令樓市急速下滑、動蕩全年的2008年雖然已經(jīng)過去，但作為“國民經(jīng)濟重要支柱”的房地產(chǎn)行業(yè)依然在“風口浪尖”上搖擺不定。步入2009年的北京乃至全國房地產(chǎn)市場前景如何？在各界看來依然是撲朔迷離，眾口不一。2009年，樓市是繼續(xù)萎靡積弱，還是迎來逐漸復蘇？這是從政府到開發(fā)商再到普通買房人，心中都普遍存在且急待解答的疑問。

　　2009年1月9日，在北京青年報“溫暖2008”地產(chǎn)年度峰會上，“地產(chǎn)大佬”和行業(yè)名人濟濟一堂，追憶2008，展望2009。經(jīng)歷過去一年的風雨磨礪，在他們的心目中，對“房地產(chǎn)市場何去何從”這一話題又有了更多的感悟和思考，而從他們的話語中，也能夠感受到對整體市場形勢保持謹慎態(tài)度的同時，對2009年乃至今后的房地產(chǎn)市場，依然充滿向好的信心……

　　　　●嘉賓觀點●

　　　　●今年市場依舊嚴峻 面臨更大挑戰(zhàn)

　　　　遠洋地產(chǎn)總裁 李明

　　2008年出臺的“國三條”中第一次明確了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟重要支柱的意義，同時政府表明了“要堅持住宅市場化方向”的態(tài)度，這些信息的確讓我們開發(fā)商振奮不已，遭受打擊的信心也有所恢復。

　　遠洋地產(chǎn)在去年末的北京住宅市場上獲得了一定成功，逆市取得的成績確實難得，這固然有策略得當?shù)脑�因在�?nèi)，但是就我個人看來，2009年仍然是非常艱難的一年，這種艱難主要體現(xiàn)在幾個方面。首先，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的所有企業(yè)都要經(jīng)歷經(jīng)濟蕭條、金融危機的沖擊和考驗，由于房地產(chǎn)市場的長期火熱，行業(yè)內(nèi)缺乏應對突如其來的應對危機的經(jīng)驗和能力，對未來過于樂觀；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著更大的市場挑戰(zhàn)，經(jīng)濟規(guī)律不以人的意志為轉(zhuǎn)移，我們不能簡單地認為經(jīng)濟危機的周期一年兩年就能徹底過去，以往世界上所出現(xiàn)的全球性經(jīng)濟危機從出現(xiàn)到結束最短也至少需要三年左右進行消化，每一個房地產(chǎn)企業(yè)都應該反思，個體和行業(yè)下一步該往哪里走，認清了現(xiàn)實，才能對自身行為作出正確判斷，在生死存亡的重要關頭，任何人都不能掉以輕心。

　　　　●企業(yè)更注重差異化競爭 拓展開發(fā)新渠道

　　　　北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 柴志坤

　　2008年北京房地產(chǎn)市場住宅交易量比2007年下降一半以上，按照目前形勢來看，2009年的市場交易量很可能依然不會有顯著提升。

　　2009年對整個房地產(chǎn)行業(yè)來講還存在很大的不確定性，企業(yè)必須根據(jù)自身情況作出相應改變。就市場而言，實力開發(fā)商眼下應該把“社會影響、開發(fā)規(guī)模、資金周轉(zhuǎn)、上市融資”這些關健詞作為各自企業(yè)今年的共同著力點，接下來無論是住宅市場的環(huán)境還是商業(yè)開發(fā)模式上，或者是在新興發(fā)展方向上都應該有更多思路的拓展和變化。天鴻地產(chǎn)今后還將更多專注于自身企業(yè)與同行間的差異化競爭，凝煉核心競爭力，多拓展新的開發(fā)渠道，做好企業(yè)基本功。

　　從長遠來看，隨著種種利好政策逐步被行業(yè)消化，我們應該有這樣的信心，一個嶄新的地產(chǎn)行業(yè)黃金期和一個成熟的消費市場很可能在不久的未來降臨。

