潘石屹先生：您好！
昨天，我在《上海證券報(bào)》發(fā)表的《潘石屹竟然如此忽悠房?jī)r(jià)》一文，引起了您的關(guān)注，您在百忙之中寫(xiě)信給我，認(rèn)為您所列舉出的數(shù)據(jù)沒(méi)有問(wèn)題，真實(shí)可信，一點(diǎn)也不“忽悠”。我就此請(qǐng)教了北京市國(guó)土資源局等相關(guān)部門(mén)，并查閱了大量資料，現(xiàn)答復(fù)先生。
您的原文是：“土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開(kāi)出讓土地分別是546萬(wàn)平方米、433萬(wàn)平方米，均是當(dāng)年銷(xiāo)售面積的五分之一；2006年的數(shù)據(jù)是824萬(wàn)平方米，僅是當(dāng)年銷(xiāo)售面積的36%�！边@樣的對(duì)比強(qiáng)調(diào)了土地供應(yīng)量的不足，而供應(yīng)量的不足必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)這一效果，我想，即使我不說(shuō)出來(lái)您也心知肚明。
但遺憾的是，潘總給出的數(shù)據(jù)與事實(shí)相差太遠(yuǎn)。2006年7月20日，北京市國(guó)土資源局公示的“北京市住宅項(xiàng)目土地供應(yīng)情況和開(kāi)發(fā)利用情況”的數(shù)據(jù)顯示：從2004年1月至2006年6月，北京市共供應(yīng)712宗住宅項(xiàng)目土地，面積約5775公頃，規(guī)劃建筑面積約7866萬(wàn)平方米。按照您的說(shuō)法，您在文中給出的數(shù)據(jù)的確為建筑面積(嚴(yán)格地說(shuō)應(yīng)為“規(guī)劃建筑面積”，建議潘總今后如此表述以免引起像我這樣的外行人的歧義)，那么，把您給出的2004年的數(shù)據(jù)(546萬(wàn)平方米)、2005年的數(shù)據(jù)(433萬(wàn)平方米)和2006年的數(shù)據(jù)(824萬(wàn)平方米)加在一起，也僅僅1803萬(wàn)平方米，這三年的數(shù)據(jù)與北京市2004年1月至2006年6月兩年半的數(shù)據(jù)相比，還相差6063萬(wàn)平方米！更別說(shuō)與2004年到2006年三年的數(shù)據(jù)總和相比了。
那么，數(shù)倍于潘總數(shù)據(jù)的土地哪里去了呢？我在北京市國(guó)土資源局下載的數(shù)據(jù)，整整打印了30多頁(yè)，耗費(fèi)的油墨量之多令人心痛不已，將那些密密麻麻的數(shù)據(jù)加總在一起耗費(fèi)了我半天時(shí)間。因此，我懷疑是您手下的人在計(jì)算的時(shí)候偷懶，漏掉了大部分?jǐn)?shù)據(jù)沒(méi)有算進(jìn)去。潘總，此事事關(guān)數(shù)千萬(wàn)平方米的土地，您可得好好查查。我知道您為人厚道，但是，即便看在過(guò)節(jié)的份上不予追究，您至少也應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行批評(píng)教育。
由于您在文中所舉的數(shù)據(jù)與北京市國(guó)土資源局公布的數(shù)據(jù)相差太遠(yuǎn)，也就難怪您發(fā)表在報(bào)紙上的數(shù)據(jù)被人誤讀為是“土地面積”了，因?yàn)樘热羰恰耙?guī)劃建筑面積”就更不靠譜了。2006年824萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積以2.5的容積率換算成土地面積只有約330公頃，而北京市2006年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)中公布的住宅用地供應(yīng)量為1318公頃！對(duì)于北京這樣一個(gè)大城市，那么少的土地供應(yīng)量潘總怎么會(huì)相信呢？倘若這幾年北京的土地供應(yīng)量真的只有您文中提到的那么少，北京的房?jī)r(jià)估計(jì)早就漲到天上去了，潘總還用寫(xiě)什么“七大因素”、“五大因素”嗎？
需要強(qiáng)調(diào)的是，我不能不佩服潘總的聰明過(guò)人，潘總在提到土地出讓的數(shù)據(jù)時(shí)，特意強(qiáng)調(diào)“公開(kāi)出讓土地”，眾所周知，我國(guó)過(guò)去除了通過(guò)招拍賣(mài)掛公開(kāi)出讓的土地，還有通過(guò)劃撥等其他方式出讓的土地，一個(gè)“公開(kāi)”不用“忽悠”就把數(shù)據(jù)變小了，潘總文筆之老辣令我甚為嘆服。
至于我文中列舉的開(kāi)發(fā)商囤地的數(shù)據(jù)都是公開(kāi)見(jiàn)報(bào)的，潘總很關(guān)心那些數(shù)據(jù)的計(jì)算方式，七部委新政調(diào)查組是如何計(jì)算的我不得而知，潘總朋友遍天下，不妨托人打聽(tīng)一下。我這里可以給您提供2005年7月2日《新京報(bào)》一則報(bào)道中提到的一個(gè)計(jì)算方法：“北京《地產(chǎn)新聞》執(zhí)行主編李偉介紹說(shuō)，目前關(guān)于北京開(kāi)發(fā)商囤積土地的數(shù)字有兩個(gè)，一個(gè)是14410公頃，相當(dāng)于300多個(gè)天安門(mén)廣場(chǎng)的面積；另一個(gè)數(shù)據(jù)是9000多公頃。按照1：3的容積率，這些土地建設(shè)成為住宅小區(qū)，按照北京市2004年2500萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量，至少能出售10年�！迸丝偛环烈灿眠@個(gè)方法算算，倘若有出入，您得空可以找他切磋切磋。
另外，北京國(guó)土資源局的工作人員答復(fù)說(shuō)，政府出讓土地時(shí)有兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是“土地面積”，一個(gè)是“規(guī)劃建筑面積”，并非如潘總所說(shuō)“都是按照建筑面積出讓的”，您不妨也打電話(huà)咨詢(xún)一下。
春節(jié)馬上就到了，祝潘總身體健康、豬年發(fā)大財(cái)！
時(shí)寒冰
2007年2月16日
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