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        救樓市廣州宅地供應減半 緩解供大于求矛盾

        2008年11月11日 12:28 來源:新快報 發表評論

          在各地城市紛紛出臺樓市救市措施后,廣州終于有了救市的新動作。昨日,市國土房管局新聞發言人明確表示,今年住宅用地供應計劃將從原定的2.5平方米公里降至1.8平方公里,這是繼今年供地計劃從4平方公里降到2.5平方公里后,第二次降低住宅用地供應量。據悉,減少住宅用地供應量等于減少未來住宅供應,是緩和目前樓市供大于求矛盾的有效措施。

          減供量等于前十月供應量

          上周,廣州市推出四幅用地,雖然都能順利賣出,但其地價與去年同區域土地地價相比可算是打了6.5折—7折。針對此,市國土房管局新聞發言人特意就此作出回應,更把今年廣州住宅用地供應量從原來的2.5平方公里調低至1.8平方公里。

          據了解,今年初廣州市定出今年土地供應計劃為2.5—4平方公里,按實際情況在這一幅度內進行調整。但隨著廣州樓價的下降,土地市場也遭遇流拍、底價出讓等現象,在上月房管局表示廣州住宅供地計劃為下限2.5平方公里。昨日這一供地計劃又有了新的降幅,僅為1.8平方公里,比最低額度還是減少了0.7平方公里,這已經等于廣州前十個月的住宅用地供應量。而按照廣州住宅平均容積率3.5計算,廣州未來一兩年將少供應245萬平方米住宅,約等于廣州4個月的住宅需求量。

          今年不會再推限價房用地

          不僅如此,該新聞發言人再次明確,今年將不會再推限價房用地。另外房管局還將調整供地結構,加大商服用地供應,激勵和吸引投資商業地產,促進廣州現代服務業發展。

          據了解,截至12月2日,廣州市共有230多萬平方米(折合2.3平方公里)住宅用地供應,顯然比1.8平方公里要多,預計部分地塊可能會因此收回。

          去年二三季度地價不正常

          對于近期廣州出讓的多幅地塊地價都比去年低了三成多,該新聞發言人認為是去年二三季度的賣地地價不正常。

          他表示,廣州土地出讓底價評估的方法主要有假設開發法、成本法和基準地價修正法等,主要原理是根據房地產市場實際情況,結合房地產項目開發成本、土地區域級差價值規律以及地價在房價中的合理比重,加上對未來市場變動的科學預測等因素,科學、準確地評定出讓底價。由此可見,一般情況下,理性的土地拍賣價格應該是圍繞出讓底價在一定幅度內上浮。

          他說:“2007年二三季度,尤其是三季度,廣州土地市場出現了一些非理性、盲目樂觀的情況,出現了高出底價1倍甚至數倍成交的情況,也就是我們常說的溢價率達到1倍或數倍。溢價率像股市的市盈率一樣,是我們監測和評估土地市場風險的重要指標之一,溢價率過高說明市場投資預期過于樂觀、對房價的預期明顯超出經濟社會和居民收入的實際增長情況,市場泡沫風險較為嚴重。因此,2007年的土地價格尤其是地王價格是不具有理性的參考和對比價值的,我們不會也不提倡這種對比做法,所以,近期部分媒體拿2007年土地拍賣數據甚至房地產市場運行數據與2008年進行對比的做法是毫無意義的,對于引導理性投資和消費,保持經濟社會健康、穩定發展也是不利的。”

          底價成交說明地價趨正常

          他認為,2008年土地成交價格逐步回歸到2006年底的水平,除個別地塊外,拍賣成交價都是圍繞底價正常幅度內上浮,部分地塊以底價成交。該土地價格與我市當前的土地價值(包括最新頒布的基準地價)是基本吻合的。這些動態一方面說明廣州市土地市場投資開始趨于正常和理性,投資者對市場未來預期與評估專家的預測判斷趨于一致;另一方面,在當前國際金融環境不斷惡化的情況下,投資者普遍接納廣州市投放的土地,如珠江新城商業用地的成交樓面地價甚至達到了近8000元/平方米,這說明投資者對廣州投資前景和房地產市場的充分認可和充滿信心。

          -專家聲音

          救市力度還不夠

          對于房管局主動降低今年住宅土地供應量,合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,近期廣州住宅用地供應量大而且供應頻繁,部分地塊可能會出現流拍現象,如果多推了地塊又流拍對樓市影響會更壞,可能因為此房管局干脆減少供應量,使推出的地塊都能順利賣出。從這方面來看對樓市有促進的作用。

          但他認為,廣州采取這樣被動的救市措施,力度并不夠。他說:“的確,房管局作為政府的一個職能部門,能采取的措施都用盡了,如減少土地供應,暫停限價房用地推出,通過拆遷政策鼓勵拆遷戶買一手房等等;像為二次房貸松綁,放寬營業稅和個稅的征收限制等都不由房管局來定。所以我建議廣州市政府其他職能部門能參考上海、北京、杭州等城市出臺救市措施。如果等到樓價大幅下降,政府再要救市就很難了。”(記者 黃穎)

        編輯:位宇祥】
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