　　　　●市場寒冬中 企業(yè)仍存在發(fā)展機會

　　　　星河灣地產(chǎn)副總裁 梁上燕

　　北京星河灣的運作已經(jīng)有五年時間，最新拿到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，北京星河灣依然是2008年北京高端城市住宅的銷售冠軍。事實也說明一點，那就是潛心雕琢、精益求精的開發(fā)態(tài)度所營造的過硬品質(zhì)依然是被市場所肯定的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)里每一個人都應該遵守自然和諧規(guī)律，市場可能會遭遇冬天，但是冬天里一樣存在發(fā)展機會，而并不是死水一潭。2008年是我感覺從事房地產(chǎn)行業(yè)十多年來最辛苦的一年，過去都說“酒香不怕巷子深”，眼下的現(xiàn)實告訴我們，“好酒也需要勤吆喝”，過去一年的市場變化讓所有人都認清了現(xiàn)實，讓在多年來房地產(chǎn)市場快速過熱下日漸膨脹的心回復平靜，冷靜而理智地看待一切問題并積極應對。在諸多利好政策的推動和鼓勵下，開發(fā)商不能坐等“天上掉餡餅”，完全依賴外力作用，更重要的是應該積極配合，調(diào)整營銷和開發(fā)結構，在保證品質(zhì)的同時注重內(nèi)涵塑造，回饋更多實惠給買房人，深切感受到所處社區(qū)的優(yōu)越氛圍。現(xiàn)在，我還是要把“舍得、用心、創(chuàng)新”的星河灣地產(chǎn)一貫開發(fā)理念和大家共勉，期待共同努力度過眼下危機，而未來的房地產(chǎn)行業(yè)依然充滿陽光。

　　　●拒絕浮躁心態(tài) 做足應對策略

　　　　龍湖地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理 邵明曉

　　整個樓市目前進入了調(diào)整期。龍湖對于樓市調(diào)整期已提前做出了準備和應對策略。在樓市面臨調(diào)整期時，所有的企業(yè)都必須儲備足夠的資金來過冬。龍湖以快賣多賣、控制成本、減少支出等手段，確保現(xiàn)金流。面對市場的多變，龍湖將堅持以銷定產(chǎn)，小步快走，低開高走的營銷策略，即使在全行業(yè)房價下降時，寧可犧牲利潤，也要保證品質(zhì)。

　　今年龍湖旗下項目的開工將進一步保持謹慎，銷售方面保持彈性和靈活性，這個冬天，平安生存下來就是發(fā)展。和不少同行一樣，龍湖團隊中的大部分人沒有經(jīng)歷過真正的地產(chǎn)冬天。冬天如今真的來了，它也有積極的一面，可以幫助調(diào)整我們的牛市思維和浮躁心態(tài)，更加精致、細心地來研究產(chǎn)品、營銷、客戶服務。現(xiàn)在樓市開始回歸理性，我們才能真正在營銷手法上下工夫。我相信，經(jīng)過這一輪的歷練，龍湖會在成本控制、團隊執(zhí)行力等方面更加成熟，更加堅強。在春天來到時，龍湖地產(chǎn)也會率先勃發(fā)。

　　　　●行業(yè)最困難時期已過 期待市場復蘇

　　　　富力地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理 張輝

　　2008年確實是多事之年，給我印象最深刻的應該還是“5·12汶川大地震”給我們帶來的慘痛經(jīng)歷，而富力地產(chǎn)率先在行業(yè)內(nèi)作出的災害捐助反應，也受到了社會各界的一致肯定，能為廣大受災群眾做點實事，略盡綿薄之力，也讓我們每個富力人深感欣慰。

　　2008年的房地產(chǎn)市場也不亞于遭受了一場重量級地震，市場的持續(xù)蕭條讓整個行業(yè)飽受沖擊，但是隨著目前眾多利好政策的相繼出臺，我們感覺這個行業(yè)最困難的時期已經(jīng)過去了。2009年無論是從開發(fā)商來講還是相關各行業(yè)人士來講，所有人都期待著市場形勢能夠盡快好起來。就2009年的市場預測來講，確實不好妄下結論，也很難有人把這個問題說得清楚透徹，但我相信，房地產(chǎn)行業(yè)里的每個人都渴望生存，渴望“活著”，而且都想活得更好。只要房地產(chǎn)開發(fā)商能像援助地震受災群眾時那樣，齊心協(xié)力眾志成城，共渡難關，我們的行業(yè)就能夠更快地迎來復蘇的那一天。

