相比廣東省兩會(huì)，剛剛結(jié)束的廣州市兩會(huì)傳出更多“實(shí)在”的消息與政策利好。房地產(chǎn)所渴望的救市政策雖然沒有“想象中美麗”，卻也收獲了不少的好消息。特別是多項(xiàng)市政利好出臺(tái)，或是大手筆的“廣佛一體化”規(guī)劃、或是務(wù)實(shí)的進(jìn)度日程表，皆表現(xiàn)出在亞運(yùn)會(huì)即將到來前的2009年，“市政輸血”將極大地帶動(dòng)城市面貌得以改變，而從中提升了某些板塊的土地價(jià)值與房地產(chǎn)地位。

　　相對(duì)比其他城市，廣州的救市政策更為理性，政策之手對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)力度明顯較小。這樣的政策取向顯然基于“廣州樓市整體大落的風(fēng)險(xiǎn)不大”的判斷，廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹認(rèn)為，2008年6月起，市場(chǎng)成交開始復(fù)蘇，月均成交量達(dá)到55萬平方米左右，說明廣州樓市仍有較大剛性需求支撐。正是購(gòu)買力的存在與一定成交量的保證，廣州市場(chǎng)雖處于調(diào)整期仍能保持基本平穩(wěn)。

　　2009年樓市將怎么走？事實(shí)上，政策的走向已經(jīng)告訴了市民一個(gè)基本的態(tài)度，那就是廣州市樓價(jià)大跌的可能性極少。這對(duì)于買家來說，是一個(gè)較為可信的信號(hào)；對(duì)于市場(chǎng)來說，也毋寧是一次信心的暗示。

　　1.絕對(duì)說“不”

　　對(duì)于廣東省兩會(huì)期間所透露的一些房地產(chǎn)救市措施，廣州市場(chǎng)將針對(duì)自身的情況執(zhí)行，某些政策絕對(duì)不會(huì)推行，這表明了廣州市政府對(duì)救市政策的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　一“不”：不會(huì)直接向開發(fā)企業(yè)收購(gòu)一手房

　　背景：廣東兩會(huì)消息：廣東今年將開展政策性租房制度試點(diǎn)，或向開發(fā)商購(gòu)買庫(kù)存商品房作為廉租房。

　　回應(yīng)：廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹回應(yīng)：不會(huì)直接向開發(fā)企業(yè)收購(gòu)一手商品住房。

　　謝曉丹透露，今年廣州的住房保障政策將有一些創(chuàng)新舉措，探索收購(gòu)位于中心城區(qū)的小戶型二手房、團(tuán)購(gòu)或團(tuán)租“城中村”改造農(nóng)民公寓等方式，拓寬保障型住房來源。這樣不僅可以防止住房資源的閑置、浪費(fèi)，也有利于活躍二手住房市場(chǎng)，帶動(dòng)一手住房市場(chǎng)。但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在收購(gòu)范圍上，廣州一般情況下不會(huì)直接向開發(fā)企業(yè)收購(gòu)一手商品住房。此外，今年廣州還將探索建立經(jīng)濟(jì)租賃房和經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣分配制度的可行性。

　　點(diǎn)評(píng)：廣州政府明確表示不會(huì)替開發(fā)商的“消化不良”埋單。看來，開發(fā)商唯有加強(qiáng)運(yùn)動(dòng)、加快“腸胃蠕動(dòng)”，以盡快消化“滯漲”的問題。

　　二“不”：暫不借鑒上海“購(gòu)房入戶”政策

　　背景：關(guān)于購(gòu)房入戶，在廣東省兩會(huì)上，廣東省建設(shè)廳提出：有條件的城市可以根據(jù)實(shí)際情況來放寬政策。近日，上海推出“居住證轉(zhuǎn)戶籍”的做法，放松戶籍制度。

　　回應(yīng)：廣州市委副書記、政法委書記張桂芳日前接受記者采訪時(shí)表示，廣州暫時(shí)沒有這方面的考慮。

　　張桂芳針對(duì)廣州會(huì)否效仿上海實(shí)施居住證轉(zhuǎn)戶籍的政策提出明確否定的態(tài)度：“我們現(xiàn)在還沒有研究這個(gè)問題，目前還沒有這個(gè)考慮。”而對(duì)于上海實(shí)施的居住證轉(zhuǎn)戶籍的做法，項(xiàng)陽委員認(rèn)為，作為吸引人才的一種手段，廣州應(yīng)該借鑒上海，放開戶籍限制。有些委員則認(rèn)為需從長(zhǎng)計(jì)議，總之爭(zhēng)議仍然不斷。

