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          葉檀:房地產振興無用 會有一輪大探底
        2009年02月25日 10:31 來源:中國經濟網 發表評論  【字體:↑大 ↓小

          2月23、24日,房地產股票出現過山車行情,原因在于房地產業是否擠入振興規劃出現明顯不同。房地產市場低迷而房地產股票大漲,是明顯的結構性牛市特征,而房地產股票在消息落空后大跌,明顯印證了目前市場具有博弈政策利好的典型猴市特征。

          行業振興規劃甫出,股市亦步亦趨,不管這些振興規劃能否對企業利潤起到實質性提振作用,熊市泡沫與政策牛市混為一談。在此輪全球金融風暴中,一些人士對于計劃與政策的癡迷到了走火入魔的地步。

          我們應該承認市場規律的客觀性,房地產就是搭上末班車也無用,一輪大的調整態勢已經形成。目前的房地產市場正如趙曉先生所說,兩只腳都已走入水塘,再怎么救都是無用的了,中國經濟會做好迎接最困難日子的充分準備。

          央行2月23日發布 《2008年第四季度貨幣執行報告》,該報告披露去年貸款投向中,人民幣中長期貸款主要投向為基礎設施行業、房地產業和制造業。其中用于房地產業的中長期貸款為2407億元,占新增中長期貸款的比重由上年同期的13.9%下降到10.8%。第四季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示,居民消費意愿略有下降,未來3個月中準備購房的居民人數占比較上季低0.6個百分點,是1999年有調查以來的最低水平。易居房地產研究院預測,2008年全國住宅存量約2.1億平方米。2009年住宅供應量將延續去年趨勢,也大約為2.1億平方米。易居中國近期在對全國35個典型城市2009年供求走勢和消化周期進行預測后認為,根據近半年的市場平均消化能力,今年全國住宅市場的消化周期將達33.84個月,接近3年時間,這與中金公司的報告結論相同。只有去庫存化結束之后,房地產才能進入另一個市場輪回。

          房地產市場取決于信用、投資價值與剛性需求。現在惟一不變的是剛性需求,不幸的是剛性需求的消費時間節點有彈性,而信用與投資價值正在喪失。土地與房地產是上一輪通脹期貨幣的潛在抵押物,隨著土地與房地產的投資價值下挫,引起貨幣流通速度下降,而流通速度的下降引起房地產估值下降,如此循環到一輪周期的低點。最近在廣州、上海等地雖然房地產成交量有所反彈,這與股市從去年底開始的震蕩反彈一樣,無法左右大局。

          如果中國上一輪房地產高企是國際通脹作用的產物,在全球資產泡沫崩塌之時,中國的房地產業沒有理由一枝獨秀;如果上一輪房地產高企是國內貨幣流動性過剩、投資渠道過少的產物,雖然央行從2008年11月份開始不斷放松貨幣,雖然投資渠道仍然不多,但從貨幣的周轉速度不斷下降來看,貨幣總量與高峰期比還是在減少。并且,基于貨幣發行過多的擔憂,央行在放松信貸的同時,從政策面來看,各地政府試圖通過建設規模龐大的保障性住房,力保固定資產投資額與60個左右的相關行業不被房地產業擠垮。

          這一輪房地產熊市人為制造之初有明確的目標:一是取得保障性住房和高價商品房之間的平衡;二是房地產開發商重新洗牌,發揮集聚效應與專業效應。現在兩個目標正處于緊要關頭,政府不可能大力托市自毀長城。今年年中,房地產開發商處境十分艱難,硬挺著的開發商將陸續破產。從政策層面而言,筆者認為今年下半年是開發商生死存亡的關鍵時期,政府具體托市計劃已經明確,信貸總額不會像年初這樣猛增,開發商的退地與開發已經安排停當,房地產大勢初定。

          在目前這個特殊階段,重提尊重市場規律是必要及時之舉。瘋狂貸款既救不了房地產市場,也救不了資本市場。政府的積極財政可以彌補市場投資不足的眼前大患,以免經濟失速運行,但政府的積極財政政策無法拯救居民消費下滑,無法彌補大多數企業的產能過剩與不良的資產負債表,更無法提升企業效率戰勝通脹,戰勝經濟周期。房地產市場不需要什么振興規劃,倒是需要長遠的發展綱要,需要土地、稅費等明確的政策預期,便于市場主體按照預期行事。筆者擔心的是,房地產市場在政策有形之手的調整后,與金融行業一樣,成為外資與國企的天下,真正的市場化企業被排擠出市場。

          長期生活在計劃經濟體制下,浸淫在政策市中,消費者與投資者對政府既排擠又神化,希望出臺一個又一個的利好政策麻痹自己的神經,在震蕩市里火中取栗,等到虛幻的樂觀破滅之后,又把一切歸咎于他人。市場可以調整,經濟規律無法抗拒。(每日經濟新聞 葉檀)

        【編輯:位宇祥
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        直隸巴人的原貼:
        我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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