隋振江：北京市建委主任 北京的兩限房主要是滿(mǎn)足中低收入市民的需要，政府讓利的目的是解決居民自身的實(shí)際居住的需求，而不是投資需求，如果商品房的價(jià)格達(dá)到兩限房?jī)r(jià)格，我們的目的就達(dá)到了。

　　潘石屹：SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng) 兩限房未來(lái)將面臨越來(lái)越嚴(yán)重的滯銷(xiāo)和空置風(fēng)險(xiǎn)。在完成了平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的歷史使命之后，兩限房已經(jīng)到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候了。

　　洪亞敏：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 兩限房絕對(duì)應(yīng)該停建。符合購(gòu)買(mǎi)兩限房的年輕人，經(jīng)過(guò)幾年工作，有可能有能力購(gòu)買(mǎi)商品房，但5年的禁售令，制約了他們改善的自由，這給商品房市場(chǎng)帶來(lái)消極影響。

　　陳云峰：中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng) 降低兩限房準(zhǔn)入門(mén)檻的口子一開(kāi)，水流就會(huì)很大，人口控制問(wèn)題就會(huì)成為新的問(wèn)題。而且，哪類(lèi)沒(méi)有戶(hù)口的人群可以買(mǎi)，哪類(lèi)又不能買(mǎi)，這個(gè)界定工作不好把握。

　　在商品房?jī)r(jià)格下行的背景下，兩限房已經(jīng)逐漸失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，兩限房對(duì)戶(hù)型等方面的限制，也使許多符合條件的購(gòu)房者主動(dòng)棄選。在此背景下，北京兩會(huì)和全國(guó)兩會(huì)上都有代表提出停止建設(shè)兩限房的建議。那么，兩限房是否需要停建,它是否攪亂了商品房市場(chǎng)格局？本期國(guó)是論壇將邀請(qǐng)相關(guān)官員、專(zhuān)家就上述問(wèn)題進(jìn)行探討。

　　-關(guān)于兩限房屬性

　　正方：兩限房還應(yīng)該算是商品房

　　反方：兩限房產(chǎn)權(quán)界定并不清楚

　　京華時(shí)報(bào)：兩限房雖被限制了價(jià)格和面積，但并不比商品房便宜多少，怎么看待兩限房的性質(zhì)？

　　洪亞敏：兩限房的屬性有些經(jīng)緯不明確，房屋的產(chǎn)權(quán)界定并不清楚。雖然兩限房被定為商品房的一種，但在出讓土地及房屋建設(shè)中政府都在參與，并對(duì)房屋面積、價(jià)格作出了硬性規(guī)定。按照政府的要求，兩限房的價(jià)格應(yīng)

　　低于同區(qū)域普通商品房?jī)r(jià)格的20%，這就等于是對(duì)購(gòu)房人給與了補(bǔ)貼。同時(shí)，限價(jià)房在5年內(nèi)不能出讓?zhuān)?年后如果進(jìn)行出讓?zhuān)�形成的價(jià)差70%歸購(gòu)房者本人，30%上繳政府，這往往因權(quán)責(zé)不清，使房屋在出讓時(shí)帶來(lái)很多麻煩。

　　陳云峰：兩限房的含義就是限價(jià)、限面積。因?yàn)橛辛藢?duì)價(jià)格的限制，對(duì)于更多的中低收入群

　　體而言，買(mǎi)房就顯得相對(duì)容易一些。但是，兩限房、廉租房和經(jīng)適房并不屬于同一個(gè)層面的產(chǎn)品。廉租房和經(jīng)適房針對(duì)的是更低收入及低保戶(hù)群體，而且房屋的建設(shè)都由政府買(mǎi)單。而兩限房的價(jià)格雖然比商品房低，但開(kāi)發(fā)商還會(huì)略有盈余，因此，兩限房的屬性還應(yīng)該算是商品房，但具有一定的保障性。

　　-關(guān)于兩限房意義

　　正方反方 制約商品房?jī)r(jià)瘋狂上漲

　　京華時(shí)報(bào)：就目前來(lái)看，政府建設(shè)兩限房的初衷在多大程度上得到了體現(xiàn)？是否對(duì)平抑商品房?jī)r(jià)格起到了作用？

　　隋振江：北京的兩限房主要是滿(mǎn)足中低收入市民的需要，政府讓利的目的是解決居民自身的實(shí)際居住需求，而不是投資需求，這是很清晰的。如果商品房的價(jià)格達(dá)到兩限房?jī)r(jià)格，我們的目的就達(dá)到了。所以，北京不能指望商品房覆蓋全體市民，商品房房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，居民收入增長(zhǎng)趕不上這個(gè)增長(zhǎng)，這就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。因此，北京的住房供應(yīng)政策是分層次的供應(yīng)，低端、中端、高端合理地組織供應(yīng)。

