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        林毅夫:空置面積很大的情況下房價為何還上漲?

        2006年09月05日 14:41

            據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調查顯示:2006年7月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月低0.1個百分點;環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月低0.2個百分點。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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          當前投資、信貸、外貿順差增長過快,既有我國當前發(fā)展階段正常的原因,也有改革不到位的體制性和政策性根源。

          我國尚處工業(yè)化早期,即使產(chǎn)能過剩,產(chǎn)業(yè)和技術升級的空間都還非常大,而且人均收入增長較快,居民和企業(yè)的儲蓄傾向都很高,投資增長的速度自然較快。改革開放以來,我國沿海形成了許多很有競爭力的產(chǎn)業(yè)群聚,使得大批以出口為導向的外資將我國作為出口基地;同時,我國巨大的國內市場,也吸引了大量以進入我國市場為目的的外國直接投資。這些外資進一步提高了我國的投資和經(jīng)濟增長率。在經(jīng)濟快速增長、人均收入水平不斷提高的情況下,對房地產(chǎn)需求增加,較快的房地產(chǎn)業(yè)投資增長也有其合理性的一面。

          從現(xiàn)存體制性和政策性因素看,一是銀行業(yè)過于集中。我國金融體系以銀行業(yè)為主,且集中于四大國有商業(yè)銀行,其結果是:(1)資金回報率高、又能增加就業(yè)機會的中小企業(yè),包括服務業(yè),很難從銀行得到貸款,減少了就業(yè)機會,擴大了收入分配的不平均,也提高了儲蓄傾向;(2)靠銀行融資支持的大項目,往往輪番集中于少數(shù)幾個行業(yè),例如,汽車、房地產(chǎn)、建材、能源等,出現(xiàn)投資過于集中。

          二是地方政府的行為。地方政府對GDP增長率較重視和現(xiàn)行的生產(chǎn)型增值稅,使地方政府無論從政績還是從財政收入考慮,都有動力以各種辦法來刺激投資。這些投資都直接、間接有利于地方政府,但對整個國民經(jīng)濟來說,有很多會是重復投資、過度投資。

          三是外資、外貿政策。改革開放初期我國是一個既缺資金、又缺外匯的典型“雙缺口”經(jīng)濟。為彌補外匯缺口,我國政府在1985年采取了出口退稅政策以鼓勵出口,亞洲金融危機期間,我國堅持人民幣不貶值,為了增強企業(yè)的出口競爭力,又再次強化了這個政策。同樣,在改革開放初期,為了填補資金缺口,采取了鼓勵外商直接投資的政策。這些政策發(fā)揮了許多積極作用,使外貿快速增長,外資大量涌入。從1994年開始,我國經(jīng)常賬戶和資本賬戶年年出現(xiàn)巨額雙順差,這些政策仍然繼續(xù)沿用。

          四是房地產(chǎn)投機性需求。照理在供給快速增加、空置面積很大的情況下,房地產(chǎn)價格不會不斷上漲,出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象是由于:(1)我國一些有錢的人,把購房作為投資,買來的房子空著沒人住,屬于投機性需求;(2)我國允許外資進入房市,成為資本賬戶尚未開放下的一個漏洞,有些外資為了投機人民幣升值,而投資于房地產(chǎn),這樣既增加了外匯儲備和人民幣升值壓力,也抬高房價。

          目前我國生產(chǎn)、金融、外貿都處在一個較寬松的環(huán)境,應利用這個時機,解決經(jīng)濟中存在的一些結構性、體制性問題。長期問題的解決有一個過程,因此需要長短措施結合以保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。

          第一,控制投資和信貸增長過快。為抑制當前過快的投資和信貸增長,央行采取的定向票據(jù)和提高準備金率以減少銀行過度充足的流動性,同時運用窗口指導,加強銀行在貸款時對貸款企業(yè)的行業(yè)準入和貸款條件的審查和要求。這些是在當前條件下的必要短期調控手段,視情況還可以再加強這些措施。

          第二,降低銀行貸款過度集中于大企業(yè)和少數(shù)行業(yè)。短期內應該要求商業(yè)銀行遵照有關政策,加大對中小企業(yè)貸款的支持力度(查看地圖)。從長期來講,關鍵在于大力發(fā)展地區(qū)性中小銀行,降低銀行集中度,盡快將有關政策落到實處。

          第三,減少地方政府的過度投資。從短期來看,最好的辦法,一是管住地根,控制土地開發(fā)的總量;二是加強“招拍掛”的政策,使地價向市場價格回歸。從長期看,必要的措施包括:改生產(chǎn)型增值稅為消費型增值稅,降低地方政府為稅收而過度刺激投資的積極性;禁止地方政府用不符合國民待遇原則的政策吸引投資;按照科學發(fā)展觀重新制定地方政府官員的考核體系。

          第四,改革外資、外貿政策。在堅持對外開放和遵守WTO的承諾的基礎上,改革在“雙缺口”條件下形成的政策,其內容包括:實行“兩稅合一”,統(tǒng)一內外資企業(yè)的所得稅稅率和稅收政策;根據(jù)各產(chǎn)業(yè)的情況,降低甚至取消出口退稅政策,將來有必要時再考慮恢復。

          第五,抑制房地產(chǎn)投機需求。隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展,人民收入水平不斷提高,房地產(chǎn)的“使用需求”將不斷增加,房地產(chǎn)應該成為支柱產(chǎn)業(yè)。但是,對于房地產(chǎn)的“投機需求”如不給以抑制,不僅多數(shù)居民和企業(yè)正常的“使用需求”因為價格過高無法得到滿足,還可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫和金融危機。為了抑制投機需求,除了“國八條”、“國六條”和建設部等9部門的“十五條”政策外,還可考慮征收物業(yè)稅,按房地產(chǎn)的面積每年付稅;征收房地產(chǎn)轉手交易時的資本獲益稅,使房地產(chǎn)漲價收益的一大部分回饋社會。

          (來源:人民網(wǎng))


         
        編輯:王菲】
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