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        三問經適房擴容影響:周邊房價是否會下降?

        2008年11月20日 14:38 來源:錢江晚報 發表評論

          2009年杭州新一輪“十大工程”重點建設項目初步排定,在最新公布的重點項目中,直接關系到房地產的部分就是投資34.5億元的經濟適用房項目——開工建120萬平方米,包括北景園丁橋、九堡、下沙東、楊家村、三墩;江干、西湖區人才公寓;余杭仁和、三墩北、長睦的經濟適用房。

          杭州每年100萬平方米的經濟適用房建設量已經持續了7年,明年要增加到120萬平方米,以目前經濟適用房的單套建筑面積約80平方米來計算,相當于增加2500套的市場供應量。這意味著什么?九堡、下沙、三墩正是目前杭州中低價商品房聚集區域,經濟適用房的戶型面積又控制在50~90平方米,經濟適用房是否會給這些區域的商品房銷售帶來壓力,從而迫使這些區域的房價繼續下滑?江干區和西湖區是目前商品房成交量較多的區域,人才公寓的推出是否會造成這兩個區域的普通商品房需求減少?對此,各方人士有話要說。

           中小戶型商品房會不會受沖擊

          [背景]根據杭州市房管局公布的數據,截至今年9月底杭州市就已經完成了年初制定的全年經濟適用房公開銷售80萬平方米的任務,實際推出經濟適用房房源9771套,建筑面積達到82.53萬平方米。按照這樣的面積來換算,杭州經濟適用房的平均套型面積在85平方米左右,而從歷次的房源清單來看,套型基本控制在50~90平方米。而隨著2006年開始實行的商品房市場“90/70”政策,90平方米以下戶型已成為目前商品房市場上供應量最集中的戶型。普通中小戶型商品房的銷售是否會因此受到嚴重影響?

          李蕾(房產中介公司市場研究員):經濟適用房的套型面積集中在50~90平方米,我覺得這是應該的。作為保障性住房的經濟適用房,本身就應該符合保障對象的需求。人才公寓主要是針對外地來杭創業人才的,畢業留杭創業的大學生比較受益,就我的理解來看,人才公寓更多的是作為創業初期的一種過渡房,不應是長久之計,對于日后這批年輕人買房的剛性需求不會造成太大的影響。

          從經濟適用房來看,相比于前些年,2009年的開發面積增加了20萬平方米,但是我相信經濟適用房的需求一兩年都仍然會非常龐大,所以我覺得在短期的一兩年內,這樣的量不會給商品房市場的價格帶來太大的沖擊。

          劉女士(經濟適用房申請人):今年年初的時候我就已經收到通知可以參加選房了,當時我和我先生還特地去看了北景園,房子也選好了,但最終沒有買。放棄選房我確實覺得很可惜,但并不后悔,為什么呢?因為對我們來說北景園距離單位太遠了,生活也不方便,我們今年剛有了小孩,萬一到時候孩子生病送醫院都很麻煩啊。至于面積我其實要求不高,70~80平方米就可以了,因為我們現在住的房子還不到30平方米,而且總價高,負擔就重了,所以我更希望地段好一點。

          經濟房周邊房價是否會下降?

          [背景]杭州自從1999年開始實施經濟適用住房政策,至今已經組織了26次經濟適用住房公開銷售,第27次也將在12月初進行搖號。1999年11月,杭州第一批經濟適用房公開銷售時僅4.2萬平方米,當時基準售價是2320~2410元/平方米,現在的基準售價穩定在2980元/平方米,超出保障面積的部分售價在4000~6000元/平方米不等。一方面是供應量增加,另一方面是價格持續保持優勢,經濟適用房項目周邊的商品房樓盤的價格是否會因此而降?

          陳先生(某外來房產企業營銷負責人):按照杭州經濟適用房每年80萬平方米左右的銷售量來看,以平均每套70平方米算,約1.2萬套住房,相當于杭州商品房存量房的50%左右,從絕對數量上來說,它對低端商品房市場的客戶會有分流。對于中高端市場,面向的客群不同,兩者就沒有必然的聯系,商品房的價格體系不會受到經濟適用房價格的影響——經濟適用房的確比商品房便宜,但是我們也都不會把經濟適用房的房價作為標準。

          林小姐(城建單位職員):我覺得經濟適用房周邊的商品房應該感覺到些許壓力了。如果商品房與經濟適用房處于同一地段,綜合品質跟經濟適用房差不多,價格卻比后者高出好多倍,那么我想消費者肯定會作出參照和比較的,從貨比貨的角度來看,這多多少少會給商品房帶來一些影響,這也對周邊商品房的開發建設提出了更高的要求。

          保障房,是不是只要有“量”就夠了?

          [背景]杭州每年公開銷售的經濟適用房,賣到最后總會有“存貨”。比如今年第二周期經濟適用房選房,按照1∶1的比例,推出5308套房源,結果最后只被選走了4509套,有15%左右的房源沒有人選,這當中就有因為對房源不滿意而放棄選房資格的情況,而即使是選了房的申請人,對房源情況也有諸多抱怨。經濟適用房增量固然是好事,但是不是只要有“量”就夠了呢?

          郭女士(經濟適用房購買者):我是排了四年多的隊,去年才輪上選房,因為選房號排得比較前面,選到了九堡的房子,運氣算不錯。如果經濟條件允許我當然是不會選擇經濟適用房,你知道當時我們選房的時候首先考慮的是地段,其次……其次也沒什么好考慮的了,戶型一共只有四種,而80多平方米的只有兩種,一種衛生間沒有窗戶,另一種客廳沒有窗戶,根本沒得挑。這種戶型跟我們現在租的房子一樣,但我們租的房子可是上世紀80年代的產品,時間差了30年,產品居然沒進步。我的房子明年就可以交付了,但最近我看很多經濟適用房項目都被業主投訴有質量問題,我也有點擔心,希望經濟適用房的質量一定要保證,不能跟價格一樣被“經濟”了。

          顧先生(經濟適用房申請人):我是剛剛交了經濟適用房申請,現在非常關注經濟適用房的消息,也常常逛各個經濟適用房的論壇,前兩天剛看到一個帖子,討論丁橋的陽光逸城,其實丁橋的位置我個人覺得有點遠,但逸城的戶型設計我很喜歡,比較接近普通商品房,論壇里討論的時候好像很多人都有跟我一樣的感覺。經濟適用房的戶型設計真有這樣難嗎?我看鄰里人家、美鄰嘉苑等很多經濟適用房的得房率都很低,為什么不能想辦法改善戶型、提高得房率呢?這個問題大家也呼吁了很多年,一直都變化不大。(記者 詹麗華)

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