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        中國房地產(chǎn)業(yè)正進入轉(zhuǎn)型期 中小戶型是政策導(dǎo)向

        2006年08月24日 11:36

            中國市長協(xié)會8月22日正式發(fā)布的《中國城市發(fā)展報告(2005)》指出,受宏觀調(diào)控的影響房地產(chǎn)開發(fā)投資會略有下降,但這種調(diào)整不可能在幾個季度和一兩年完成,預(yù)計中國房地產(chǎn)業(yè)將步入三至五年的調(diào)整期。 中新社發(fā) 井韋 攝


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          轉(zhuǎn)型年代的中國房地產(chǎn),“中小戶型”和“中低收入”反復(fù)出現(xiàn)是今后的政策導(dǎo)向

          ★ 文/聶梅生

          連續(xù)三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使我們終于認識到,中國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入一個轉(zhuǎn)型期,轉(zhuǎn)型期的特點和標(biāo)志是什么?我提出三點供討論,就是從住宅的商品屬性向公共產(chǎn)品屬性轉(zhuǎn)移,從住宅的投資功能向使用功能轉(zhuǎn)移,以及從資源消耗型產(chǎn)業(yè)向資源節(jié)約型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

          住宅是一種商品,與其他的商品一樣在市場經(jīng)濟中有一只無形的手在調(diào)控它的價格。但是,區(qū)別于其它商品的是住宅有雙重功能,有商品屬性又有公共產(chǎn)品屬性。此前在房地產(chǎn)領(lǐng)域中,重視經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點,1998年的房改和2003年以來的宏觀調(diào)控仍然是把房地產(chǎn)放在經(jīng)濟領(lǐng)域里來提出和考慮問題的。應(yīng)該說自從中國有了房地產(chǎn)市場以來,住宅的社會功能都被其強大的經(jīng)濟功能所掩蓋而被忽視,或者是沒有被放在應(yīng)有的位置上去。如果說:“中國90年代以前的房子都是廉租房”的話,那么當(dāng)一個國家在實行了40年的廉租房之后,1998年一次房改就把廉租房體制一舉推翻而使公房變成了商品房,這必然造成住房作為公共產(chǎn)品的屬性沒能得到延續(xù),必然造成缺失、缺位。

          在房改以后的房地產(chǎn)發(fā)展中,用商品房拉動經(jīng)濟是非常主動積極的,但是從民生方面來考慮住房問題是被動不積極的,其結(jié)果是廉租房存在不同程度的政策缺位、資金缺位、機構(gòu)缺位問題。我認為缺位就應(yīng)當(dāng)及時補位,住房的兩重性一腿長,一腿短,正在對我國的和諧社會形成沖擊和影響。

          不可否認住宅有投資功能,這取決于不動產(chǎn)與金融的高度緊密聯(lián)系。但是使用功能是基本。在以往的發(fā)展中這兩件事情也在不斷的交叉和博弈。一會兒說房地產(chǎn)是重要的支柱產(chǎn)業(yè),是“好孩子”,一會兒又說你是“壞孩子”,制造泡沫。說“好孩子”的時候,是用它刺激內(nèi)需,緩沖東南亞經(jīng)濟危機的影響,形成了非常繁榮的中國房地產(chǎn)市場。說是“壞孩子”的時候是房價上漲,中低收入階層抱怨買不起房。

          我認為,房地產(chǎn)應(yīng)該放在整個中國的經(jīng)濟當(dāng)中去分析。投資過熱與宏觀經(jīng)濟有關(guān)系,近幾年,人民幣的供應(yīng)相對過剩,解決辦法就是提高貸款利率,因此央行不斷小幅升息。但是銀行又面臨著高達10萬億元的巨大的存貸差,怎么解決?這個問題的最終結(jié)果是導(dǎo)致非貨幣的實物資產(chǎn)升值。因為這么低的利率,迫使存款人去買實物資產(chǎn),而最大的可保值的實物就是房子,這就是為什么房地產(chǎn)的投資(或投機)功能會得以被強調(diào)和放大,其結(jié)果是房地產(chǎn)升值。這種情況之下,必然強化了房地產(chǎn)的投資功能。

          從經(jīng)濟學(xué)角度來說,在任何一個國家,使實物資產(chǎn)升值都會導(dǎo)致貧富分化,因為只有有錢人才具備投資實物資產(chǎn)的能力,而實物資產(chǎn)升值后就使得這些人更富,最終導(dǎo)致貧富差距拉大。這次的宏觀調(diào)控,更加強調(diào)住宅的使用功能,“90平方米問題”之所以成為一個熱點,是從使用功能來看,是不是需要蓋那么大的房子,規(guī)劃設(shè)計是不是合理,使用起來是不是實用?原來的投資功能現(xiàn)在被控制了,投機功能被打擊了,這就是在轉(zhuǎn)型期的第二個特點。

          住宅產(chǎn)業(yè)是典型的資源消耗型產(chǎn)業(yè),因為我國的土地、水資源、能源等等都已經(jīng)形成了限制性因素,況且目前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)達到了26平方米,住房的面積性饑渴階段已經(jīng)緩解,應(yīng)當(dāng)更強調(diào)住宅的功能質(zhì)量,給居民提供節(jié)能、省地、環(huán)保型的住宅。

          從這個觀點出發(fā),又出現(xiàn)90平方米的問題,估計在今后較長的時期內(nèi),小戶型住宅是一個方向,城市中已經(jīng)沒有可能大量地提供建設(shè)用地了。至于90平方米和70%這兩個具體界限問題,是否今后90平方米的面積正好對應(yīng)了70%的需求?我認為還需要看到制定這一個政策的科學(xué)依據(jù),現(xiàn)在還沒有看到更有說服力的細則出臺。

          當(dāng)前我們要更加務(wù)實地做好每一個項目。大家都不希望出現(xiàn)浮躁的觀念,例如:兩套并成一套、上下樓層打通等等。有人說,最后這些房會成為貧民窟而造成房地產(chǎn)的階段性迷失和缺失,這是誰都不愿意見到的。面向中小戶型的住宅更要做好,規(guī)劃設(shè)計要做精,在這樣的理念中蓋的房子,比大戶型更難做,同樣要體現(xiàn)綠色生態(tài),要弘揚傳統(tǒng)文化,如果傾心去做好,房子怎么還能賣不出去嗎?最近我們正在組織關(guān)于中小戶型的設(shè)計方案調(diào)研分析,結(jié)果將以競賽的方式推出,在方寸之中做文章更能考驗我們的應(yīng)對能力。

          總而言之,大家可以思考轉(zhuǎn)型年代的中國房地產(chǎn),“中小戶型”和“中低收入”反復(fù)出現(xiàn)是今后的政策導(dǎo)向。我始終認為,盡管當(dāng)前大家的注意力被具體的調(diào)控數(shù)字所吸引,宏觀調(diào)控的基本精神仍然是使得這個重要的支柱產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。無論如何中國的房地產(chǎn)還是要發(fā)展的。 ★

          (作者為全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會會長)


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