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昨日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉,針對全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用調(diào)研報(bào)告,上海規(guī)劃和國土資源管理局(以下簡稱“上海規(guī)土局”)已經(jīng)開始組織文件和測算相關(guān)數(shù)據(jù),但目前調(diào)查結(jié)果尚未出爐。而調(diào)查結(jié)果一旦出爐,將會通過上海市政府新聞辦發(fā)布。
上海將出數(shù)據(jù)回應(yīng)
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會之前的一份報(bào)告稱,從3個(gè)一線城市來看,流向政府的份額屬上海的開發(fā)項(xiàng)目最高,為64.50%,其次是北京,為48.28%,最低的廣州也達(dá)到了46.94%。在被問及全國工商聯(lián)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性時(shí),上海規(guī)土局相關(guān)人士昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示,現(xiàn)在已經(jīng)開始組織文件和測算相關(guān)數(shù)據(jù),目前調(diào)研結(jié)果尚未出爐,因此無法判斷。但調(diào)查結(jié)果一旦出爐,將會通過上海市政府新聞辦發(fā)布。
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的報(bào)告,其實(shí)是指在今年全國兩會期間,全國工商聯(lián)向全國政協(xié)遞交的一份名為 《我國房價(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》的大會發(fā)言稿。
該發(fā)言稿稱,全國9個(gè)城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示,地方政府成為房地產(chǎn)業(yè)10年高速發(fā)展最大的受益方,出現(xiàn)眾所周知的“土地財(cái)政”現(xiàn)象,是造成房價(jià)居高不下的主要原因。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中,流向政府的部分(土地成本+總稅收),所占比例為49.42%。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的報(bào)告還顯示,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%。
土地成本不能一概而論
在談起全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會數(shù)據(jù)時(shí),華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說,全國工商聯(lián)在兩會上的報(bào)告,揭示了我國房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成,揭示了房價(jià)上漲的重要因素。SOHO中國董事長潘石屹說:“根據(jù)我們在一線開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn),這些數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠的!蓖恋爻杀驹诜课莩杀局校嫉谋壤罱鼛啄甏_實(shí)非常高,更是在2007年達(dá)到了極點(diǎn)。
昨日,易居中國旗下克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)說,不能以一個(gè)絕對的數(shù)值,去衡量土地所占總支出成本的比例。
陳嘯天說,支出成本中,除了有樓面地價(jià)外,還會有施工成本、貸款成本,以及品牌議價(jià)空間?梢哉f,不同的土地、不同的開發(fā)商、不同的拿地時(shí)間點(diǎn),都會左右土地在支出成本中占據(jù)不同的比例。潘石屹同時(shí)也指出,土地成本在項(xiàng)目總成本中所占的比重中并不是固定不變的,一般的趨勢是:越是大型城市,越在繁華地段,這種比重越高。
任志強(qiáng):政府分得7成房價(jià)份額
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)還顯示,從單個(gè)城市來分析,上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高,為61.84%,企業(yè)剩余所占份額最小,只有4.15%;而北京市流向政府的份額為42.42%,企業(yè)剩余部分只有11.87%。
關(guān)于稅費(fèi),全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會在報(bào)告中說,以北京為例,開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要與20多個(gè)政府部門打交道,需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)20多種;廣州的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中需要與30多個(gè)政府部門打交道,繳納20多種收費(fèi)。
任志強(qiáng)表示,房價(jià)構(gòu)成中,并沒有核算政府收取的各種稅費(fèi),如規(guī)費(fèi)、證費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等。同時(shí),也未計(jì)算上下游產(chǎn)業(yè)中的稅費(fèi),這些也是政府的所得,如施工單位上繳的各種稅費(fèi)、建筑材料生產(chǎn)與購買環(huán)節(jié)的稅費(fèi)、設(shè)備生產(chǎn)與交易中的稅費(fèi)等等。
“若將上述因素都考慮在內(nèi),政府從房價(jià)中分得的份額,要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過70%的比重,”任志強(qiáng)說,而除住房之外的任何商品,都不可能為政府提供如此大比重的收益。(每日經(jīng)濟(jì)新聞)
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