　　　　●將行業(yè)蕭條期 轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展壯大期

　　　　億城地產(chǎn)總裁 鄂俊宇

　　2008“年5·12地震”前后，我都曾經(jīng)去四川開會調(diào)研，對震區(qū)災前災后的變化有著最切身的感受，很多曾經(jīng)很美好的東西也許會在瞬間崩塌，物非人無。對生命的感悟也讓我們感覺“活著”真好。

　　房地產(chǎn)行業(yè)同樣需要活著，2007年和2008年的時候，很多市場預測都表明房地產(chǎn)行業(yè)的未來持續(xù)高歌猛進，但是現(xiàn)實給我們當頭澆了一盆涼水，因此預測并不能代表現(xiàn)實，不應該盲目樂觀也不要盲目悲觀。大家也都提到，在市場調(diào)整期就應該積極提升自身競爭力，更需要有過硬的內(nèi)核吸引客群，怎樣逆境發(fā)展、怎樣調(diào)整價格競爭策略，都是我們要考慮的現(xiàn)實問題。經(jīng)歷2008年的動蕩，2009年我們應該更加務實，走好每一步。國際上很多成功企業(yè)的例子告訴我們，在整個行業(yè)的蕭條期往往是他們的發(fā)展壯大期，寶貴經(jīng)驗值得吸取，億城地產(chǎn)將對2009年全力以赴，相信在各界共同努力下，“嚴寒”也能轉(zhuǎn)變?yōu)闇嘏�的冬天。�?/p>

　　  ●做好迎接另一個拐點出現(xiàn)的準備

　　　　偉業(yè)控股公司董事長 林潔

　　偉業(yè)控股從本質(zhì)上講是為開發(fā)商服務的行業(yè)服務商，我們的命運是和開發(fā)商以及房地產(chǎn)行業(yè)的命運緊緊聯(lián)系在一起的。多年來偉業(yè)在這個行業(yè)中已經(jīng)形成了自己的過硬品牌，但是要想繼續(xù)發(fā)展，還必須和大家更緊密地團結合作，才能得到最終的多贏。

　　2009年將是房地產(chǎn)行業(yè)關鍵而又普通的一年，說它關鍵，因為它處在這樣一個行業(yè)大調(diào)整的重要時期；說它普通，從房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展來看，2009年也會很快過去，成為歷史中的一頁。2008年大多數(shù)人覺得日子不好過，重要的是因為大家對市場的迅速降溫缺乏準備，有些措手不及。經(jīng)歷過去一年的思考調(diào)整，我們在接下來應該考慮的是，為企業(yè)的未來長遠發(fā)展做好準備。2008年是反思年，而2009年則是執(zhí)行年，這一年運作得當，基礎打得好，將會對接下來幾年的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。因此，在2009年，我們大家都要有迎接另一個拐點出現(xiàn)的準備。

　　　　●買房仍是穩(wěn)定投資渠道 今年將可能出現(xiàn)房企間頻繁購并

　　　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理 李文杰

　　房地產(chǎn)市場在2008年出現(xiàn)了天翻地覆的變化，很多過去十幾年來房地產(chǎn)市場一貫延續(xù)的思維，在2009將會被逐漸取代，新的行業(yè)動作將可能逐漸顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年出現(xiàn)的最壞市場局面已經(jīng)過去，由于之前的刺激樓市政策不斷出臺及細化，目前整體房地產(chǎn)市場的信心已經(jīng)開始恢復，我們看到不少樓盤只要價格降至買家的預期范圍內(nèi)，仍舊會受到投資者或者自用購房人的追捧。

　　特別是從各地政府來講，由于進一步放開房貸限制、購房減稅、刺激樓市等諸多政策的陸續(xù)出臺，因此“最激進的降息”將進一步讓消費者把錢從銀行取出進行投資，而當前的投資渠道中市場幾乎只有房地產(chǎn)才算是基本穩(wěn)定的。可以肯定的是，2009年北京樓市整體將步入上行軌道，但一定是平穩(wěn)發(fā)展。

