選擇商業(yè)貸款還是公積金貸款?或者如何令兩者結(jié)合達到最優(yōu)惠?這是貸款購房者普遍要面臨的一大問題。在經(jīng)過近期的三次央行降息之后,許多購房者對于商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率的對比頗有眩暈之感。但仔細對比二者后不難發(fā)現(xiàn),選擇個人住房公積金貸款依然具有利率優(yōu)勢。

　　令很多人沒有注意到的是,在央行近期連續(xù)下調(diào)商業(yè)性住房貸款利率的同時,公積金貸款利率也已下調(diào)了三次。根據(jù)調(diào)整后的個人住房公積金貸款利率,目前5年期以下(含5年)公積金貸款利率由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%,5年期以上利率由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%,調(diào)整后的個人住房公積金貸款利率已經(jīng)與2006年執(zhí)行的利率標準接近。

　　商業(yè)性個人住房貸款方面,經(jīng)過三次降息,商業(yè)性個貸5年以上的貸款利率由原來的7.85%調(diào)整為7.2%。對比個人住房公積金貸款5年以上期利率4.59%,年利率相差2.61%。以商業(yè)性個人住房貸款最優(yōu)惠的下限利率標準計算,其年利率為5.04%,與住房公積金貸款的年利率相差0.45%,不難發(fā)現(xiàn),公積金貸款相對商業(yè)貸款而言具備一定的利率優(yōu)勢。

　　據(jù)了解,廣州擬提高公積金住房貸款的最高限額,從過去個人40萬元提高到50萬元,夫妻合計貸款額度上限從65萬元提高到80萬元。按照一對夫婦最高可獲得的80萬元公積金貸款,按貸款10年等額本息還款法計算,采用公積金貸款的方式還款總額99.9098元,月均還款8325元。而采用商業(yè)貸款方式,即便能夠申請到7折利率,還款總額則為102.0106萬元,月均還款8500元。

　　而對于貸款購買第二套房的換房一族而言,公積金貸款的優(yōu)勢就非常明顯了。同樣是10年80萬元的房貸,采用公積金貸款的方式還款總額依然為99.9098元,月均還款8325元。而采用商業(yè)貸款的方式,則要按照利率上限執(zhí)行,還款總額達112.4561元,月均還款9371元。兩者相比,公積金貸款足足可以省12萬元。

　　就廣州當前樓價而言,目前市區(qū)內(nèi)主流的一手房價位在8000-12000元/平方米,按照普通住宅144平方米計算,一手商品房的總價普遍在60萬元以上,有相當一部分是在80-100萬元之間。一旦公積金貸款最高限額上調(diào),采用公積金貸款利率的優(yōu)勢就將顯現(xiàn)出來。特別是對有換房需求的公務(wù)員買家來說,用公積金貸款的方式購買第二套房更為合理。

　　二手房方面,據(jù)滿堂紅地產(chǎn)研究部沈銳培介紹,目前二手房市場上采用公積金貸款的購房者占20%左右,其中70%的用于購買90平方米以下戶型,總價一般在50-55萬元左右,總價超過100萬的約占7%。對于二手市場來說,原來夫妻合計貸款額度上限65萬元已經(jīng)相當足夠,提高到80萬元可能意義不大。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示,提高公積金貸款上限能刺激一部分的改善型住房需求,令事業(yè)單位、大型國企員工以及公務(wù)員等符合公積金貸款申請條件的購房者,無須因為公積金貸款限額不足而壓抑改善居住的需求。(記者王昊)