國(guó)務(wù)院在《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)中提出，通過(guò)開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)來(lái)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。對(duì)今年以來(lái)號(hào)稱“現(xiàn)金為王”的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，無(wú)疑打開(kāi)了一扇資金涌入之門。

　　商業(yè)地產(chǎn)受益

　　《意見(jiàn)》提出發(fā)揮債券市場(chǎng)避險(xiǎn)功能，開(kāi)展項(xiàng)目收益?zhèn)�券試點(diǎn)。按其字面理解，未來(lái)會(huì)允許對(duì)某一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)行債券來(lái)融資，這種方式可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源有實(shí)質(zhì)拓寬。公開(kāi)募集發(fā)行能夠保證最廣泛的資金來(lái)源，因?yàn)閭鹘y(tǒng)信托計(jì)劃的方式受制于信托法的規(guī)定僅能發(fā)行200份合同，對(duì)融資規(guī)模的拓寬產(chǎn)生先天上的限制。采取公司型的方式發(fā)行當(dāng)然也意味其將有較長(zhǎng)的存續(xù)期，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目提供長(zhǎng)期融資。

　　國(guó)金證券分析師曹旭特認(rèn)為，能夠從REITS中實(shí)質(zhì)受益的是商業(yè)地產(chǎn)公司。商業(yè)地產(chǎn)多為寫(xiě)字樓和高級(jí)公寓，開(kāi)發(fā)商能夠從中賺取穩(wěn)定的物業(yè)管理收入，比較符合REITS的投資目標(biāo)。REITS投資不動(dòng)產(chǎn)的基本原則是其必須預(yù)期產(chǎn)生長(zhǎng)期的、持續(xù)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。由此決定了REITS將主要投資于商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)(如工業(yè)園區(qū))，而非住宅類項(xiàng)目。同時(shí)也決定了REITS在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，在宏觀地域分布、微觀地理位置、周邊環(huán)境、價(jià)值提升空間等一系列具體條件方面的偏好和要求。

　　曹旭特表示，REITS一般要求有穩(wěn)定現(xiàn)金流以發(fā)放紅利，所以其投資對(duì)象多為具有穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)類公司從中受益并不大。例如2006年的美國(guó)，僅有15.5%左右的REITS資金投入到住宅開(kāi)發(fā)。因此目前上市公司中金融街、張江高科、中國(guó)國(guó)貿(mào)最有可能在REITS試點(diǎn)中得到資金支持。

　　REITS還需過(guò)法律關(guān)

　　分析人士認(rèn)為，法律缺失是REITS短期無(wú)法迅速推廣的最大障礙。因?yàn)榧热籖EITS是一種公司形式，按目前法律就要繳納公司所得稅，而REITS產(chǎn)生的收益以紅利形式分配給股東后，股東還要繳納個(gè)人所得稅，這樣就降低了REITS的收益率和其吸引力。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)分析，在美國(guó)、德國(guó)、澳大利亞、日本和新加坡的REITS都規(guī)定了對(duì)投資者分配紅利的部分的公司所得稅實(shí)行減免，這樣就避免了對(duì)REITS和股東進(jìn)行雙重征稅，提高了其收益率。這也是國(guó)外REITS能夠得到快速發(fā)展的原因。所以必須由人大通過(guò)相關(guān)的REITS法后，才能得到推廣，但考慮到我國(guó)較長(zhǎng)的立法周期，短期內(nèi)REITS拓寬企業(yè)融資渠道的作用有限。(記者 萬(wàn) 敏)