在元月9日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新明確提出，閑置公積金支持經(jīng)濟(jì)適用房等保障房建設(shè)的試點工作將啟動，意味著目前6000億元人民幣的閑置公積金將助陣保障性住房建設(shè)，以緩解此方面資金壓力。

　　這是年前國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號，以下簡稱意見)提出“為拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益”的意見后，政策具體落實的信號。

　　現(xiàn)在，住房公積金為何沉淀如此之多？6000億助陣保障房是否沖擊商品房市場？加大保障性住房供應(yīng)量后會對房地產(chǎn)市場帶來何種影響？一時成為市場各方關(guān)注的焦點。

　　公積金為何巨額沉淀

　　“目前的住房公積金制度有一個天生的缺陷，嫌貧愛富。”對于《瞭望》新聞周刊就住房公積金為何沉淀如此之多的疑問，中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華回答說，“低收入者沒有錢，而且每個月的公積金額度也少，結(jié)果還是買不起房；而高收入者，公積金交納額度高，導(dǎo)致公積金賬戶錢多，這其中有的人又沒有用這筆錢來買房。”

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會顧云昌副會長也持相近的觀點。在他看來，從金融方面考量，房地產(chǎn)的個人抵押貸款是賺錢項目，銀行不希望也不積極讓公積金“搶”了這塊“肥肉”。客觀來看，住房公積金還有管理部門、托管部門，相對手續(xù)比較麻煩，加上管理的滯后、工作效率銜接不上等因素，支持個人貸款買房的作用沒有很好地發(fā)揮。所以，資金沉淀比較多。

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計，2008年我國全國住房公積金繳納余額達(dá)到了2.02萬億元，同比增長了24.9%。個人貸款余額達(dá)到6017億元，增長了18.6%。而且，根據(jù)該部公布的全國住房公積金繳存使用情況，資金的沉淀呈現(xiàn)數(shù)量增加的態(tài)勢，2007年住房公積金扣除必要的備付資金后的沉淀資金為2186.55億元，而2006年為1945.83億元。

　　現(xiàn)在，專家認(rèn)為，公積金的使用率(個人提取總額、個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例)、運用率(個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存余額的比例)都有相當(dāng)?shù)奶嵘�空間。

　　在接受《瞭望》新聞周刊采訪中，中國社科院財貿(mào)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任倪鵬飛認(rèn)為，公積金沉淀資金如此之多，也反映出目前住房公積金制度運行中仍存在一些亟待解決的問題：單位依然存在損害職工權(quán)益的問題；住房公積金的內(nèi)控制度、風(fēng)險防范機(jī)制不夠健全；部分公積金管理機(jī)構(gòu)服務(wù)意識不強(qiáng)，存在手續(xù)繁雜，提取難、貸款難等現(xiàn)象。

　　住房公積金目前在中央一級的監(jiān)管部門是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行和財政部，各地方的公積金管理中心則是向當(dāng)?shù)卣�府和公積金管理委員會負(fù)責(zé)。這種多頭監(jiān)管的制度，使得住房公積金處于監(jiān)管缺失、責(zé)任不明的狀態(tài)。

　　對此，長期研究公積金問題的中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜建議，把住房公積金管理中心改造成金融機(jī)構(gòu)，或者直接成立一個正規(guī)的住房儲蓄銀行。倪鵬飛則建議打通“三金”。這是因為，我國公積金制度借鑒的是新加坡經(jīng)驗，新加坡的公積金制度不僅包括住房，是集養(yǎng)老，保健、住房、家庭保障等多種功能于一身的綜合性社會保障體系。

　　在他看來，當(dāng)前，在住房公積金沉淀金額較多的狀況下，打通“三金”，可以讓每個繳存者根據(jù)自己的需要選擇用途。

　　6000億的安全有多少保障

　　采訪中，首開股份志信公司常營項目部李經(jīng)理很受“6000億元”的鼓舞。一段時期來，作為北京最大保障性住房項目——常營項目的負(fù)責(zé)人，他向《瞭望》新聞周刊表示，自己一直對正在承建的經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房居住區(qū)有資金壓力。

　　盡管通過今年初與政府對接，實現(xiàn)了部分房屋的銷售，目前回籠了50%的資金，但李經(jīng)理表示，“這個項目很有可能賠錢。”2007年8月該項目招標(biāo)時，鋼材價格為3500-3600元/噸。2008年開工建設(shè)之后，鋼材價格一度漲到6000元/噸。目前雖然回落到3800-3900元/噸左右，但按照4332元/平方米的銷售定價，加上混凝土價格以及人工費用的上漲，“既要保證工期，又要保質(zhì)甚至優(yōu)質(zhì)地完成項目開發(fā)，壓力很大。”目前，北京市此前開工的幾個經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房項目都面臨著類似的壓力。

　　“如果這部分公積金可以用來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，一方面可以物盡其用，提高住房公積金的使用效率，另一方面也可以緩解當(dāng)前資金壓力。”李經(jīng)理對此頗多憧憬。

　　倪鵬飛博士對健康使用這部分資金也給予了積極評價，在此情況下，如果通過對公積金的合理使用，“對確保項目工期的完成，對工程質(zhì)量的保證都會有好處。”

　　從房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金壓力僅僅是一方面。北京城建集團(tuán)、北京頂秀置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉新虎指出，更重要的是，經(jīng)濟(jì)適用住房不是現(xiàn)貨買賣，有一個建設(shè)周期，在開工之初已經(jīng)定好價格的情況下，如果市場發(fā)生了變化，在本來就只有3%左右利潤的情況下，開發(fā)企業(yè)抗擊風(fēng)險的能力有限。如果公積金建經(jīng)濟(jì)適用住房遇到這種情況，將帶來資金安全問題。

