只要花20萬(wàn)元左右，就能在上海擁有一套西班牙風(fēng)格鄉(xiāng)村別墅30年的使用權(quán)。這不是白日做夢(mèng)，而是一家開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)上白紙黑字打出的廣告語(yǔ)。 20萬(wàn)元在市中心只能買(mǎi)一個(gè)房間，如今卻可以實(shí)現(xiàn)自己的田園生活夢(mèng)，盡管沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但聽(tīng)起來(lái)仍很讓人心動(dòng)。

　　名為別墅實(shí)為“單元”

　　這個(gè)樓盤(pán)位于奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)百曲村，主打“假日養(yǎng)生農(nóng)莊”概念。開(kāi)發(fā)商在宣傳資料里稱(chēng)：“在總占地面積2.5平方公里的土地上，投資開(kāi)發(fā)集主題式休閑、養(yǎng)生、度假、居住、旅游、農(nóng)藝、生態(tài)等為一體的國(guó)際化成熟模式的假日養(yǎng)生農(nóng)莊”。計(jì)劃建設(shè)500余幢，一期30多幢鄉(xiāng)村別墅已經(jīng)建成完工，配套設(shè)施等也已交付使用。

　　據(jù)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)記者調(diào)查了解，該樓盤(pán)實(shí)際上建于農(nóng)民宅基地上，土地性質(zhì)仍屬于農(nóng)村集體土地。廣告語(yǔ)說(shuō)的一套別墅實(shí)際上被拆分成4套帶獨(dú)立庭院的公寓房。 20萬(wàn)元左右買(mǎi)到的是其中一套建筑面積為58-68.6平方米、附帶一個(gè)20平方米以上的露臺(tái)、房型為一室一廳一廚一衛(wèi)結(jié)構(gòu)，未裝修的“單元”房。銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)不能貸款，首付2萬(wàn)元定金，之后7天內(nèi)須付清全款。

　　不賣(mài)房只賣(mài)使用權(quán)

　　2007年6月18日，建設(shè)部曾發(fā)出關(guān)于購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅的風(fēng)險(xiǎn)提示，其中關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的提示，是目前主要的官方關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)定和表述。其內(nèi)容如下：“城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴(kuò)大銷(xiāo)售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。 ”

　　何謂“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”？相對(duì)于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，鄉(xiāng)村集體土地上建造的房屋尚沒(méi)有統(tǒng)一的交易中心或交易市場(chǎng)。為了明晰產(chǎn)權(quán)，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明或者土地使用證明。按照國(guó)家現(xiàn)有的土地管理法及其相關(guān)規(guī)定，這類(lèi)住房尚不能進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以坊間稱(chēng)之“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

　　但銷(xiāo)售人員表示：“我們不是‘小產(chǎn)權(quán)房’，我們出售的是房屋的30年使用權(quán)。 ”如果不看政策風(fēng)險(xiǎn)，以市場(chǎng)行情來(lái)衡量，這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格并不貴，單價(jià)只有3000元左右。在奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)上，正陽(yáng)世紀(jì)星城3期的房源均價(jià)為8800元/平方米，“小產(chǎn)權(quán)”房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯。銷(xiāo)售人員表示，買(mǎi)使用權(quán)無(wú)需繳稅，購(gòu)房者可獲得房屋專(zhuān)用使用證，購(gòu)房者和農(nóng)戶(hù)、開(kāi)發(fā)商、鎮(zhèn)政府一起簽協(xié)議，有律師見(jiàn)證。如果不自住，也可以出租，或者轉(zhuǎn)售使用權(quán)。

　　價(jià)格實(shí)惠潛藏風(fēng)險(xiǎn)

　　聽(tīng)上去十分實(shí)惠，但風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師馬永健指出，這實(shí)際是在規(guī)避法律，變相出售。目前國(guó)家對(duì)集體土地控制十分嚴(yán)格，集體土地上建房只能在該集體內(nèi)流通，由該集體內(nèi)村民居住使用。另一位法律人士則質(zhì)疑“30年”的期限，他表示：“讓渡房屋的使用權(quán)實(shí)際上就是出租，但國(guó)家規(guī)定房屋出租期限最長(zhǎng)為20年。超過(guò)的10年不受法律保護(hù)。 ”而且由于僅擁有房屋的使用權(quán)，也不能像產(chǎn)權(quán)房一樣抵押；如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。

　　也有市場(chǎng)聲音表示，目前商品住宅使用年限不過(guò)70年，價(jià)格卻要高得多。日前公布的數(shù)據(jù)顯示，上海2008年的房?jī)r(jià)收入比達(dá)10.62。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。商品住宅已經(jīng)是工薪階層不能承受之“重”。對(duì)于自住客而言，只要能保證居住，情愿選擇便宜的“使用權(quán)房”。 “30年之后的事情30年后再說(shuō)。 ”

　　相關(guān) 法規(guī)

　　1、土地管理法第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 ”

　　2、《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 ”

　　3、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》(國(guó)辦［1999］39號(hào))規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國(guó)土資源部〔2004〕234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定(重申)：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。 ”

　　4、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。