2008年11月23日，北京市自11月24日起，對享受優(yōu)惠政策的住房平均交易價格作出調(diào)整。 中新社發(fā) 樊甲山 攝

　 “普通住房”門檻今起降低 購房優(yōu)惠范圍擴(kuò)大

　　新政出臺 我們怎么去買房？

　　今日起，北京將實(shí)行新的“普通住房”價格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)較以往大為放寬。按照北京市相關(guān)規(guī)定，普通住房在北京可以享受到優(yōu)惠政策。例如，購買普通住房繳納的契稅可以減半，即總房款的1.5%，而非普通住房則要繳納3%。北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上；單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下；實(shí)際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

　　享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格調(diào)整為，北京市三環(huán)以內(nèi)每套總價215萬元人民幣、三環(huán)至四環(huán)之間每套175萬元人民幣、四環(huán)至五環(huán)之間每套165萬元人民幣、五環(huán)以外每套100萬元人民幣。

　　新政將怎樣指導(dǎo)我們買房賣房？對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？一年來處于“饑寒交迫”中的開發(fā)商們怎樣看待這一新政？本報在新政執(zhí)行首日對相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行了采訪。

　　什么是“普通住房”？

　　除別墅外容積率基本都達(dá)標(biāo)

　　據(jù)此次北京市建委出臺的最新標(biāo)準(zhǔn)，北京市的普通住房須符合以下三個條件：

　　住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

　　北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，建筑容積率(以下簡稱“容積率”)，指建筑總樓板面積與建筑基地面積的比值，例如：在1萬平方米的建筑基地上，建有單樓層5000平方米，共兩層樓的建筑，則容積率為100%，計算公式為：容積率=總建筑面積/總用地面積(與占地面積不同)。“以現(xiàn)在北京市在售樓盤來看，除了別墅外，絕大多數(shù)樓盤都符合這個標(biāo)準(zhǔn)，而且一個樓盤的容積率是多少，購房者可以向開發(fā)商詢問，購房合同中也會明示。”

　　據(jù)了解，北京普通住房優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的出臺，要追溯到2005年5月30日。當(dāng)時北京市建委緊急發(fā)布了《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

　　當(dāng)時的標(biāo)準(zhǔn)有三個，前兩項和此次新標(biāo)準(zhǔn)的界定相同，只有第三項不同，當(dāng)時的是“實(shí)際成交價低于同級別土地(北京市不同區(qū)域土地有不同級別的地價)上住房平均交易價格1.2倍以下”。

　　而不同級別的土地上的住房平均交易價格分六級。當(dāng)時的規(guī)定是：一級土地上住房平均交易價格11068元/平方米；二級土地上住房平均交易價格9555元/平方米，而六、七、八、九、十級土地上的住房平均交易價格為4526元/平方米。

　　“當(dāng)時出臺普通住房標(biāo)準(zhǔn)的根本目的在于抑制房價過快上漲。”曾參與該政策制定的一位市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹。“出臺之初確實(shí)起到了一定效果，但時間不長。”按照當(dāng)時的最低標(biāo)準(zhǔn)計算，如果高于5793.6元/平方米就是非普通住宅，那么目前北京五環(huán)內(nèi)幾乎沒有能享受“普通住房”待遇的樓盤。連通州、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)的房價都高過了這個價格。

　　現(xiàn)在買“普房”有哪些實(shí)惠？

　　日前購房未收房照享優(yōu)惠

　　按此次市建委的“減稅”新政，消費(fèi)者購買普通住房可享契稅減半的優(yōu)惠，即總房款的1.5%，而非普通商品房仍要繳納3%。

　　上月，財政部下發(fā)新規(guī)，為百姓購買普通住房提供多項優(yōu)惠政策。其中包括個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　以總房價100萬元的住房為例，購買90平方米以上、140平方米(含)以下的普通住房可比非普通住房少繳1.5萬元；如果購買90平方米及以下普通住房的，仍以總房價100萬元來計算，可比非普通住房減少2萬元的契稅。

　　此外，對于此次新政施行的時間，市建委表示，由于簽完合同不必立即繳納稅費(fèi)，因此，如果購房人是今日以前簽訂的購房合同且尚未收房，稅費(fèi)可以等到今日以后再繳納。屆時，即可均按新的交易價格標(biāo)準(zhǔn)享受稅費(fèi)優(yōu)惠。焦劍/制表

