●新聞背景●

　　2009年1月23日，北京市建委聯(lián)合市發(fā)改委、財(cái)政局、規(guī)委等九部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于貫徹國(guó)發(fā)辦(2008)131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(業(yè)界簡(jiǎn)稱(chēng)京43號(hào)文或京15條)，公布了15條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要新政。該文件被看作是北京市政府為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院發(fā)布的2008(131號(hào))文件穩(wěn)定樓市宗旨的積極回應(yīng)，而京15條對(duì)2009年暫�！跋尥饬睢钡南嚓P(guān)條文，引起業(yè)內(nèi)尤其是視外籍人士為目標(biāo)客群的諸多高端住宅項(xiàng)目的廣泛關(guān)注。

　　●信息反饋●

　　高端住宅市場(chǎng)活躍程度增加

　　外資購(gòu)房出手者仍是少數(shù)

　　暫緩“限外令”的新政出臺(tái)一個(gè)月，市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)是怎樣的呢？

　　結(jié)合北京中原、鏈家地產(chǎn)、亞豪機(jī)構(gòu)等中介及代理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)表明，“限外令”暫停后的近一個(gè)多月時(shí)間，境外人士購(gòu)房及咨詢(xún)量正有所增加。研究數(shù)據(jù)表明，外籍人士關(guān)注點(diǎn)主要集中在以下區(qū)域，首先是順義中央別墅區(qū)及后沙峪附近的一些中高端別墅項(xiàng)目，如長(zhǎng)實(shí)譽(yù)天下、龍灣和院、龍湖·滟瀾山等；其次是以CBD、國(guó)門(mén)區(qū)和朝青板塊為主的東三、四環(huán)周邊高端公寓，如鳳凰城、昆侖公寓、星河灣、陽(yáng)光上東等；此外還有望京及亞奧等外籍人士居住相對(duì)集中的區(qū)域項(xiàng)目，如東湖灣、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城， 以及剛剛上市的合生·麒麟社等。據(jù)了解，僅春節(jié)期間，北京在售商品住宅中單價(jià)最貴的盤(pán)古大觀就實(shí)現(xiàn)了認(rèn)購(gòu)6套、認(rèn)購(gòu)額近4億元的不俗業(yè)績(jī)，一定程度上也顯示了“限外令”松綁后的刺激效果。

　　同時(shí)，高端二手房市場(chǎng)近期也呈現(xiàn)出一定活躍態(tài)勢(shì)。“我愛(ài)我家”統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)期間，境外人士(含港、澳、臺(tái))的購(gòu)房委托量比去年同期增加了118%，他們主要感興趣的物業(yè)是高檔二手公寓和二手別墅，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的買(mǎi)家對(duì)四合院也表現(xiàn)出了濃厚興趣。

　　北京星河灣銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，“之前積累的客戶(hù)和最近一些外籍人士表示出強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)意愿，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)該可以促成成交�！倍�魯能地產(chǎn)格拉斯小鎮(zhèn)總經(jīng)理王廣善接受采訪時(shí)也表示，魯能地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的另一別墅項(xiàng)目?jī)?yōu)山美地大概有1/3的房源都是來(lái)自于外資購(gòu)買(mǎi)的，從這個(gè)比例來(lái)看還是不小的，“限外令”暫停以后，應(yīng)該會(huì)給更多的外國(guó)人士提供機(jī)會(huì)。

　　據(jù)了解，星河灣、山水文園、陽(yáng)光上東等海外購(gòu)買(mǎi)客群較多的樓盤(pán)，目前已經(jīng)做好接待外籍人士購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的準(zhǔn)備。而順義別墅項(xiàng)目長(zhǎng)實(shí)譽(yù)天下背景為香港開(kāi)發(fā)商，這次“限外令”松綁對(duì)于他們來(lái)說(shuō)更是個(gè)“喜訊”。據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事郭子威介紹，譽(yù)天下二期預(yù)計(jì)今年5月份開(kāi)售，開(kāi)售之前，開(kāi)發(fā)商將會(huì)在香港進(jìn)行項(xiàng)目展覽，把“限外令”松綁的利好信息進(jìn)行廣泛傳達(dá)，力爭(zhēng)吸納更多港澳臺(tái)客群在京購(gòu)房。

　　盡管“限外令”松綁為已經(jīng)降到“冰點(diǎn)”的市場(chǎng)信心帶來(lái)一定溫暖，但一些專(zhuān)家指出，“限外令”松綁后雖然外籍人士購(gòu)房咨詢(xún)量不斷增加，但是真正決定出手者目前看來(lái)仍然不多，依然存在很強(qiáng)觀望情緒。同時(shí)受到金融危機(jī)影響，海外購(gòu)房群體在資金運(yùn)轉(zhuǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)上也存在困難和顧慮，這都會(huì)讓外資購(gòu)房的實(shí)際效果打上折扣。

　　●市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)●

　　“限外令”松綁有助盤(pán)活高端住宅市場(chǎng)

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年2月1日，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售單價(jià)在18000元/平方米以上的項(xiàng)目共110個(gè)，這些項(xiàng)目已取得預(yù)售許可的待售套數(shù)累計(jì)26483套，待售面積354.4萬(wàn)平方米，存量高端住宅的套數(shù)、面積分別占北京目前總存量二成左右。

　　雖然存量高端住宅的市場(chǎng)占比較低，但由于其較高的銷(xiāo)售價(jià)格，使得其存量銷(xiāo)售額達(dá)到了844億元，而2008年全年北京完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為1908.7億元，與之相比，高端住宅市場(chǎng)沉積的資金占到了2008年總投資額的44%。

　　世邦魏理仕華北區(qū)研究部董事覃曉梅介紹，“2005年外國(guó)人占高端住房成交的比例能占到20%甚至30%以上。而2007年底，外國(guó)的買(mǎi)家比例迅速下降到2.1%。種種限制下，2008年高端住宅中外資的購(gòu)買(mǎi)比例僅在2%左右。”

　　●歷史回顧●

　　2006年7月，原建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)房管理。2007年2月，北京市建委等五部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》，明確規(guī)定一人只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅。受此影響，購(gòu)房客群以外籍和港澳臺(tái)人士為主的北京高端住宅市場(chǎng)遭受?chē)?yán)重打擊，雖處于2007年旺市背景下，銷(xiāo)量仍然暴跌，至2008年的低迷市況，銷(xiāo)量更是一蹶不振。

　　隨著國(guó)際金融環(huán)境的不斷惡化及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的日益嚴(yán)峻，原本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)控政策也出現(xiàn)了松動(dòng)。在國(guó)務(wù)院救市政策的帶動(dòng)下，2009年春節(jié)前“限外令”的解禁，首開(kāi)全國(guó)地方政府救市的先河，也給京城高端住宅市場(chǎng)帶來(lái)了利好。至此，長(zhǎng)達(dá)近兩年的限外政策宣告暫緩。