　　2008年持續(xù)至今的全國經(jīng)濟危機影響讓人心有余悸，但是房地產(chǎn)行業(yè)還是比較幸運地看到，政府調(diào)控政策及時降臨，局面依然處于可控狀態(tài)，2009年很可能將出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)之間的頻繁購并，這也有利于優(yōu)化重組，行業(yè)優(yōu)勝劣汰。(文/邱旸)

　　　　●主持人觀點●

　　　　4月份前將有系列利好新政出臺

　　　　北京市華遠集團總裁 任志強

　　從去年底以來，中央和地方政府陸續(xù)出臺大批刺激房地產(chǎn)市場的利好政策，顯示出穩(wěn)定樓市發(fā)展的堅定決心，這也讓我們開發(fā)商很振奮，預計調(diào)控力度還將不斷加大，今年4月份前很可能政府還將會有一系列涉及房地產(chǎn)市場的利好新政出臺。

　　無論是行業(yè)發(fā)展還是個體發(fā)展，其趨勢必然是前進的，只要房地產(chǎn)行業(yè)還存在，我們就應該積極面對，而不是盲目悲觀。2003年的時候政策頻繁出臺是調(diào)控抑制市場過快發(fā)展，那時候很多開發(fā)商也彌漫著悲觀情緒，可現(xiàn)實怎么樣呢？大家都活得很好，而到了2008年宏觀調(diào)控開始轉(zhuǎn)變風向，向著推動和促進市場活躍的方向發(fā)展，這時候大家更應該充滿信心，而不是悲觀失落。2008年的現(xiàn)實告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)的風云變幻對國民經(jīng)濟的發(fā)展確實產(chǎn)生著舉足輕重的影響，房地產(chǎn)及上下游行業(yè)所構成的產(chǎn)業(yè)鏈之長是其他產(chǎn)業(yè)無法相比的，接下來的進一步城市化進程將讓這個行業(yè)面臨著更多的挑戰(zhàn)，今天不好不代表明天不好，我們都應該有一個長遠的目光來看待這個行業(yè)。

　　前不久我們剛剛參與了政府牽頭的“振興房地產(chǎn)三年規(guī)劃”課題的相關工作，事實上房地產(chǎn)行業(yè)也應該進入到需要振興的行業(yè)中來，政府也還會繼續(xù)根據(jù)宏觀調(diào)控和經(jīng)濟發(fā)展的情況來制定相關政策。國家稅務總局在今年初的政府工作會議上表示，如果去年已經(jīng)出臺的退稅和優(yōu)惠政策仍不足以讓中國房地產(chǎn)市場復蘇的話，還會根據(jù)現(xiàn)實情況再出臺相關調(diào)控政策。種種態(tài)度表明了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的高度重視，希望看到它良性穩(wěn)定發(fā)展，在這樣的大前提下，從事房地產(chǎn)行業(yè)的人士應該對這個行業(yè)充滿信心。信心確立了，才能有勇氣和魄力面對自己所出現(xiàn)的種種問題，可能自身存在的問題很多，有項目銷售的問題，有品牌策劃的問題，有整體框架的問題，也許還有新增土地儲備的問題和外在市場壓力的問題。各個企業(yè)根據(jù)各自遇到的不同困難要針對性處理，具體問題具體分析。現(xiàn)在的形勢，對某些企業(yè)來講恰恰是十分有利的，正是修煉內(nèi)功，破舊立新，謀求進一步發(fā)展的大好時機。部分企業(yè)希望抓住時機全力發(fā)展壯大，部分企業(yè)希望保持現(xiàn)有利潤穩(wěn)步前進，而也有不少企業(yè)僅僅期望能熬過眼下難關，因此每個企業(yè)要端好自己的這碗“水”，這是2009年對所有的企業(yè)而言最重要的一件事。

