原題：“樓政”是暖的

　　當“暖色”的樓政遭遇“冷淡”的樓市，在房地產這方“凍土”上，能開出“保障”與“市場”的并蒂花嗎？  

　　銷售凍結、空置上升、購買意愿降至歷史“冰點”，在當下，樓市是冷的。國家統計局公布的數據顯示，截至10月末，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，其中商品住宅銷售面積下降17%；銷售額同比下降17.4%，其中商品住宅銷售額下降18.2%；空置面積達1.33億平方米，其中空置商品住宅的面積增長較多。

　　同時，央行新近公布的第三季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，未來3個月打算買房的居民人數僅占13.3%，比上季下降1.8個百分點，亦低于去年同期2.8個百分點，創1999年調查開始以來最低水平。

　　與樓市“冰封”對應的是，在當下，“樓政”又是暖的。按一般預計，經濟政策重大調整會在年底中央經濟工作會議之后，但今年提前到了11月。先是國務院進一步擴大內需、促進經濟增長的十條措施出臺，“加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造，實施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點”被列為“國十條”之首。繼而，“促進房地產市場平穩健康發展”成為國務院召開省區市人民政府和部門主要負責同志會議、部署落實中央政策措施的七項工作之一。

　　一方面，把非市場化、保障民生的安居工程提到最優先序列；另一方面，將房地產行業的地位提到空前高度，在以往“支柱產業”的定位前冠以“重要”一詞，即“房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。”

　　這樣的政策組合，既管保障也管市場，既管投資也管民生，既管城市也管農村，無論是系統性、全面性還是針對性，都超越了以往。現在，引人矚目的焦點問題是，從這里將會引導出怎樣一個市場前景？

　　“保障”花朵綻放在寒冬

　　“我在想，2008年的金融海嘯之下的啟動內需與1998年亞洲金融風暴侵襲下，拉動內需有何異同？”采訪中，上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡健向《瞭望》新聞周刊自問自答說，“10年前，撬動內需的支點之一是房地產，10年后還是。不過，前次倚重的是商品房市場，這次的落腳點則是保障房。”

　　事實確乎如此。“保障性安居工程”被列為“國十條”之首與房地產被推至“重要的支柱產業”之巔，如此政策組合至少傳遞了兩點信息：

　　其一，政府已經在政策層面公開確立“救經濟必先救房地產”、“促投資離不開穩樓市”的取向。

　　有一組數據不可忽視：全國用電增速從2008年2月份的同比增長約15%，一路下滑到9月約為6%的同比增速。用電量增長的變化反映了當下中國經濟運行出現的新情況。高層已經深刻意識到，“在基本面是好的”大判斷下的“形勢嚴峻”，決定用適度積極的財政政策驅動投資來阻止經濟下滑失速。

　　但現在的新情況是，與10年前相比，中國的投資結構已經發生了重大改變。數據顯示，截至2008年7月，在全社會固定資產投資構成中，電力熱能、交通運輸和水利環境占比之和不到25%，而制造業投資超過30%，房地產投資占33%強(就地方而言，房地產投資一般占地區投資的1/3以上，少的也占到1/4)。這決定了僅靠基礎設施投資還不足以撐起經濟增長，單純政府投資也難以彌補房地產、制造業投資的下降。

　　眼下，制造業，尤其是普通制造業日子不好過，民間投資熱情幾至“冰點”。2008年以來，房地產市場也經歷了明顯的調整，下半年以來房地產投資規模開始顯著下降，開工不足、銷售凍結上升。房地產投資需求萎縮已經產生連鎖反應，逐步影響相關行業，如鋼鐵、純堿等。

　　在這種情況下，重新提振房地產業成為促投資、保經濟的不二選擇。所謂“要認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產市場走勢”、“落實和完善促進合理住房消費的政策措施；促進中小戶型、中低價位普通商品房開發建設穩定發展；加快二手房市場和住房租賃市場”，均可解讀為：在經濟形勢的變動之下，政策的鐘擺重新回到倚重房地產上來。市場普遍預期，此前所有房地產宏觀調控政策均會被擱置，譬如多數房地產開發企業最為擔心的土地兩年不開發要被收回的政策，在未來3年內不太可能被執行。

　　其二，政策組合凝結著政府對經濟、政治、社會效益的三重考量。

　　與上一輪投資擴張(1998～2002年)中房地產業畸重于市場化不同，此輪投資擴展把促投資與保民生結合到一起考慮，明確“要增加廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發建設”。

　　政策取向的調整，政府可能出于三點考慮：首先，就經濟性而言，當前是政府推進住房保障建設、解決安居問題較為有利的時機。今年上半年以前的數年間，國際經濟保持相對較快的增速，帶來全球性資源價格上漲，建材、土地等價格上漲尤快，加之資產膨脹、泡沫化，國內房地產市場與資本市場聯動，各城市“地王”頻出，建房成本節節攀升。而現在，全球經濟減速導致石油、鋼鐵等大宗商品價格持續“跳水”，國內建筑成本大大降低。同時，地價走低，動遷成本也隨之降低。微觀上可降低保障房建造成本，花相對少的錢做相對多的事，取得較好的經濟效益，宏觀上可拉動投資、保證經濟平穩增長。此為經濟功效。

　　其次，政治意義在于，順應民意，求解民生頭等難題，使科學發展在社會底層獲得認同。同時也為宏觀調控的急速調整尋找民生理由。

　　再者，更關鍵的是，社會功效在于政府可以用保障房建設來平復、消弭部分期盼房價繼續下跌、不理解政府救市穩定房地產市場的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺到，政府救房地產是為了救整個國家經濟，并且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路——政府托底保障。政府要救樓市、穩房價的長期利益取向與普通百姓的短期利益訴求的分歧客觀存在，保障房便是消弭分歧的一個上佳政策選項。

　　一句話，政府想在低成本時期做民生工程，可望收“一箭三雕”之功效。

　　“這一屆政府經歷了房地產高潮、低潮，對房地產市場、房地產業的認識較為深刻了，減少了偏頗，不失為宏觀調控的成果”，房地產專家、廣東省房地產協會會長蔡穗聲如此評價道。

　　“安居房”能分幾多4萬億“大蛋糕”?

