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        "零首付"變種暗襲金融新政 銀行審查需自我改進

        2008年12月22日 10:43 來源:中國房地產報 發表評論

          每當房地產銷售出現不暢時,“零首付”就像幽靈出沒于那些鋌而走險的樓盤。只是這次“零首付”的卷土重來屬另一種基因變異。其對象也從過去的普通購房者轉向地產企業的內部職工;其手段也從單純的貸款買房變成了有組織、有目的的套貸。

          本報最近調查了解到,面臨年關強大的銷售壓力,這個隱形殺手已在河北、深圳、廣州、長沙等地卷土重來并迅速蔓延。

          而由開發商自導自演的這出“零首付”傳銷術,就是讓企業員工以“購房者”身份簽訂房地產交易合同,然后在墊付20%首付款后,套取銀行把余下的80%房款打進自己的賬戶,且這股“套貸”風正從企業員工刮向員工親朋和好友身上。

          套貸方式有明有暗

          事情的始作俑者來自距北京東部僅30公里的河北燕郊某開發區。12月17日上午,銷售員董華(化名)被一位主管暗示:如果不想在年關被辭退,必須以“零首付”方式買一套本公司的房子。沒有多少法律意識的董華便很快簽訂了購房合同。但“簽完字后,我就后悔了。”她說。

          董華的后悔,來自她簽署的一份附加協議:由開發商先行墊付首付款20%,前兩年貸款也由開發商一并承擔。兩年后,貸款由其本人續還。如果在這兩年中她不想要房子,必須賠付給開發商總房款5%的違約金。

          北京鑄成律師事務所律師姚克楓指出,條款顯然將購房人變成了“套中人”。因為不讓購房者違“約”,開發商至少將扣留房產證4年以上。

          在深圳,這種套貸方式更為隱蔽。少數銀行主動向符合條件的公務員、事業單位員工提供九成按揭,銷售人員自稱可利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式,由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

          上海易居房地產研究院住房金融課題研究組組長回建強認為,形形色色的“零首付”雖然在交易上造成了繁榮,但因存在很大水分,故變相抬高了區域房價,特別是在政策制定部門對是否放松金融貸款尚有存疑時,這樣的“套貸行為”顯然讓剛剛放松了的金融政策有了“收口袋”的理由。

          記者按房地產業通用的個人貸款方法測算,以一套40萬元的新房為例,如果通過正常的成交途徑,首次置業的買家首付二成即8萬元。但若開發商與銀行內部人員里應外合,將該套新房的評估價定為50萬元,首付二成是10萬元,但因銀行放貸是40萬元,剛好抵消了原來40萬元合同價,也就是說買家不用給首付就可擁有這房。

          上面這種財務公式,“購房者”看似是贏家,但記者調查后卻有不同答案:因為零首付的新房比同區域、同檔次的新房價格都要高,加上大代理從開發商拿6%的扣點,小代理再從大代理處拿3%的扣點,里外里算下來,房價只有高出10%才能保本或微利。

          事實上,“零首付”早被明令禁止。中國人民銀行2001年6月發布的《關于規范住房金融業務的通知》規定:貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%,嚴禁對借款人發放“零首付”個人住房貸款。

          姚克楓更是以律師身份表示,開發商這種“代首付”的行為不僅侵犯了公司內部員工的權益,還存在著“擊鼓傳花”的風險。至于是否屬于金融詐騙,還要具體案例具體分析。

          銀行審查尚有漏洞

          那么,零首付、低首付是怎樣通過銀行放行的?“從上述案例看,銀行方面對貸款人信用審查、購房合同、抵押登記等把關環節,顯然需要自我改進,起碼要對購房人的首付來源進行甄別、調查。”回建強指出。

          北京某銀行信貸部主管也透露,利用“零首付”套貸并非天衣無縫,因為通過銀行貸款記錄都可查出。比如“是否同一家擔保公司,是否某一家銀行針對某個樓盤大概率的放貸”。當然,還有一種漏洞的可能是:“放貸是銀行的經辦部門,而審批則是銀行的獨立部門,屬于另一批人馬,往往使這筆貸款有疏漏的可能。”

          但北京某商業銀行副行長卻否認“零首付”是銀行有意所為。“銀行絕不會放水,除非有人不想干了,把自己搭進去。”他說。

          不過,作為風險防范專家,回建強還是擔憂地表示:“我國住房消費信貸沒劃分優級與次級市場是個致命弱點。如果問題爆發,很可能比美國次貸危機的沖擊力更大,甚至會引發社會不穩定。”因此他建議:應按國務院新下發的“金融30條”實行制度創新,建立類似“住宅儲蓄銀行”的專業住房消費信貸機構,最大程度防范和避免信貸危機的“蜂窩式”爆發。(方帥)

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