個人房貸大幅回落、二手房貸款占比提高及樓市疲態(tài)顯現(xiàn)，是銀行房貸業(yè)務(wù)不得不重視的風(fēng)險因素。

　　正當(dāng)開發(fā)商盼望二套房貸松綁之際，傳來了一個各方不愿意看到的消息。數(shù)據(jù)顯示，10月末，上海銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款率為0.80%，比上月末上升0.03個百分點。其中，個人住房貸款不良貸款率0.70%，較上月末略有上升。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著銀行對房貸業(yè)務(wù)將更加謹(jǐn)慎，二套房貸的松綁或許更加沒戲。

　　2006年以來，上海個人住房不良貸款余額和比例一度呈現(xiàn)波段式的上升態(tài)勢。從2007年4月份之后不良貸款上升勢頭得到一定遏制，不良貸款比例出現(xiàn)小幅下降。至2007年12月末，滬上中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款余額20.89億元，比年初增加1.24億元；不良貸款比例為0.73%，比年初下降0.06個百分點。到2008年9月末，上海中外資銀行機(jī)構(gòu)個人住房不良貸款余額20.7億元，比年初減少0.6億元，不良率0.7%，比年初下降0.04個百分點。

　　從不良余額與不良率的雙降，到不良率環(huán)比反彈，上海銀行業(yè)個人房貸資產(chǎn)質(zhì)量的細(xì)微變化，引起各方關(guān)注。復(fù)旦大學(xué)金融專家對記者說，個人房貸不良率的變化值得深思，一是美國次貸危機(jī)尚未結(jié)束，深刻的教訓(xùn)必然引起中國銀行業(yè)的警覺；二是不良率上升會影響到銀行的經(jīng)營業(yè)績，在房價漲勢不再的情況下，房貸不良率更受到關(guān)注。

　　據(jù)悉，目前有關(guān)方面尚未公布上海房貸不良率環(huán)比上升的具體原因。專家估計，與房貸業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)變化，以及房貸業(yè)務(wù)萎縮可能有一定關(guān)系。上海銀監(jiān)局今年2月曾提示，當(dāng)時的個人房貸不良貸款比例的下降，主要因為個人住房貸款基數(shù)的迅速膨脹相關(guān)。

　　再看目前的房貸余額變化情況，上述降低不良率的條件基本消失。今年前三季度，上海的個人房貸增量在摸高后再現(xiàn)回落態(tài)勢。9月末，個人房貸余額為3134.9億元，比年初增加116億元。受7月份以來房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)低迷的影響，個人房貸月度增量走出一段3月探底、7月摸高的回升勢頭之后，8月和9月出現(xiàn)明顯滯脹。其中，9月中資銀行個人住房貸款減少4億元，同比多減65.3億元。10月份，上海中資商業(yè)銀行個人房貸減少21.1億元，同比多減71億元。其中，新建房貸款減少17.6億元，二手房貸款減少3.5億元。

　　另一個不可忽視的因素，是二手房貸款逐漸成為主角。上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，二手住房貸款是拉動今年以來個人住房貸款增長的絕對因素。1至9月，一手住房貸款對個人住房貸款增長是負(fù)貢獻(xiàn)，二手住房貸款則增加119.1億元，其中三季度增加31.6億元，占個人住房貸款三季度增量的近九成。而在今年7月，上海銀監(jiān)局曾經(jīng)提醒，要關(guān)注二手住房貸款的風(fēng)險，根據(jù)以往經(jīng)驗，二手住房貸款發(fā)生風(fēng)險的概率是一手住房的3倍左右。其中，上海本地居民二手住房貸款在6月末的不良率高達(dá)1.64%，為個人住房貸款中風(fēng)險最大的部分。

　　個人房貸大幅回落、二手房貸款占比提高及樓市疲態(tài)顯現(xiàn)，是銀行房貸業(yè)務(wù)不得不重視的風(fēng)險因素。記者了解到，上海銀監(jiān)局11月18日召開上海部分中資商業(yè)銀行“促增長、防風(fēng)險”工作座談會，其中涉及到房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制。上海銀監(jiān)局提出，各行按照銀監(jiān)會近期下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)個人住房貸款風(fēng)險管理的通知》的有關(guān)要求，重點對首次利用貸款購買自住房和其他類型購房進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，區(qū)別對待，在滿足居民自住型購房貸款需求的同時，切實加強(qiáng)個人住房貸款風(fēng)險管理，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房房貸政策。

　　有房產(chǎn)中介表示，二套房貸是否該松綁，成為近期市場議論的一個焦點。從開發(fā)商的角度來說，二套房貸松綁對促進(jìn)樓市交易有利。但近期房貸新政細(xì)則出臺的“羞羞答答”，表明商業(yè)銀行對房貸風(fēng)險越來越重視。他認(rèn)為，房貸不良率環(huán)比上升的幅度很小，對銀行不會有實質(zhì)性影響。從心理影響上講，不良率環(huán)比上升，使反對放開二套房貸的一派占上風(fēng)。(記者 張煒)