“我的一個(gè)熟人最近買了一套新房，想把原來的舊房賣出去。按國家政策，二手房交易須繳納個(gè)人所得稅。他把電話打到房交所，你猜房交所怎么回答？‘只要寫個(gè)證明，保證這套房子是你唯一的住房，就可以免交所得稅。’這樣明里暗里‘變通’國家政策的行為，在許多地方都存在。”全國政協(xié)委員陳萬志說，“國家政策被如此‘變通’，難怪房價(jià)調(diào)控難見成效。”
在審議討論溫家寶總理政府工作報(bào)告時(shí)，來自全國各地的人大代表和政協(xié)委員對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控中的“上有政策，下有對(duì)策”現(xiàn)象進(jìn)行了梳理、分析。
五花八門的“變通術(shù)”
——土地閘門未堵死：“聯(lián)體別墅不是別墅”
去年國家連續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控政策，其中最關(guān)鍵的一條，就是嚴(yán)把土地關(guān)，停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。溫家寶總理的報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決實(shí)行最嚴(yán)格的土地制度，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)等用地項(xiàng)目。
來自山東的畢四海代表說，除了獨(dú)棟別墅外，其他如聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅都被確定為“非別墅”項(xiàng)目，從沒有停止用地審批。據(jù)記者了解，別墅禁令頒布一個(gè)多月后，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)表明，在2006年6月僅有的取得預(yù)售資格的25個(gè)樓盤中，別墅項(xiàng)目達(dá)到5個(gè)，占20%。
——信貸閘門大開：首付30%成一紙空文
去年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控九部門意見要求，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。作為特例，對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行20%的規(guī)定。但來自安徽的趙鵬代表說，在實(shí)際執(zhí)行中，20%是通則，30%幾乎是一紙空文。有的地方規(guī)定，只要個(gè)人簽字認(rèn)可自己只有一套房，即可享受兩成按揭貸款，部分地方甚至出現(xiàn)首付款可分期付款的零首付政策。
——稅收手段成橡皮筋：所得稅由你保證，營業(yè)稅給你放行
2006年稅務(wù)總局出臺(tái)通知，從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅；九部門意見規(guī)定，從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。來自福建的王晶代表說：“據(jù)我所知，有些地方不管你出手第幾套住房，只要寫個(gè)保證書，證明你出售的房子是唯一住房，就能免繳所得稅。至于營業(yè)稅，許多地方規(guī)定，購買住房5年的起始日期，從拿到房產(chǎn)證之日計(jì)算改為與開發(fā)商簽訂合同之日起計(jì)算。其結(jié)果是，大多數(shù)期房在收房后短期內(nèi)就能轉(zhuǎn)讓，基本不需要交納營業(yè)稅。”
——監(jiān)管不到位：“未封頂不放貸”流于形式
央行出臺(tái)規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。但陳萬志委員說，絕大多數(shù)樓盤都是未封頂按揭。北京天通苑一個(gè)還未封頂卻已經(jīng)開盤的樓盤開發(fā)商告訴記者，銀行沒有停收個(gè)人貸款材料，現(xiàn)在照常簽約、收首付和辦理貸款手續(xù)。
銀企地三方利益鏈“蠶食”調(diào)控政策
隱藏在這些五花八門“變通術(shù)”背后的，是部分地方政府、一些銀行機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商形成的利益鏈條。
“賣地財(cái)政”和GDP考核機(jī)制，使一些地方政府熱衷于房地產(chǎn)業(yè)。全國人大代表羅益鋒說：“有些地方低價(jià)征地、高價(jià)出賣。個(gè)別地方甚至請(qǐng)房地產(chǎn)公司當(dāng)‘托’哄抬地價(jià)，以獲取更大利益。同時(shí)，投資巨大的房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)地方政府來說，也是拉升GDP的好項(xiàng)目。”
銀行放貸沖動(dòng)難遏。過分充足的資金，讓銀行急于尋找合適的項(xiàng)目。既有房產(chǎn)作抵押，又有宏觀經(jīng)濟(jì)形勢作后盾，房地產(chǎn)自然就成了各家銀行青睞的放貸對(duì)象。全國人大代表凌宇說：“走進(jìn)銀行，到處都是吸引和鼓勵(lì)人們貸款的‘連環(huán)貸’‘接力貸’等優(yōu)惠措施，哪里能看到嚴(yán)把信貸閘門的影子？”
陳萬志委員認(rèn)為，上述兩個(gè)方面的原因，使國家調(diào)控房地產(chǎn)的兩個(gè)閘門——土地和信貸都很難管死。他說：“正是基于以上的共同利益，地方、銀行和開發(fā)商之間形成了利益鏈，使中央的調(diào)控政策很難落到實(shí)處。房價(jià)飛漲就是自然而然的事了。”
政府要集中精力解決中低收入者的住房問題
參加兩會(huì)的許多代表委員認(rèn)為，中低收入者的住房問題是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵所在，政府要集中精力解決中低收入者的住房問題。同時(shí)，住房兼具消費(fèi)和投資的雙重屬性，房地產(chǎn)調(diào)控必須要用好行政和市場“兩只手”。
全國人大代表、重慶大學(xué)黨委書記歐可平認(rèn)為，政府要集中精力做好中低收入者的住房問題，這是政府的責(zé)任。歐可平建議，應(yīng)該將住房保障建設(shè)納入政府官員的考核指標(biāo)中，對(duì)于那些沒有完成國家下達(dá)的中低價(jià)位房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的地方，要有具體的懲罰措施。
來自河南的全國政協(xié)委員儲(chǔ)亞平建議，各地應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的考核指標(biāo)體系，使那些普通住宅建設(shè)進(jìn)展緩慢、房地產(chǎn)市場問題較多的地方政府負(fù)責(zé)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
凌宇代表認(rèn)為，在解決好中低收入者住房問題的同時(shí)，要規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場，特別是二手房市場。充分發(fā)揮利率、稅收兩個(gè)杠桿，調(diào)控投機(jī)和投資行為，使房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康向前發(fā)展。(令偉家 王宇 徐松)