　　陳云峰：政府建設(shè)兩限房的目的就是要解決絕大部分中低收入群體的住房問(wèn)題。從現(xiàn)在的情況看，確實(shí)起到了作用，但是限價(jià)房數(shù)量還是偏少，對(duì)整體房市影響不大。在回龍觀、清河等限價(jià)房比較集中的地區(qū)，周邊的普通商品房?jī)r(jià)格一直較低，從這點(diǎn)來(lái)分析，限價(jià)房制約了商品房?jī)r(jià)格的不理性上漲。

　　洪亞敏：在2006年、2007年房?jī)r(jià)高漲的兩年間，政府推出了兩限房。當(dāng)時(shí)的初衷就是從群眾的需求出發(fā)，干預(yù)瘋漲的房屋價(jià)格，當(dāng)時(shí)兩限房起到了積極的作用。但兩限房對(duì)平抑商品房?jī)r(jià)格不是唯一的作用力，在全球整體經(jīng)濟(jì)下滑的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回落屬于正常現(xiàn)象，房?jī)r(jià)下滑歸功于兩限房并不準(zhǔn)確。同時(shí)，政府不能一勞永逸，在現(xiàn)在房市下行階段，政府應(yīng)考慮更好的方式解決中低收入群體的住房問(wèn)題。

　　-關(guān)于兩限房質(zhì)疑

　　正方反方 百姓棄選兩限房很正常

　　京華時(shí)報(bào)：去年，北京很多人棄選兩限房，這引起了各界質(zhì)疑：兩限房是否是百姓喜歡的房子？?jī)上薹看嬖诘淖畲髥?wèn)題是什么？您怎么看這些質(zhì)疑？

　　洪亞敏：購(gòu)房者棄選兩限房不能說(shuō)他們挑剔。既然兩限房是商品房的一種，它就和挑選其他商品房一樣可以被放棄。在商品房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，大家搶購(gòu)兩限房，在商品房?jī)r(jià)格下行時(shí)，大家就可以有更多的選擇。百姓喜不喜歡兩限房，價(jià)格因素很重要。

　　不過(guò)，兩限房自身有很多問(wèn)題。首先，兩限房的價(jià)格、品質(zhì)等諸多因素不能及時(shí)隨著市場(chǎng)變化而變化，特別是兩限房的價(jià)格不可調(diào)整，一旦商品房?jī)r(jià)格接近或低于兩限房，產(chǎn)生的價(jià)格損失由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？其次，政府部門(mén)參與了兩限房建設(shè)，在建設(shè)過(guò)程中必然要履行相應(yīng)的政府程序，這樣，兩限房的建設(shè)周期就會(huì)很長(zhǎng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們可變的空間就極其有限。

　　陳云峰：棄選本身非常正常，一搶而光反而有些不正常。在去年推出的兩限房中，絕大部分市民還是購(gòu)買(mǎi)了房子，棄選的人數(shù)和房屋數(shù)量相比微不足道，這屬于買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的現(xiàn)象，并不能說(shuō)明什么問(wèn)題。不過(guò)，在商品房?jī)r(jià)格不斷下行的情況下，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)確實(shí)逐漸消失，開(kāi)發(fā)商可以考慮微調(diào)價(jià)格。

　　潘石屹：由于兩限房的價(jià)格不能隨市場(chǎng)的變化作出調(diào)整，開(kāi)發(fā)商必須被動(dòng)接受。同時(shí)，兩限房的土地流拍現(xiàn)象也愈發(fā)嚴(yán)重。2008年北京市流拍的兩限房地塊接近兩位數(shù)，還有多幅地塊最終只能以底價(jià)成交。

　　-關(guān)于兩限房停建

　　正方：不能停建但應(yīng)該進(jìn)行完善

　　反方：制約了購(gòu)房自由應(yīng)該停建

　　京華時(shí)報(bào)：就目前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的兩限房面積計(jì)算，未來(lái)5年內(nèi)，北京將向市場(chǎng)提供十幾萬(wàn)套兩限房，兩限房是否會(huì)對(duì)商品房帶來(lái)很大沖擊？?jī)上薹渴欠駪?yīng)該停止建設(shè)？

　　陳云峰：十幾萬(wàn)套兩限房在幾年內(nèi)集中上市，肯定會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)影響，但不會(huì)有巨大的沖擊。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)兩限房有戶(hù)籍門(mén)檻，也就是說(shuō)，至少要有北京戶(hù)籍的人才能夠買(mǎi)兩限房，而且還得符合家庭收入等要求，計(jì)算下來(lái)，這類(lèi)人群并不是多數(shù)。而商品房消費(fèi)群體，70%都是外地來(lái)京人員，這個(gè)群體不會(huì)突然減少。所以，對(duì)商品房的沖擊不會(huì)很大。對(duì)于兩限房停建問(wèn)題，我覺(jué)得不能停建，但確實(shí)需要繼續(xù)完善。

　　洪亞敏：兩限房絕對(duì)應(yīng)該停建。兩限房本身特殊的屬性，讓它與商品房和保障房之間產(chǎn)生交叉。符合購(gòu)買(mǎi)兩限房的年輕人，經(jīng)過(guò)幾年工作，有可能有能力購(gòu)買(mǎi)商品房，但5年的禁售令，制約了他們改善的自由，這對(duì)商品房市場(chǎng)就會(huì)帶來(lái)消極影響。所以，還是應(yīng)該停建兩限房。