　　二手房成新政最大贏家？

　　大量二手房營業(yè)稅免征

　　“其實(shí)新政最大的受益者是二手房，它們中很多都因?yàn)樾聵?biāo)準(zhǔn)從非普通住房轉(zhuǎn)變成了普通住房。”

　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，普通住房和非普通住房進(jìn)入二手房市場流通買賣時，所繳納的契稅有很大不同。

　　根據(jù)規(guī)定，房屋未滿5年出售時，非普通住房要繳納1%的土地增值稅和售出與購買差額的5.5%營業(yè)稅；普通住房則免交土地增值稅和差額營業(yè)稅。

　　“二手房在買賣時，購房者通常將契稅加進(jìn)房款中，而這部分錢其實(shí)是購房者出的。而新政執(zhí)行時，這條看似對二手房沒什么涉及的規(guī)定，其實(shí)對二手房市場有深遠(yuǎn)影響，甚至?xí)�大過新房。”

　　胡景暉舉例說，以現(xiàn)在二環(huán)以內(nèi)的一套二手房為例，面積138平方米，總價200萬元，房產(chǎn)證核發(fā)滿5年，當(dāng)初購買價為100萬元。如果昨日購買，它會被認(rèn)定為“非普通住宅”，購買者繳納的稅費(fèi)要多花85000元；而今日起購買，它會被認(rèn)定為“普通住宅”，購買者一下可省下85000元。

　　新政未達(dá)開發(fā)商預(yù)期？

　　期待第二套房政策放寬

　　“這是政府導(dǎo)向性的措施，將對樓市的回暖起到積極的信號作用，但效果目前仍難確定。”金都集團(tuán)營銷策劃副總經(jīng)理劉江向記者表示，很高興看到政府一項項刺激樓市成交量的措施出臺。

　　“這次北京市建委出臺的規(guī)定，將享受優(yōu)惠政策的條件具體化了。” 香港太平洋國際投資顧問總裁賈臥龍表示，“以前規(guī)定的‘實(shí)際成交價低于同級別土地上普通住宅平均交易價1.2倍以下’，現(xiàn)在變成了詳細(xì)的價格參考；以前政府很難去界定操作，而消費(fèi)者更是不好算這筆賬，現(xiàn)在把這條改成具體的數(shù)字，簡單明了，消費(fèi)者一看就知道自己節(jié)約了多少錢，政府操作也更簡單。”

　　“這對成交量將起到積極作用，市場對普通住房的疑慮也已全部消失，各方都可以按照這個操作來進(jìn)行貸款。去年新政對于90平方米的限制，現(xiàn)在被徹底打破，成了140平方米。為中高收入者買房打開綠燈，從而激活市場成交量。”明天地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬分析。

　　“但仍沒達(dá)到我們的預(yù)期，我們預(yù)期政府會在第二套房和二手房交易流通等環(huán)節(jié)放寬限制。”中體奧園總裁陳順表示，“第二套房和二手房交易流通的限制抑制了很大一部分消費(fèi)需求。當(dāng)時第二套房政策是為了抑制炒房族而定的，而目前炒房族很少，可以適當(dāng)考慮放寬。而二手房交易的各種稅費(fèi)也抑制了一部分需求，像我們現(xiàn)在規(guī)定，新購非普通住房未滿5年轉(zhuǎn)手賣出，要交營業(yè)稅、土地增值稅。如果這塊能夠有所放寬，將時間變成3年，將促進(jìn)一部分人置換新房。目前上海等地就已把時間縮短了。”陳順表示。

　　聲音

　　減稅作用小　降價是根本

　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，新政策的出臺將使北京更多的住宅從“非普通住宅”變?yōu)椤捌胀ㄗ≌�”，進(jìn)而享受到一系列的稅收、貸款上的優(yōu)惠。

　　但在優(yōu)惠力度上卻顯得不大。此前上海和杭州都出臺了相關(guān)的減免交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅的政策，卻都沒能有效刺激房市。

　　舉一個簡單的例子，100萬元的總房款，契稅降低1%，購房者才少拿1萬元錢；而如果房價降低10%，購房者就會少出10萬元。

　　“占總房款百分之幾的契稅與動輒百萬甚至幾百萬元的房價相比，對整個房地產(chǎn)市場的影響微乎其微。” 胡景暉認(rèn)為，目前房價仍然虛高，要讓更多的普通老百姓買得起房，房價降低比契稅降低更有吸引力。

　　新政解析

　　買什么樣的房子優(yōu)惠最大？

　　在北京買什么樣的房子才能享受新政優(yōu)惠呢？由于北京市目前大部分在售項目的建筑容積率均在1.0(含)以上，且普通住房必須滿足該項和140平方米以下兩項規(guī)定，因此，購房者在購房時只需考慮房屋面積及總價即可。