　　點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房入戶假如放寬，絕對(duì)是提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑猛藥。可是對(duì)城市人口壓力仍然很大的廣州市來說，大概這不過是“水中花，鏡中月”而已。

　　2.絕對(duì)叫“好”

　　廣州市兩會(huì)期間，也透露出一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的更寬松的政策，特別在刺激房地產(chǎn)消費(fèi)方面，廣州市同樣保持積極的態(tài)度。

　　利好一

　　“90/70”總量平衡靈活調(diào)控

　　背景：針對(duì)北京等地“變相解禁”2006年開始在全國(guó)執(zhí)行的“新建住宅套型90平方米以下占開工總量70%”的嚴(yán)厲規(guī)定，廣州是否也會(huì)解禁？

　　回應(yīng)：廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波稱：會(huì)對(duì)90平方米住房占項(xiàng)目70%比例的政策，進(jìn)行針對(duì)性、靈活性的調(diào)整。

　　廣州會(huì)否解禁“90/70”大限？黃文波接受記者采訪時(shí)表示，發(fā)展中小戶型住房建設(shè)，是中央宏觀調(diào)控的精神，其中“90/70”政策是調(diào)控措施之一，廣州會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行，當(dāng)然，在實(shí)施過程中，會(huì)根據(jù)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)來總量平衡。比如一般在城區(qū)中心的項(xiàng)目，90平方米以下戶型會(huì)多一些；郊區(qū)的樓盤，90平方米以下戶型會(huì)少一些，這也是本身受到土地資源限制。“在中小戶型方面，廣州一直都在做總量控制，區(qū)域平衡”。有業(yè)界人士指出，對(duì)于“90/70”政策，廣州向來是“只做不說，既嚴(yán)格執(zhí)行又靈活控制”。事實(shí)上，廣州市出讓的住宅地塊有關(guān)對(duì)戶型的限制都是不盡相同的，不久前出讓的老城區(qū)一地塊，就要求全部為90平方米以下的戶型。

　　點(diǎn)評(píng)：“90/70”是在一定市場(chǎng)環(huán)境下的特定政策，“既嚴(yán)格執(zhí)行又靈活控制”，也可以稱得上是市場(chǎng)調(diào)控的有效手段。

　　利好二

　　公積金上限或?qū)⑸险{(diào)

　　背景：廣東省兩會(huì)上，廣東省建設(shè)廳廳長(zhǎng)房慶方表示：今年還要加大自住型和改善型住房消費(fèi)信貸支持力度。逐步擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，壓縮審批時(shí)間，簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，提高貸款額度。

　　回應(yīng)：廣州市市長(zhǎng)張廣寧透露“職工年均工資增至45251元”，住房公積金、醫(yī)療養(yǎng)老將隨之調(diào)整。

　　張廣寧稱，廣州去年全市職工平均工資增至45251元，即月均3771元。按慣例，住房公積金的繳存每年都要根據(jù)工資水平相應(yīng)調(diào)整，專家按照去年全市職工平均工資測(cè)算，7月1日起，新一個(gè)年度(2009年度)的公積金將按新的基數(shù)繳存，公積金賬戶每月的“封頂線”將達(dá)7542元。

　　點(diǎn)評(píng)：公積金繳存金額的提高，對(duì)刺激居民購(gòu)房有一定的作用。特別對(duì)于有穩(wěn)健收入預(yù)期的公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員等消費(fèi)群體，公積金使得其購(gòu)房壓力進(jìn)一步降低，購(gòu)房欲望將明顯增強(qiáng)。

　　利好三

　　“五一”黃金周營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)重來

　　背景：“五一”能否重回七天長(zhǎng)假以刺激內(nèi)需，成為廣東省兩會(huì)中熱議的話題之一。

　　回應(yīng)：廣東省旅游局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在剛出臺(tái)的《關(guān)于試行廣東省國(guó)民旅游休閑計(jì)劃的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)中提出，鼓勵(lì)人們將帶薪年假與法定節(jié)假日相連接，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)的休假周期。

　　《意見》中提出18條主要措施，國(guó)民旅游休閑計(jì)劃將落實(shí)帶薪休假制度，鼓勵(lì)人們將帶薪年假與法定節(jié)假日相連接，廣東將創(chuàng)造必要條件鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民，在“五一”國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等國(guó)家重要法定節(jié)假日前后集中安排休假，形成較長(zhǎng)假期的旅游黃金周。