　　潘石屹：兩限房未來(lái)將面臨越來(lái)越嚴(yán)重的滯銷(xiāo)和空置風(fēng)險(xiǎn)。在完成了平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的歷史使命之后，兩限房已經(jīng)到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候了。

　　隋振江：在實(shí)施的過(guò)程中，我們要處理好保障性住房、限價(jià)房、商品房的計(jì)劃配比關(guān)系，要根據(jù)供求情況、價(jià)格情況來(lái)調(diào)控，如果商品房?jī)r(jià)格還在上升，我們就要加大供應(yīng)量；如果商品房回到限價(jià)房的水平，我們就要適當(dāng)減少供應(yīng)量。

　　-關(guān)于兩限房門(mén)檻

　　正方反方 北京暫不降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻

　　京華時(shí)報(bào)：購(gòu)買(mǎi)兩限房必須要有京籍戶(hù)口，但更多購(gòu)房者是來(lái)京工作的外來(lái)人口。兩限房戶(hù)籍門(mén)檻降低后肯定會(huì)增加兩限房的銷(xiāo)量，您認(rèn)為這個(gè)門(mén)檻是否可以降低？

　　洪亞敏：北京的人口容納能力是有限的，盡管首都?xì)g迎全國(guó)各地的人民，但北京現(xiàn)有的資源并不能承擔(dān)更多人口的長(zhǎng)期駐留。因此，降低兩限房門(mén)檻或取消北京戶(hù)籍問(wèn)題非常棘手，需要政府認(rèn)真考慮。

　　陳云峰：這個(gè)問(wèn)題不好回答。降低兩限房準(zhǔn)入門(mén)檻的口子一開(kāi)，水流就會(huì)很大，人口控制問(wèn)題就會(huì)成為新的問(wèn)題。而且在實(shí)際操作中，哪類(lèi)沒(méi)有戶(hù)口的人群可以買(mǎi)，哪類(lèi)又不能買(mǎi)，這個(gè)界定工作不好把握。

　　隋振江：降低兩限房準(zhǔn)入門(mén)檻需要根據(jù)供需關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。北京在滿(mǎn)足現(xiàn)有申請(qǐng)人的購(gòu)房需求條件下，暫不會(huì)放低限價(jià)房的準(zhǔn)入門(mén)檻。目前北京的限價(jià)房輪候家庭有2萬(wàn)多戶(hù)，但今年提供的房源才有1.9萬(wàn)套。因此，北京暫不考慮降低限價(jià)房的門(mén)檻。

　　-兩限房那些事

　　1.什么是兩限房

　　兩限房(限制價(jià)格、限制戶(hù)型)是在2006年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的背景下，為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立分層次的住房供應(yīng)體系，解決中等收入城鎮(zhèn)居民家庭(所謂“夾心層”)的住房困難，填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間的保障真空，同時(shí)平抑房?jī)r(jià)而出臺(tái)的臨時(shí)性政策。

　　2008年2月29日，北京正式開(kāi)建兩限房。當(dāng)年，北京共建設(shè)兩限房450萬(wàn)平方米，今年將竣工90萬(wàn)平方米，首批1.9萬(wàn)套兩限房將迎來(lái)住戶(hù)。今年，北京表示繼續(xù)加大兩限房建設(shè)面積，共開(kāi)工建設(shè)650萬(wàn)平方米兩限房。

　　2.什么家庭可申請(qǐng)

　　申請(qǐng)家庭應(yīng)當(dāng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，申請(qǐng)人須具有本市戶(hù)口。單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿(mǎn)30周歲。

　　申請(qǐng)家庭人均住房面積、家庭收入及家庭總資產(chǎn)凈值須符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。另外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣家庭申購(gòu)條件由區(qū)縣政府結(jié)合實(shí)際確定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后公布。

　　本市城八區(qū)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房家庭年收入、住房及總資產(chǎn)凈值須符合以下標(biāo)準(zhǔn)：3人及以下家庭，年收入在8.8萬(wàn)元及以下，人均住房使用面積在15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值在57萬(wàn)元及以下；4人及以上家庭，年收入在11.6萬(wàn)元及以下，人均住房實(shí)用面積在15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值在76萬(wàn)元及以下。

　　3.誰(shuí)能優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)

　　在符合申請(qǐng)條件的家庭中，屬于下列三類(lèi)家庭之一的可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi):(一)解危排險(xiǎn)、舊城改造和風(fēng)貌保護(hù)、環(huán)境整治、保障性住房項(xiàng)目和市重點(diǎn)工程等公益性項(xiàng)目所涉及的被拆遷或騰退家庭；(二)家庭成員中有60周歲以上(含60周歲)的老人、嚴(yán)重殘疾人、患有大病或做過(guò)大手術(shù)的人員、優(yōu)撫對(duì)象的家庭；(三)已通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格審核自愿放棄購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭。