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        房市難“有求必應” 房價癥結不在暴利在供求?

        2007年01月25日 11:00

             專家指出,假如房產市場有求必應,房價怎會漲上去? 中新社發 馮磊 攝


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          中國房價一路走高,原因縱有千條萬條,而最根本的,一定是房屋供給不足。假如房產市場有求必應,房價怎會漲上去?

          近來輿論差不多一邊倒地口誅筆伐,指責房產商哄抬房價。于是,要求公布開發成本、反對暴利的呼聲不絕于耳。消費者希望房價回落自不必說。但要指出的是,這種指望公布成本打壓房價的想法,是隔山打牛,開錯了藥方。

          本人與房地產商絕無瓜葛。所以這么看,是因為按照經濟學理論,價格并不完全取決于成本。

          研讀經濟學數十年,沒見哪家經濟學講,低成本商品只能賣低價。日常生活里,低成本高售價的例子多的是。我曾參觀一家成衣廠,原來一件襯衣不過百元,后與港商合資,打上“金利來”商標,價格陡漲至500多元。是成本增了5倍嗎?非也。“文革”時期的郵票,當年8分錢一張,今天賣一百元,成本未變,價格卻漲了千多倍。

          當然,按成本加成定價是有的,不過得有個前提,那就是商品短缺,供不應求。經濟學說,市價要由供求雙方定。但若從賣方看,定價必會考慮成本,蝕本的事沒人肯做。問題是,廠商按成本加成定價,若消費者不買,價格也就形同虛設。反過來,假若商品奇缺,求之者若鶩,廠商也絕不會拘于成本,有錢不賺,天下沒有這樣蠢的商家。

          我推測,要求公布開發商成本的用意,無非是說當下房價相對成本過高了,政府應該反暴利。但專家學者中有誰說得清楚,價格高出成本多少算暴利?是40%,還是60%?若把利潤超出成本60%視為暴利,那么要反的,恐怕就不只房地產一家。

          高科技如生物制藥,傳統產業如餐飲,高出這個比例的應該不少,難道要一桿子打倒一船人?再說,若不允許企業以小博大,那么科技創新動力從何而來?

          對居高不下的房價,我的看法,癥結不在暴利,而在供求。供求原理說,供不應求價漲,供過于求價跌。

          電冰箱的價為何不漲?電視機的價為何也不漲?答案只一個,就是這些產品供應充足。記得當年廣本轎車新上市,也曾一度炙手可熱、價外加費,可后來隨著生產量逐年增加,價格還是降下來了。

          供應充足的商品,價格不可能持續地漲。可有統計數字說,國內房市目前空置率達26%,積壓面積過億平方米,這說明房屋并不短缺。既如此,房價怎會只漲不跌呢?

          高空置與高房價并存,是奇怪現象。不過做點調查,其中的原因也不難明白。由于政府控制建房用地,開發商為了賺錢,就一窩蜂地建高端住宅,結果,高端房老百姓買不起,而買得起的又沒的賣,所以整體上,國內房市還是供不應求。

          要追問的是,高端房過剩,為何價格也不降?細說原因,筆者認為有三:一是普通住房短缺。因為中低檔房供不應求,需求則拉動房價上漲,于是高端房也就水漲船高。二是消費者買漲不買跌。開發商清楚,若讓房價下跌,消費者必會持幣觀望,這對原本過剩的高端房是雪上加霜,所以開發商寧愿空置,也不肯降價。三是人們對買房有樂觀預期。幾乎是普遍看法,認為房產將來會增值。既然收益看漲,房價被高估也就在情理之中。

          由此看來,要讓過高的房價降下來,有兩件事需政府做:首先,鼓勵開發商多建普通住宅。前不久,國務院出臺規定,限制了戶型面積。思路對,但手段不可取。可取的辦法,是按建筑面積征累進稅;其次,責令國有各商業銀行,必須在限期內收回開發商的逾期貸款,而且新到期的貸款,不再延期。只要此舉一出,開發商必會降價售樓,整頓房價,立竿見影。

          至于房產的收入預期,是個復雜問題。買房能否增值,不好說,也說不準。但有一點可以肯定,天下無包賺不賠的買賣。上世紀80年代,日本房地產泡沫破滅,是教訓。10多年前,國內房價跌得慘,也是明證。我不信房產一定增值的神話,尤其考慮到將來人口減少、老齡化社會,預期房產增值兇多吉少。不同意我的朋友,盡可去與市場賭一手。

          (來源:人民日報海外版 作者:王東京 作者為中共中央黨校經濟學部主任、博士生導師)

         
        編輯:王菲】
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