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        時評:調控房價只需做一件事 控制單套房屋總價
        2007年03月01日 15:30 來源:中華工商時報


            1月24日,正在建設中的小戶型商品住房。據中國建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上稱,套型建筑面積90平方米以下的新建住房面積占年度住房開發總面積70%以上的結構比例要求不得有“絲毫折扣”,各級城市要把新建住房套型結構比例分解到區域,落實到具體地塊、項目,建設部將會同有關方面對各地新建住房套型結構比例要求的落實情況進行年度考核。 中新社發 劉君鳳 攝


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          中央應采取這樣的措施:對房屋面積進行動態調控,從而控制單套房屋總價,保證城市居民擁有購房能力,這就可以保持房地產市場的穩定、健康發展。

          首先需要聲明,筆者題目中的中央,指的是黨中央、國務院,不是指有關部門,更不是指地方政府。

          因為,這幾年的房地產調控過程中,各種事實和跡象已經表明,不但地方政府,甚至有關的高高在上的部級單位,他們在某個特定的時間、特定范圍內的言行,已經不能讓老百姓信任了。

          所以,老百姓的期望,更多地寄托在黨中央、國務院身上。

          那么,調控房價,讓老百姓買得起房、養得起房,中央該做什么呢?

          在筆者看來,中央只需做一件事,就可以簡單明了地達成調控房價的目標。

          讓我們用兩個事例加以說明。

          幾年前,北京一家房地產公司在兩棟樓的夾縫中開發了一種18平方米的房子,結果一個上午之內被消費者搶購一空。具體情況已經無從查找,這是本報房地產記者親口告訴筆者的,應該是確有其事。這是一例。

          另一個例子,是兩句歌詞:“我想要有個家,一個不需要太大的地方。”這首歌曾經風靡大陸的大小城市,讓很多年輕的戀人邊唱邊流淚。

          以上兩個事例說明了一個問題的兩個方面:對購房者而言,當他確實需要房子、必須擁有房子的時候,他可以不在乎面積的大小;對于調控房價的政府部門而言,將房屋面積縮小,讓一套房子變成兩套、3套,是最有效地辦法,是撒手锏。

          從這個角度講,這幾年政府部門、房地產開發商、專家學者、媒體爭執不休的調控房價,實際上陷入了一個重大的概念誤區。

          這個誤區就是:對房價的調控,應該是調控單套房屋的總價,而不是調控每平方米的單位價格。

          比喻說:北京的房價現在是每平方米1萬元,90平方米的房子就是90萬元,加上各種稅費和最起碼的裝修,沒有100萬元買不下來。這樣的房價,即使年輕人能夠貸款,也非常吃力。但是,如果這套房子只有45平方米,盡管價格還是每平方米1萬元,房屋總價已經降到了50萬元,很多人就有能力購買。

          按照這種邏輯,中央就可以設計出一套行之有效的調控房屋總價的方案。這個方案,可以對居民的購買能力和房價的關系有一個剛性的規定。比如,北京居民的家庭年收入平均為8萬元,假定政府規定居民最高可用10年的收入買房,那么,這一年的北京房價應該是平均每套80萬元,如果高出這個數字,那么,第二年所有被開發的商品房的平均面積相應下調。如此,每年調整一次,就可以讓北京市居民始終保持用10年收入可以買一套房子。這樣既穩定了房地產市場,更穩定了民心。

          這樣的方式,筆者總結為:對房屋面積進行動態調控,從而控制房屋總價,保證城市居民擁有購房能力,這就可以保持房地產市場的穩定、健康發展。

          前不久中央頒布的新開發商品房90平方米要占70%的政策,表面上是調控房屋面積,實際上暗含了筆者所提出的對房屋總價進行調控的因素。當然,這種調控僅僅就面積做出硬性規定,沒有考慮到地域區別、房價區別、居民收入區別,全國一刀切,所以實施起來會有不少難度。筆者大膽預測,各地違反90平方米70%規定的情況,不會是少數。

          黨中央一再強調以人為本、和諧社會。具體到房地產調控上,以人為本就是以居民為本,以居民的購買能力為本。東南沿海的一些發達城市,居民10年收入,按照當地房價可以買200平方米的房子,那就讓開發商蓋200平方米的房子好了,否則的話,90平方米的房子,他們會買兩套、3套,這是變相的浪費社會資源;西部地區的居民,10年收入只能買60平方米的房子,那就讓開發商蓋60平方米的,等到居民收入提高了,還可以將商品房的面積再擴大。

          還有一點需要說明的是,通過調控商品房面積的方式,調控房屋總價,從而保證居民擁有購房能力,必須建立在兩個更大的前提和背景下。其一,房地產開發,無論面積如何、套數如何,都必須服從于國家總體的土地戰略,要為子孫后代負責。土地資源是有限的,如果我們過分照顧了居民的購買能力,從而無節制地開發商品房,后果也是很嚴重的。

          其二,對于居民購買商品房的能力和意愿,應該有一個科學的調研和估算,更要有一個合理的引導。這一點尤為重要。這些年,很多人將過多的資金用在購買房屋上,成了所謂的“房奴”。對房屋的過多投資,如果成為一個普遍現象,就會在全社會范圍內抑制其他領域的消費,從而不利于整體的社會經濟的和諧發展。

          有20個人在沙漠里走得精疲力竭、口渴難耐,這個時候只有兩瓶水。這兩瓶水,一個人可以喝掉,其他19人就得渴死;也可以每個人喝一口,然后20個人都成功走出沙漠。賣水的人如果有一顆菩薩心腸,他一定會讓每個人都喝到水,還能賣出好價錢。

          房地產調控,實際上就像給口渴的人喝水這么簡單。

          應該能做得到。(王義偉)


         
        編輯:王菲】
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