是不是對物管不滿就可以拒絕繳納物業(yè)管理費用呢？是不是業(yè)主能用拒交物管費這種方式來“消極抵抗”呢？今天我們和你討論的案例可能讓你有點吃驚，看起來似乎是物管的問題，為什么最后業(yè)主還輸了“理”呢？

　　個案一：煙道煙味太大3年拒交物管費

　　業(yè)主紀(jì)紅于2001年6月接收了某花園一套面積為144.32平方米的住房，2002年7月和2004年11月，與該花園業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理委托合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》。而該花園的開發(fā)商已于2000年5月與某物業(yè)管理公司簽訂了為期三年的《前期物業(yè)管理委托合同》，2002年7月和2004年11月，業(yè)主委員會又與該物管公司簽訂了分別為兩年和三年的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。紀(jì)紅在2001年6月收房后繳納了四個月的物管費，但從當(dāng)年11月起開始拒交。紀(jì)紅拒絕交納物業(yè)管理費用的原因有兩個：一是認(rèn)為煙道煙味太大，盡管處理過，但沒有處理好；購房合同中承諾的修建會所，幾年來也沒有修建，一直沒有享受到會所服務(wù)。

　　到2005年7月，物業(yè)管理公司以紀(jì)紅長期未繳納物管費提起仲裁時，紀(jì)紅從2002年7月到2005年7月共拖欠物管費11734.20元，滯納金34652.06元，共計46386.26元。

　　仲裁庭：應(yīng)按合同繳納物管費

　　　據(jù)介紹，該花園業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該物管公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》是合法有效的。按照國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)管理費用”，紀(jì)紅作為業(yè)主，從接房之日起享受了物管公司提供的管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納物管費，且紀(jì)紅沒有證據(jù)證明煙道不暢是物業(yè)管理公司的責(zé)任，拒交物管費的理由不成立。

　　個案二：弄丟我特快專遞拒交物管費

　　李焰和紀(jì)紅居住在同一個花園，同樣也因為對物業(yè)管理公司不滿，長期拒絕繳納物業(yè)管理費。“這個物業(yè)管理公司管理混亂，把我裝有價值五萬元貴重物品的特快專遞弄丟了，還拒絕賠償。”因為此事，李焰失去了對物管公司的信任。而李焰拒絕交納物管費還有其他原因，該物業(yè)管理公司管理其所住花園未經(jīng)過招標(biāo)，其未在物業(yè)服務(wù)合同上簽字，開發(fā)商的一系列承諾沒有兌現(xiàn)等。李焰從2003年3月1日起至2005年7月31日所欠物管費和滯納金共計4358.20元。

　　仲裁庭：承諾不兌現(xiàn)不是物管責(zé)任

　　該物管公司和業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理委托合同的合法物業(yè)公司，業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主具有約束力，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。李焰繳納了前期物管費也就是認(rèn)可了物管，已經(jīng)形成了服務(wù)與被服務(wù)的法律關(guān)系。該物業(yè)公司和開發(fā)商是獨立的企業(yè)法人，開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾是開發(fā)商的責(zé)任，其責(zé)任不應(yīng)該由物業(yè)管理公司承擔(dān)，業(yè)主以開發(fā)商不兌現(xiàn)承諾而拒絕繳納物管費的抗辯理由不成立。

　　對于李焰所稱的“丟失了價值五萬的特快專遞”，因為最后沒有提交反請求申請書和相關(guān)材料，沒有立案，仲裁庭沒有受理。

　　律師說法：拒交物管費不是最好辦法

　　四川劉范楊張律師事務(wù)所范安彬律師說，他受理了多起這樣的物業(yè)管理費用糾紛案件，如停在小區(qū)里的車輛丟失、墻體滲水、綠地被占用等。物管公司和業(yè)主的糾紛會以各種方式出現(xiàn)，而業(yè)主常用的對抗方式則是拒絕繳納物業(yè)管理費，其實這是不明智的做法。和物業(yè)管理公司簽訂了合同后，按期繳納物管費是業(yè)主的義務(wù)，如果拒交物管費就是業(yè)主違約在先。除非有完全的證據(jù)證明物業(yè)管理公司沒有履行管理職責(zé)或者是職責(zé)履行有瑕疵，這就是物管公司違約在先。如果對物管公司有意見，可以向業(yè)主委員會提出，征求大多數(shù)人的意見、且找到物管未盡職責(zé)的證據(jù)后，由業(yè)主委員會提出更換物管公司。

　　(文章來源：天府早報）