　　比如，他介紹，2002年以前，公積金原本可以用于經(jīng)濟(jì)適用房和危舊房改造等項目開發(fā)建設(shè)的貸款。此后，為了資金的安全突然叫停。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商也表示，為了完成年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃，政府把指標(biāo)分到相關(guān)部門，再到各開發(fā)企業(yè)，層層分解，導(dǎo)致有的企業(yè)土地金已經(jīng)交了，但還需要處理本應(yīng)該解決完成的土地糾紛問題，造成了資金的占壓和風(fēng)險。

　　對于政府而言，2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，按照意見，主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，新增解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，要新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房，等等，這些都需要錢。但受房地產(chǎn)形勢的影響，一些地方財政收入銳減。“在一些地方財政收入的一半與房地產(chǎn)相關(guān)”，包宗華告訴《瞭望》新聞周刊，“如果去除這部分收入，這些地方就只是吃飯財政了。”

　　“在目前擴(kuò)大內(nèi)需的情況下，資金可能會有一定的需求，利用這部分沉淀的公積金用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，不是不可以，但是要謹(jǐn)慎，防止腐敗，預(yù)防風(fēng)險。”倪鵬飛認(rèn)為，對資金未來的使用一定要有詳細(xì)的分析和規(guī)劃，要有各項政策的配套，“經(jīng)濟(jì)適用住房通過銷售可以實現(xiàn)公積金的回歸。而廉租房建設(shè)帶有更強(qiáng)的福利性質(zhì)，不應(yīng)該動用公積金來加快建設(shè)。”

　　對于公積金用于保障性住房建設(shè)，顧云昌認(rèn)為，要加強(qiáng)風(fēng)險控制，首先項目要符合市場需求，同時對于公積金的使用要從法律條文上嚴(yán)格規(guī)定。

　　倪鵬飛指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的關(guān)鍵并不是資金問題，“從過去經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)看，之所以出現(xiàn)不能滿足需求，癥結(jié)不是建房資金問題，而是政府是否愿意讓渡一部分土地收入，確保其‘經(jīng)濟(jì)’、‘適用’”。

　　保障房是否沖擊商品房

　　北京市發(fā)展和改革委員會近日對媒體表示，針對目前房地產(chǎn)市場低迷、開發(fā)資金趨緊的現(xiàn)實，北京市將重點落實好今年850萬平方米保障性住房建設(shè)任務(wù)。“如果以北京市場一年正常的一手房交易量1500萬平方米來看，850萬平方米的量超過50%。”劉新虎認(rèn)為，這對商品房市場“沖擊太大了”。所以，他正在進(jìn)行的項目，刻意地與保障房的供應(yīng)對象拉開了距離。

　　在顧云昌看來，“目前各個方面對這個問題有不同看法，很正常。”開發(fā)商擔(dān)心保障性住房的對象擴(kuò)散，激化商品房市場的競爭，而其中，有項目在經(jīng)濟(jì)適用住房項目周邊的開發(fā)商，則更擔(dān)心在建項目如何與價格更低的經(jīng)濟(jì)適用住房競爭。而從政府層面來看，認(rèn)為保障性住房的供應(yīng)對象是固定的，目前加大供應(yīng)，是彌補(bǔ)過去長期供應(yīng)不上的欠賬。

　　顧云昌認(rèn)為，“應(yīng)該走著瞧，到底如何拉動住房需求，還需要根據(jù)市場來作出調(diào)整。上海前幾年制定的兩個‘一千萬’的供應(yīng)計劃，目前來看也沒有明確的下文了。”

　　從全國來看，“3年在全國投資9000億建保障性住房”作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措之一，意味著700萬套左右的保障房供應(yīng)量。一些開發(fā)商認(rèn)為，如此大的供應(yīng)量，意味著普通住宅市場基本被保障房占領(lǐng)了。但也有存疑問的，地方政府有能力和財力在未來的三年時間建700萬套保障房嗎？

　　不過，包宗華強(qiáng)調(diào)，“3年在全國投資9000億建保障性住房”，不但能夠拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是緩解住房矛盾的一個千載難逢的好機(jī)會，“這些年來我們抓中低收入者住房問題主要有兩個不足，即認(rèn)識不足和資金不足。這次中央決定斥資用于保障性住房建設(shè)，既在認(rèn)識上表達(dá)了對中低收入者住房的高度重視，又在資金上開辟了重要的來源渠道。”

　　“而且，給予中低收入者住房以不同的住房社會保障，政府就有理、有權(quán)去調(diào)控其住房的套型、價格和供應(yīng)對象。”包宗華指出，中低收入者占居民總數(shù)的80%，對其加強(qiáng)調(diào)控，就能夠有效地解決前些年存在的有些城市“房價上漲過快”、“房價過高”、“大套型住房比重過大”、“市場管理混亂”等突出問題，“既能夠有力地拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)，帶動關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展，也能夠增加未來市場的供應(yīng)量，將房價維持在一個較為合理的水平。”

　　至于保障性住房建多少比例合適？顧云昌表示，“根據(jù)不同地區(qū)的欠賬的情況區(qū)別對待，北京、上海等大城市每一年比例在20%～30%就差不多了，而中小城市可能5%～10%就夠了。”