　　二、三環(huán)間：

　　均價1.84萬元/平方米 總價215萬

　　按照新標(biāo)準(zhǔn)計算，二環(huán)、三環(huán)之間的樓盤，購房者購買一套140平方米的住房，每平方米的均價需要控制在1.84萬元/平方米以下，方可算做是普通住房而享受優(yōu)惠政策。由于目前三環(huán)以內(nèi)可供出讓的土地越發(fā)稀少，因此在前一階段的降價過程中，三環(huán)以內(nèi)的房屋銷售價格總體上看并未受到過大的影響。

　　根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前東三環(huán)在售的商品房項目均價在25000元/平方米-30000元/平方米之間，而北三環(huán)則略少，但總體仍保持20000元/平方米；相比之下，購房者如需選擇140平方米上限的房屋，則要到西南二、三環(huán)間購買。但如果要購買100平方米左右的房屋，則選擇余地更大。

　　部分符合減稅政策的新盤：

　　【崇文區(qū)】冠城·名敦道 13500元/平方米

　　中海紫御公館 18000元/平方米

　　三、四環(huán)間：

　　1.5萬元/平方米 總價175萬

　　按照新標(biāo)準(zhǔn)計算，三環(huán)與四環(huán)之間的樓盤，即使購買了一套140平方米的住房(140平方米是規(guī)定面積的上限)，每平方米的均價只需要在1.5萬元(總價175萬÷面積140平方米×1.2＝1.5萬)以下，即可算做是普通住房而享受優(yōu)惠政策。如果購房面積小一些，價格標(biāo)準(zhǔn)自然更低。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局一至三季度房屋銷售價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房前三季度的均價為18163元/平方米。這其中還包括了一部分三環(huán)以內(nèi)的高價位商品房。業(yè)內(nèi)人士分析，目前，北京的房地產(chǎn)降價潮中，單就三環(huán)與四環(huán)之間而言，大部分西三、四環(huán)和南三、四環(huán)的項目都已經(jīng)降到了1.5萬元以下，購買這部分房屋的購房者均可以享受減免稅費(fèi)的政策。

　　而東部和北部，尤其是東北三環(huán)和四環(huán)之間，很多樓盤的價格還是要高于1.5萬/平方米。所以，打算在東部和北部區(qū)域購房同時又想享受減稅新政的購房者，不妨考慮減小購房面積， 比如100平方米左右，那么價格在2.1萬元/平方米以下都能是普通住房，這樣算起來，北京市四環(huán)以內(nèi)的大部分房屋均可享受。

　　部分符合減稅政策的新盤：

　　【豐臺區(qū)】文成建筑 15000元/平方米

　　米晶城秀府(三期) 13300元/平方米

　　四、五環(huán)間：

　　1.4萬元/平方米 總價165萬

　　根據(jù)此前北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京市四至五環(huán)區(qū)間內(nèi)的房屋銷售均價為16215元/平方米，如果按照這個價格來計算，打算購買該區(qū)域內(nèi)住宅的購房者只要所購房屋在101平方米以下即可享受減稅新政。而如果購房者想要購買享受減稅新政上限——140平方米的房屋，則需要該項目本身的售價在1.4萬元/平方米以下即可。

　　部分符合減稅政策的新盤：

　　【石景山區(qū)】遠(yuǎn)洋·沁山水 11000元/平方米

　　五環(huán)以外：

　　8571元/平方米 總價100萬

　　按照市建委關(guān)于普通商品房的最新界定，總面積140平方米、總價在100萬元且五環(huán)以外的房屋，其均價須滿足8571元/平方米。而根據(jù)此前統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京市五至六環(huán)商品房的銷售價格為9844元/平方米，六環(huán)路以外價格為7577元/平方米。而平均來看，北京市目前大部分五環(huán)以外的房屋均符合該標(biāo)準(zhǔn)。

　　“但由于五環(huán)以外的房屋多為大戶型，因此購房者在挑選房屋時，如果想要享受優(yōu)惠政策的話，那么一定要注意所購房屋的總面積是否超標(biāo)。”專家表示，按照新政，購房者在挑選五環(huán)以外的房屋時，可能會遇到戶型過大的困擾。

　　部分符合減稅政策的新盤：

　　【朝陽區(qū)】CROSS朗廷 7900元/平方米

　　【通州區(qū)】合生·世界村 8000元/平方米