　　總體看來，我認為2009年一季度和二季度的市場狀況將維持現(xiàn)狀，不太可能有大的轉(zhuǎn)變，但是中國人住房潛在需求的持續(xù)旺盛及購買力的存在都決定了市場具備強力復蘇的推動力，一旦買房人的深度觀望情緒消弭，加上政府出臺的相關利好政策得力，市場需求很可能將集中爆發(fā)。

　　　　●權威發(fā)布●

　　　　2009年樓市將保持平穩(wěn)并逐漸向好

　　　　國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師兼新聞發(fā)言人 姚景源

　　眾所周知，由于去年美國次貸危機引發(fā)的世界金融危機，給中國經(jīng)濟帶來了前所未有的沖擊，困難和挑戰(zhàn)集中表現(xiàn)就是中國經(jīng)濟的下行壓力逐漸增加。國民經(jīng)濟的幾大指標在去年都有所回落，比如說工業(yè)增長值，2008年一季度是19.4%，三季度是12.9%，整個國民經(jīng)濟的增長速度也從10.6%到10.1%處于持續(xù)下行的狀態(tài)。

　　可以說，現(xiàn)在整個國民經(jīng)濟的運行確實是遇到了很大的困難和挑戰(zhàn)。在這種困難和挑戰(zhàn)面前，我們最需要做的是什么呢？應該是像溫總理所講的堅定信心，協(xié)力渡過難關。首先，信心要源于對中國經(jīng)濟基本面的把握。這一點很重要，在中央經(jīng)濟工作會議上，總書記和總理再三要求我們應該看到中國經(jīng)濟基本面是持續(xù)向好。現(xiàn)在中國經(jīng)濟就根本上來說，正處在工業(yè)化和城市化迅速推進的歷史階段。胡總書記曾經(jīng)講到，把握中國經(jīng)濟要充分把握中國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特征。什么是中國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特征呢？其重要表現(xiàn)就是工業(yè)化的迅速推進和城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

　　改革開放之初，1978年我國的城鎮(zhèn)人口是1.7億，現(xiàn)在為5.7億，大約凈增了6億人口。城市化的迅速推進，使整個中國成為一個大工地，這個大工地為中國經(jīng)濟增長提供了強有力的支撐力量。從長遠來看，中國經(jīng)濟推動力最根本的因素還將是城市化進程，目前我國城市化率是44.9%。而發(fā)達國家城市化率則達到了90%以上，即便是和世界城市化進程的平均水平比，中國城市化腳步也還有相當大的差距。所以未來中國的城市化需求推進一定是中國經(jīng)濟增長強勁、有力的支柱產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)則是中國城市化進程中最重要的產(chǎn)業(yè)，其意義深遠。盡管目前面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，但中國正處在工業(yè)化、城市化迅速推進的重要歷史階段，中國經(jīng)濟正處在快速發(fā)展的歷史區(qū)間，所以國民經(jīng)濟的基本面將保持穩(wěn)定。我們最近也看到，從去年下半年以來國務院采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，積極維護經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，宏觀調(diào)控政策也從過去的“雙防一控”到去年10月份轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｔ鲩L”。從宏觀調(diào)控政策措施的變化再來看，針對我國經(jīng)濟發(fā)展的走勢，整個經(jīng)濟基本層面及經(jīng)濟運行中產(chǎn)生的眾多新情況、新問題，黨中央、國務院都是行動迅速、措施得力。溫總理表示，我們現(xiàn)在在宏觀調(diào)控上出手要快，出手要重。因為這次全球經(jīng)濟危機對中國經(jīng)濟的影響非常大，措施不得力不足以解決問題。同時要穩(wěn)，集中體現(xiàn)就是要擴大內(nèi)需。內(nèi)需最重要的推動力量是投資和消費，而在投資和消費中，最重要的就是房地產(chǎn)行業(yè)。因此，我認為2009年上半年確實還應當做好迎接困難、甚至面臨更嚴峻局面的思想準備，但在宏觀調(diào)控的作用下，困難一定會被逐步戰(zhàn)勝。2009年中國經(jīng)濟具體到房地產(chǎn)市場，最終會保持平穩(wěn)并逐漸向好的基本趨勢。(邱旸)

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