。”

　　測(cè)算表明，房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會(huì)影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具需求。房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)1/4左右，且上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)，在出口萎縮、消費(fèi)不振的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。

　　固定投資減速已經(jīng)帶動(dòng)上游原材料需求和價(jià)格的下降。年中以來，中國鋼材市場(chǎng)持續(xù)低迷，金秋本是傳統(tǒng)的消費(fèi)旺季，但現(xiàn)貨市場(chǎng)的鋼材價(jià)格持續(xù)大幅下跌，代表品種國慶節(jié)后的跌幅已達(dá)15%左右。焦炭噸價(jià)繼9月份急跌400元至500元之后，10月上旬又急跌300元至400元。

　　最新公布的前三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，我國經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力增大：9月當(dāng)月GDP增速僅為9%，CPI同比上漲4.6%，連續(xù)第5個(gè)月回落，工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(PPI)上漲9.1%，漲幅比上月回落1個(gè)百分點(diǎn)。

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，在全球經(jīng)濟(jì)衰退背景下，我國經(jīng)濟(jì)也難獨(dú)善其身。這一系列政策既是對(duì)民生的關(guān)照，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了住房保障問題，同時(shí)也通過降低住房交易稅費(fèi)、降低公積金貸款利率等措施，減少居民購房成本，活躍市場(chǎng)、刺激消費(fèi)，促使剛性需求釋放為有效需求，有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。(姚玉潔)