為解決“業(yè)主大會成立難”這個老大難問題，昨天，市建委發(fā)布了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(試行)》，并擬從明年1月1日起實施。《指導(dǎo)規(guī)則》中明確，居委會負責(zé)首次業(yè)主大會會議的籌備工作，并由開發(fā)商承擔(dān)籌備召開首次業(yè)主大會會議的費用。

　　現(xiàn)狀

　　20%左右小區(qū)成立業(yè)主大會

　　據(jù)介紹，當前，物業(yè)管理存在著業(yè)主大會成立難、業(yè)主委員會運作不規(guī)范、難以有效監(jiān)督等突出問題。一方面小區(qū)規(guī)模大，業(yè)主數(shù)量多，主動參與意識不強，組織主體不明確業(yè)主大會組織成立難度大。另一方面業(yè)主委員會自律與監(jiān)督機制不完善，開展活動不夠規(guī)范，引發(fā)業(yè)主與業(yè)主委員會或業(yè)主委員會成員之間的矛盾糾紛。

　　截至目前，全市實施物業(yè)管理的房屋總建筑面積約3.65億平方米，其中，住宅2.82億平方米。但北京只有20%左右的小區(qū)成立了業(yè)主大會。這極大地影響了小區(qū)事務(wù)的解決，并由此帶來了更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)難、使用公共維修資金難等問題。

　　至于業(yè)主大會成立少，成立難的原因，有負責(zé)部門指定不明、開發(fā)商不配合、無開會場所、業(yè)主不積極等多種原因，其中前兩個原因所占比重較大。

　　新規(guī)1

　　居委會籌備首次業(yè)主大會

　　昨天發(fā)布的《指導(dǎo)規(guī)則》中則明確要求，將物業(yè)區(qū)域劃分和業(yè)主委員會成立備案職能下放給街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，使物業(yè)區(qū)域劃分與社區(qū)管理有機銜接，并有效解決社區(qū)用房落實難的問題。規(guī)定物業(yè)所在地街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責(zé)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運作及活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。小區(qū)入住后，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會負責(zé)首次業(yè)主大會會議的籌備工作。社區(qū)居委會人員擔(dān)任籌備組召集人，負責(zé)組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組應(yīng)當自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　新規(guī)2

　　首次業(yè)主大會費用開發(fā)商出

　　開發(fā)商不配合一直是業(yè)主大會成立難的重要原因之一。昨天發(fā)布的《規(guī)則》對于開發(fā)商的責(zé)任作出了明確規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當自交房起30日內(nèi)，向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報送房屋分戶及建筑面積清冊以及籌備首次業(yè)主大會會議所需的其他材料。同時，由開發(fā)商承擔(dān)籌備召開首次業(yè)主大會會議費用。

　　據(jù)了解，以往，一些開發(fā)商不愿意提供這些材料，業(yè)主想成立業(yè)主大會，都不知道業(yè)主都有誰，只能從網(wǎng)上的社區(qū)論壇等方式聯(lián)絡(luò)，但召集的難度非常大，另外，以往首次業(yè)主大會成立的費用，大都是由業(yè)主拼湊的，也是無奈之舉，而這些內(nèi)容確定后，召集業(yè)主大會讓開發(fā)商配合，師出有名，會容易得多。

　　新規(guī)3

　　部分業(yè)主可決策本區(qū)域事務(wù)

　　《指導(dǎo)規(guī)則》明確“一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。”而物業(yè)區(qū)域的劃分，應(yīng)當綜合考慮建筑規(guī)模、停車位、綠化、物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施設(shè)備共用等因素，便于業(yè)主共同決策和社區(qū)管理。銷售房屋之前，開發(fā)建設(shè)單位就應(yīng)當通過招投標或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，并同時向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出劃分物業(yè)區(qū)域申請。開發(fā)建設(shè)單位在辦理前期物業(yè)服務(wù)招投標備案手續(xù)時，應(yīng)提交物業(yè)區(qū)域劃分意見書。

　　同時，《指導(dǎo)規(guī)則》還規(guī)定，部分業(yè)主可以決策本區(qū)域的事務(wù)，以解決小區(qū)規(guī)模過大帶來的需求統(tǒng)一難、開會難等問題，更好地滿足業(yè)主的多元化服務(wù)需求。其中業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。這樣，本棟樓的電梯壞了， 就不必等到整個小區(qū)的業(yè)主開會解決了。

　　新規(guī)4

　　業(yè)委會必須按期換屆

　　業(yè)主委員會運作不規(guī)范、難以有效監(jiān)督，引發(fā)業(yè)主與業(yè)主委員會或業(yè)主委員會成員之間的矛盾糾紛，這也是一些小區(qū)存在的問題。

　　對此，《規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定；業(yè)主委員會不按時組織召開業(yè)主大會的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))要責(zé)令限期組織召開，逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有權(quán)指導(dǎo)社區(qū)居委會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　此外，業(yè)主委員會逾期未組織換屆的，街道、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))應(yīng)當責(zé)令其限期組織。逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆。 (記者 李海霞)