中央和地方政府都對樓市低迷帶來的負(fù)面效應(yīng)越來越擔(dān)心，出臺的救市政策尺度也越來越大。繼國務(wù)院辦公廳發(fā)文要求放寬第二套房貸款條件之后，最近上海又出臺了更為激進(jìn)的地方版。

　　而現(xiàn)實(shí)情況是，金融危機(jī)直接導(dǎo)致收入減少，一些房貸客戶正不得不面對還款壓力加大。對于放貸主體銀行而言，目前正處于政策壓力、贏利需求、風(fēng)險(xiǎn)控制幾個(gè)方面的構(gòu)成的漩渦里，放貸與惜貸，抉擇兩難。

　　政策之下，銀行多渠道松綁房貸

　　降壓力，本息分開還

　　日前，興業(yè)銀行上海分行宣布，將從明年1月1日起推出房貸相關(guān)產(chǎn)品，其中，“還款寶”就是借款人在貸款期限內(nèi)可根據(jù)自己收入狀況，靈活選擇不同的還款方式。比如在一個(gè)固定期限內(nèi)，只按息償還貸款利息，期限到期后再償還本息。“經(jīng)測算，采用此種方式，客戶每月還款額可以減少1/3，最長期限可申請三年。”銀行認(rèn)為，這樣可以有效降低貸款人的還貸壓力。

　　新增存量貸款都打7折

　　前段時(shí)間各銀行收口較緊的7折優(yōu)惠政策，日前正悄然松動(dòng)。多數(shù)銀行都采取了新房貸可打7折的優(yōu)惠措施。而由于各商業(yè)銀行執(zhí)行力度“有松有緊”，引發(fā)各銀行間爭搶客戶的“轉(zhuǎn)按”的競爭。民生等銀行對于轉(zhuǎn)過來的同名按揭實(shí)行7折優(yōu)惠。存量房貸利率方面，建設(shè)銀行、中國銀行和民生銀行等表示，客戶只要無逾期記錄，也可向銀行申請享受此優(yōu)惠。

　　二套房政策上海松動(dòng)

　　日前出臺的上�！靶掳藯l”，沒有提出限制第一套房產(chǎn)的面積大小，第二套房貸“比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。 有專家認(rèn)為，將會對其他城市的政策產(chǎn)生示范作用。

　　左放貸 右惜貸 銀行的兩難選擇

　　任志強(qiáng)曾經(jīng)說過：“房地產(chǎn)死，銀行先死”。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生也曾不避諱的指出：“中國房地產(chǎn)企業(yè)70%的資金來自銀行，房地產(chǎn)已經(jīng)‘綁架’了銀行�！�

　　面對政府一波強(qiáng)似一波的救市政策，銀行的房貸在逐漸放松。然而各銀行深知：政府部門對房貸政策的意見畢竟是指導(dǎo)性的，銀行在房貸業(yè)務(wù)方面應(yīng)遵循商業(yè)化運(yùn)作的規(guī)律，對不同資信狀況的客戶會給出不同的政策。

　　記者從河北各家商業(yè)銀行了解到，目前各行的房貸不良率基本控制在1%以下，還沒有出現(xiàn)明顯的風(fēng)險(xiǎn)跡象。數(shù)據(jù)上，2007年底國內(nèi)個(gè)人房貸總額約4萬億元，而到2008年國內(nèi)個(gè)人存款總額約為20萬億元。與歐美國家1：1的比例相比，中國的情況依然處于安全區(qū)間。但是，各家銀行的防范之心卻始終沒有放下。

　　隨著央行不斷下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，本來流動(dòng)性就非常寬裕的商業(yè)銀行手中又多出了幾千億現(xiàn)金。但是，許多商業(yè)銀行寧愿把現(xiàn)金交給央行吃1.62%的存款準(zhǔn)備金利率，也不愿拿在手里，因?yàn)楹苌儆蟹判牡那�道可以放貸。

　　另一方面，在多次降息之后，作為房貸主流的5年以上貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)降至5.94%，7折之后只有4.158%。而目前最長的5年期存款利率3.60%，利差只有0.558%。這點(diǎn)利差還不夠覆蓋銀行的運(yùn)營成本。這些只消耗成本不產(chǎn)生效益的資金運(yùn)作不好也會吞噬大量的利潤。

　　明年房地產(chǎn)貸款寬嚴(yán)不一

　　中國社科院中國經(jīng)濟(jì)評價(jià)中心主任劉煜輝判斷，我國出口的進(jìn)一步下滑已成定局，房地產(chǎn)投資也將由20%的增速轉(zhuǎn)變?yōu)槊髂晗蛳?0%到30%的萎縮。

　　采訪中，銀行業(yè)人士分析，房價(jià)下跌造成的負(fù)面影響將體現(xiàn)在銀行房地產(chǎn)抵押品價(jià)值下跌、增加銀行不良資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)增大等等。早在今年8月中旬，銀監(jiān)會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出了《關(guān)于開展重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測試的通知》。有銀行測試結(jié)果顯示，如果房價(jià)下跌20%，個(gè)人房貸不良率將大幅上升；如果房價(jià)下跌超過40%，個(gè)人房貸不良率將上升約40%。而在此前，很多銀行認(rèn)為即使房價(jià)下降35%，房貸不良率仍不會突破2%。 而眼下已近歲末，在某些城市，房價(jià)下降35%的假設(shè)正在變成現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對于銀行的影響也引發(fā)了更多方面的關(guān)注。

　　而正是在此背景下，左惜貸，右放貸，對個(gè)人房貸放松，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊，面對調(diào)整中的樓市，銀行的抉擇難度在一天天加大。(記者 武巖生)

　　[調(diào)查]

　　居民購房意向創(chuàng)十年最低

　　據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站昨日公布第三季城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。