　　未來2年中央投資4萬億，擴大內需、促進經濟平穩較快增長。一些省市也已經公布巨額投資計劃，貫徹落實中央的決策部署。這其中可能有多少資金會用于保障房建設方面？

　　住房和城鄉建設部負責人士在接受媒體采訪時說，在中央今年第四季度追加的1000億元投資中，對“保障性安居工程”追加的投資將近100億元。今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，同時完成約220萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元。

　　“目前3年規劃的指標已經分解落實到各地，最需要解決的是資金來源和構成問題。”住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉說，“必須依靠中央資金支持，帶動地方和社會投入。”

　　與此一致，此前，國家發改委副主任穆虹也曾說，4萬億資金將通過增加中央和地方投入、帶動銀行貸款和民間投資等多種方式和途徑籌集落實。換句話說，資金來源基本是五個一點：中央財政出一點，國債赤字一點，地方配套一點，銀行貸款一點，社會(個人)投資一點。

　　市場人士認為，前兩個“一點”沒有問題，后三個“一點”能否真正到位，存在變數。地方現在有錢嗎？近年來，地方財力的主要源泉是房地產收益，土地賣不出去，商品住房銷售凍結，制造業利潤大減，稅收增長大幅度降低，有些省市財政在9月已經出現負增長。盡管一些省市已經公布巨額投資計劃，貫徹落實中央擴大內需、促進經濟平穩較快增長的決策部署，但最終能到位多少資金仍難說。

　　銀行盡管現在沒有放貸規模控制了，存款準備金率也在下調，但是，今日之銀行已非昨日之銀行，5大行中已有4家上市，剩下農行正在為上市沖刺，既已是上市公司，就不得不為風險、盈利考慮。這正是當下銀行惜貸的原因所在。在外圍經濟形勢惡化不止、國內企業盈利能力下滑不能扭轉的情況下，指望股份制商業銀行大規模放貸恐怕不現實。至于個人，現在敢投資實業的比例有多少，從企業家信心指數的低迷中可窺一斑。

　　“將4萬億理解為政府促經濟、保增長的決心更合適，將其理解為相對規模比具體額度更合適。”一位不愿具名的分析人士指出，現在能夠確定的是：

　　其一，“國十條”在未來兩年帶來的投資主要來源于中央，地方也會配套投入，但投向將集中于大產出、對GDP增長立竿見影的重化工業、裝備業之類。

　　其二，政府最終投向保障房的建設資金會比以往多，但多到多少、能占到“國十條”所承載的4萬億投資的多大比例尚存變數。

　　其三，安居房建設資金將主要來源于中央財政，地方配套拿出真金白銀不會多，最多是出地、減免有關規費。最終地方會拿出多少地、減免多少規費，將取決于中央的強制推行力度。

　　“市場”會雪上加霜嗎？

　　保障房入市會不會對商品房市場造成沖擊、令當下低迷的樓市雪上加霜？這是當前市場擔心的一點。

　　蔡穗聲認為，“現在房子已經供過于求了，價格下降了，政府這時候應該給低收入家庭發補貼，鼓勵他們在市場上租賃或購買小戶型住房，這是刺激消費的做法，既減緩供過于求的失衡局面，又引導開發商建設小戶型，一舉多得。政府建設保障性住房應該是在市場供不應求、房價走高時候的必要舉措。當年香港“八萬五”的教訓(指1998年金融危機前后香港推出的8.5萬套公屋計劃，此后，在危機影響下，香港房價大跌)，政府應該汲取。”

　　另一種觀點則認為，關鍵是處理好保障房和商品房之間的主輔關系，把握好保障房，尤其是經濟適用房的上市規模與節奏。市場配置仍應是解決住房問題的主要途徑，同時也是拉動經濟增長的主要部分，政府托底保障只是輔助性的，二者之間的比例關系決不能主輔顛倒。否則，市場配置資源的體系就會亂套，政府也不可能有如此之大的財力來解決。

　　只要比例適當，保障房上市就會對商品房市場有一定的影響，但不會造成大的沖擊。主要是影響部分購房人的心態，特別是介于享受保障與走市場道路買房之間的中低收入老百姓，會認為不用急于從市場買房，從政府手里買價格會便宜，于是產生等的思想，進而部分影響市場體系。

　　但保障房投放市場不會過于集中、節奏不會過快、規模不會過大，因為“水龍頭”開關掌握在地方政府手里，地方政府會在住房制度的統一框架下確定好保障房與商品房之間的比例關系，并以市場化的商品房的建設進度、規模為指針來決定推進保障房的規模、節奏。

　　綜合研判，可以預期的是，保障房不會對商品房產生很大的替代效應——在中央、地方分享稅制不出現重大改變之前，地方對房地產的稅收依賴不可能改變，地方不愿也不能允許保障房對商品房產生大沖擊，經濟基礎使然。

　　所謂“此項政策的出臺將使中國房地產的供應結構和開發模式發生根本的轉變，以民生和社會保障為開發理念的房地產業將成為未來中國房地產業的主流。從市場層面來說，中國社會保障型住宅的供應總量，將在三年內逐步達到60%左右”的市場預言，只能說是對政策的“純文本”解讀——語義的可能大于實際的可能。（記者徐壽松）