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        樓市觀察:“房地產(chǎn)業(yè)是否是支柱”屬于偽命題
        2007年02月12日 11:06 來源:上海證券報


            2007年1月29日,據(jù)中國社會科學院發(fā)布的《2007年中國服務行業(yè)發(fā)展報告》稱,中國房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)浮現(xiàn),無論在規(guī)模、結構、價格以及利潤上都存在一定問題。理由有四:一是房價過高、上漲過快;二是總量過剩、結構失衡;三是平均利潤過高、經(jīng)濟房地產(chǎn)化;四是周期波動劇烈,經(jīng)濟大起大落。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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          中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一日前表示,“房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”這種定性在現(xiàn)階段還不能改變,但“像北京、上海這些特大城市不適合把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱來發(fā)展!

          簡簡單單一句話,竟然引來議論紛紛。很可能,這與朱中一先前的身份——建設部辦公廳主任有關。在不少人看來,無論作為支柱也好,不適合作為支柱也罷,其反映出的,是政府官員乃至政府部門對于房地產(chǎn)業(yè)的定論,因此,也就與房地產(chǎn)價格下一步的走向密切相關。

          這可真是有點草木皆兵的意味了。一個行業(yè)是不是國民經(jīng)濟支柱,適合不適合作為國民經(jīng)濟支柱,政府的意志至多只是參考而已,更不用說某一位官員了。也就是說,政府著力發(fā)展的,未必能夠發(fā)展起來,政府意欲調控的,也未必能夠打壓下去。在復雜的經(jīng)濟社會機理中,決策者的思路固然有其作用,但若背離事物本身發(fā)展的客觀規(guī)律,或者缺乏相應配套措施的維護與強化,那么這種思路不過只是空談泛論。

          朱中一直言,對于去年房地產(chǎn)調控的成效不能評價過高,各地離調控的落實仍有一定距離,這是頗為中肯的看法,但此尷尬局面的成因,絕非“房地產(chǎn)業(yè)作為支柱”那么簡單。

          當前漸成共識的一種看法是,下一步房地產(chǎn)調控的關鍵,在于增強各項政策措施的約束力和操作性。這固然是總結一年多來經(jīng)驗教訓而得出的正確結論,但除此之外,更需深入思考、也更具挑戰(zhàn)性的問題是:為什么房地產(chǎn)調控的落實會出現(xiàn)偏差,以及如何增強各項政策措施的約束力和操作性?

          中國的房地產(chǎn)調控之難,首先因為它涉及極為廣泛的利益團體,他們都有著非常強烈的“自利”傾向。一味強調政策的權威性,或者一味強調道德評判的約束力,效果總是有限的。因此,無論作為調控者的中央政府,還是作為被調控者的地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)商,以及利益分野更為復雜多樣的購房者,如果不能基于各自以及相互間的長遠利益,達成某種寬泛的共識,則房地產(chǎn)調控難免陷入“捉迷藏”式的困頓。

          幾乎可以肯定,即使不再將房地產(chǎn)業(yè)列為經(jīng)濟支柱,但只要地方政府財權與事權不相匹配,要干的事多,而稅費收入少,那就必然迫使該地政府千方百計尋找一切可能的資金來源,這其中,批發(fā)土地最能立竿見影。

          為了吸引資金流向本地,地方政府通常使用的“競爭”策略是相互殺價,反映在房地產(chǎn)開發(fā)中,低廉的土地出讓價格已經(jīng)成為維系開發(fā)商暴利最重要的一環(huán),而這,反過來又為他們繼續(xù)游說乃至要挾地方政府提供了可能。

          銀行的情況非常類似。過去一年,各大銀行紛紛報出高額利潤,其背景則是,在中央政府嚴防死守之下,全年新增貸款仍達3.18萬億元,較年初央行既定目標2.5萬億元超額1/4,其中更有大量資金,爭先恐后廉價投向過度投資領域。而此現(xiàn)象所以發(fā)生,固然有大量外匯占款造成流動性泛濫的原因,但更重要的是,中資銀行內部治理和激勵機制存在重大缺陷,其個體理性與集體理性間很難取得協(xié)調一致。

          打破上述怪局雖可期待但需較長時間,另一方面,朱中一的講話再次引起爭議其實反映出民意對于房價虛高焦灼不安,以至稍稍投下石子就能激起層層漣漪,故而為今之計,除了繼續(xù)加大包括金融、財政、稅收、土地等在內的政策力度,更應著力的方面,應該是抓緊進行公共住房制度的建立與完善,只有這樣,才能“市場的歸市場,政府的歸政府”,也才能使得近乎全民性的關于房地產(chǎn)業(yè)的討論,不再漫無邊際地越扯越遠。(葛豐)


         
        編輯:王菲】
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