　　點(diǎn)評(píng)：盡管該舉措為刺激旅游經(jīng)濟(jì)而來，但對(duì)樓市的“五一”營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)來說，顯然更有節(jié)日氣氛與營(yíng)銷氛圍。開發(fā)商也要好好想一想，如何將計(jì)劃“五一”出游的人們吸引來看樓了。

　　其他利好

　　●2009年商業(yè)用地規(guī)模增加

　　據(jù)介紹，2007年和2008年，全市十區(qū)商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模達(dá)到6.42平方公里，規(guī)劃建筑面積在1400萬平方米左右，廣州市商品住宅用地供應(yīng)應(yīng)該能滿足未來兩年的住房需求。

　　2009年，商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模初步計(jì)劃與2008年的供應(yīng)規(guī)模基本保持相當(dāng)，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模同比將有所增加。

　　●今年底前解決“辦證難”

　　將確保在2009年底前基本解決“辦證難”問題。廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)謝曉丹表示，在解決歷史遺留的房地產(chǎn)“辦證難”問題上取得突破是2008年房地產(chǎn)管理工作亮點(diǎn)之一。2008年出臺(tái)了解決“辦證難”問題的《若干意見》，完成了時(shí)間跨度逾30年、涉及小業(yè)主逾6萬戶的歷史遺留“辦證難”樓盤調(diào)查工作，已通知303個(gè)項(xiàng)目涉及業(yè)主排期辦證，直接受益小業(yè)主超過1萬戶。

　　3.城市規(guī)劃利好

　　在廣州市兩會(huì)期間，接二連三傳出的是大手筆的規(guī)劃以及更務(wù)實(shí)的市政工程日程表。亞運(yùn)會(huì)越來越近，廣州市各項(xiàng)市政工程將一一落地，更佳的城市面貌將呈現(xiàn)在市民面前。這樣的“救市”政策更為市民所樂見，這對(duì)于提升城市地位、提高土地價(jià)值、增強(qiáng)居民生活的幸福指數(shù)，皆是“大好”之舉，比單純地利用政策之手來拉動(dòng)樓市更讓普通市民得益。

　　利好一

　　地鐵新三線，升值有保障

　　日前，6號(hào)二期、7號(hào)一期、9號(hào)三條地鐵線獲國(guó)務(wù)院批復(fù)的消息使花都、番禺、金沙洲和蘿崗市民十分振奮。地鐵“新三線”深入目前公共交通配套不完善的花都、番禺、金沙洲和蘿崗四地，屬于雪中送炭。

　　目前花都、番禺、金沙洲和蘿崗樓盤的價(jià)格比廣州市中心區(qū)便宜得多，像花都汽車城板塊，目前部分樓盤均價(jià)僅為3500-4000元/平方米。在“新三線”的利好下，廣州人選擇便利地鐵盤的范圍更廣了，地鐵物業(yè)的進(jìn)入門檻也更低了。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，修地鐵雖然表面上不屬于房地產(chǎn)救市舉措的范疇，但相比之前積極討論的“購(gòu)房入戶”、“購(gòu)房退稅”等救市措施，對(duì)社會(huì)和樓市都是百利而無一害。“買樓跟著地鐵走，房子升值有保證”的置業(yè)概念已深入人心，地鐵所到之處，樓市風(fēng)生水起，不失為曲線救市的好辦法。

　　利好二

　　廣佛一體化，西聯(lián)添活力

　　省市兩會(huì)上關(guān)于“廣佛同城化”的話題熱度未散，廣州市規(guī)劃局就公布了正在編制的《廣佛同城化發(fā)展規(guī)劃》草案的構(gòu)想。在這份新鮮出爐的構(gòu)想中，除了區(qū)域生態(tài)資源共同保護(hù)、統(tǒng)籌布局交通基礎(chǔ)設(shè)施、兩地產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)之外，更透露未來廣佛將共享共建區(qū)域水源和供水管、廣州新客站為佛山地鐵專門預(yù)留了接駁口等利好消息。

　　廣佛同城化將帶來相關(guān)的產(chǎn)業(yè)變局，房地產(chǎn)業(yè)便是其中之一。隨著兩地距離的縮小，交通、通信等生活成本大幅度降低，兩城樓市一體化趨勢(shì)也越來越明顯。在廣州工作，居住在佛山不再是遙不可及的事情，事實(shí)上，有越來越多的買家，正在實(shí)現(xiàn)工作、生活異城化的模式。這種龐大的置業(yè)需求，勢(shì)必將有利地促進(jìn)廣佛樓市的發(fā)展。建設(shè)如火如荼的廣佛地鐵，連接廣州西南與佛山片區(qū)，更將直接快速提升地鐵沿線的物業(yè)價(jià)值。

　　目前，在兩地接壤處的金沙洲、南海黃岐等片區(qū)，各大型居住社區(qū)的開發(fā)和落成，已經(jīng)足以體現(xiàn)兩地樓市一體化的步伐。

　　利好三

　　BRT排日程，樓盤呼利好

　　備受關(guān)注的中山大道快速公交試驗(yàn)線工程(BRT)于兩會(huì)結(jié)束時(shí)出臺(tái)了詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，其中，西段工程(體育中心站-茅崗站)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入全面施工階段，預(yù)計(jì)5月底可完成道路紅線內(nèi)構(gòu)筑物的拆除，沿線16個(gè)站臺(tái)將在9月底前完成，10月份完成道路清理和恢復(fù)，爭(zhēng)取年底試運(yùn)行。東段工程(茅崗站-夏園站)因拆遷問題將延遲到明年亞運(yùn)會(huì)前投入運(yùn)行。

　　中山大道BRT貫穿天河交通主動(dòng)脈，最大的好處在于改善天河居民的出行問題。因此，中山大道乃至東部板塊的多數(shù)樓盤都表示歡迎，并以此作為樓盤宣傳的賣點(diǎn)之一。周邊樓盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，中山大道的擁擠交通一直都是硬傷，很多人即使看上了這里的房子，但考慮到交通的問題，都打消了購(gòu)買的念頭，BRT和地鐵的開通，對(duì)沿線的樓盤肯定是利好。

　　利好四

　　領(lǐng)事館動(dòng)工，赤崗當(dāng)房東

　　沉寂十多年后，赤崗領(lǐng)事館區(qū)終于迎來了破土動(dòng)工的一天。據(jù)介紹，外交服務(wù)管理大樓計(jì)劃于亞運(yùn)會(huì)前竣工。屆時(shí)，廣東省外事辦的部分處室將從沙面搬到這里。

　　多年來，領(lǐng)事館區(qū)一直是赤崗片區(qū)樓盤的賣點(diǎn)之一，甚至有銷售人員以“當(dāng)外國(guó)領(lǐng)事的房東”為口號(hào)宣傳樓盤的投資價(jià)值。近年來，隨著地鐵三號(hào)線開通以及電視塔、市民廣場(chǎng)的開建，該片區(qū)樓價(jià)已經(jīng)從2003年前后的4000-6000元/平方米飆升至過萬元/平方米。

　　合富置業(yè)相關(guān)人士認(rèn)為，隨著往后越來越多外國(guó)領(lǐng)事館進(jìn)駐，赤崗新領(lǐng)事館區(qū)的配套設(shè)施將會(huì)逐漸完善。作為廣州南拓的重要承接點(diǎn)，海珠區(qū)的中軸線將繼續(xù)東移至赤崗一帶，赤崗板塊的區(qū)域優(yōu)勢(shì)將不斷凸顯。

　　利好五

　　路網(wǎng)將完工，CBD添虎翼

　　歷時(shí)近三年的珠江新城核心區(qū)市政交通主體結(jié)構(gòu)將于今年5月完工。屆時(shí)除花城大道隧道外，這個(gè)全國(guó)規(guī)模最大的地下空間中軸線部分將全面封頂。目前地下空間的招商引資工作正在積極籌劃中，爭(zhēng)取在亞運(yùn)會(huì)前部分地下商場(chǎng)具備開業(yè)條件。

　　被納入珠江新城CBD的宏城廣場(chǎng)一直備受關(guān)注，最近也有了新消息：項(xiàng)目尚在策劃階段，已取得項(xiàng)目建設(shè)用地選址意見書，并同步開展招商洽談工作。

　　珠江新城的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)得到完善，其CBD影響力將如虎添翼。地下商場(chǎng)的招商及發(fā)展，也將增強(qiáng)珠江新城的商業(yè)氛圍。從去年第四季度到現(xiàn)在，珠江新城主流樓盤的均價(jià)基本穩(wěn)定在1.5萬-1.6萬元/平方米。市政利好的進(jìn)一步落地，使得不少人相信，受土地及建筑成本等因素的限制，珠江新城目前的售價(jià)已基本見底。