春節(jié)期間,我對北京2006年房價按不同價位分區(qū)間與2005年進行了比較,所有的數據來源都是北京房地產信息網上實時的數據。根據上述數據,我所得出的基本結論如下:
第一,北京2006年房價漲幅最大的是超過2萬元/平方米的房子,漲幅達到26.4%;而低于5000元/平方米的房子沒有漲價,反而下跌了0.8%,主要原因是,這個價位所供應的房子的區(qū)域越來越遠離城市中心;5000—8000元/平方米的房子漲價幅度為10.4%,造成這個波動的主要原因是在這個區(qū)間中,2005年“國美第一城”的銷售量非常大,而2006年它的銷售進入收尾階段而使得其銷售量大幅度下降,同時其他項目也未出現可與其2005年相比的銷售量所引起的。除去5000—8000元/平方米這個價位區(qū)間之外,北京市房價的基本規(guī)律是:“低價位的房子漲幅越來越小,而高價位的房子漲幅越來越大”。我想這與北京市這兩年進行宏觀調控,大幅增加了低檔房的供應量;同時北京又是一個國際大都市,有許多外地人和外國人購買高檔房有關。低檔房供應量增加會導致低價位房子漲幅變小,而外來購買的增加,會形成高檔房的需求空間,導致高價房漲幅增大(見圖一)。
第二,從北京的價格區(qū)間房子漲幅來看,房價低于8000元/平方米的房子,比2005年僅上漲了2.4%,而普通老百姓關注的住房問題也主要集中在8000元/平方米以下的房子,超過20000元/平方米的房子,大部分是別墅、高檔公寓、商鋪和寫字樓,與普通老百姓所關心的住房問題基本沒有太大關系(見圖二)。
第三,表一中列出了不同價位的房子在2005年、2006年房價的漲跌率;表二則是小于一定價格的房價的漲跌率。預計這種趨勢在2007年還會繼續(xù)加大,即低價位的房子漲價幅度會越來越少,因為政府在竭盡全力增加這部分土地和房子的供應量,而高價位房子的漲幅還會增加,原因還是那句老話:“價格取決于供求關系”。在過去幾年間,北京市公開出讓的高價房土地很少,供應量會影響價格的變化。
這只是我的分析結論,公開出來供有需要的朋友參考。
●2006年與2005年北京市房屋銷售
不同均價下的數據分析對比
均價區(qū)間(元) 05年銷售面積累計 06年銷售面積累計 房價增減率
0-5000 326 435 -0.8%
0-6000 865 676 -4.3%
0-7000 1190 1002 1.4%
0-8000 1476 1235 2.4%
0-9000 1633 1508 7.0%
0-10000 1743 1668 8.7%
0-11000 1845 1767 8.4%
0-12000 1943 1857 7.9%
0-13000 1974 1901 8.5%
0-14000 2003 1989 11.3%
0-15000 2057 2077 12.8%
0-16000 2093 2094 11.5%
0-17000 2130 2116 10.4%
0-18000 2141 2151 11.9%
0-19000 2175 2190 12.0%
0-20000 2175 2236 15.2%
累計 2217 2288 16.7%
●2006年與2005年北京市房屋銷售
不同均價下的數據分析對比
均價區(qū)間(元) 05年銷售面積累計 06年銷售面積累計 房價漲跌率
0-5000 326 435 -0.8%
5000-8000 1149 800 10.4%
8000-12000 467 622 2.2%
12000-15000 114 220 5.9%
15000-20000 118 158 13.1%
20000以上 42 52 26.4%
累計 2216.82 2287.84 16.7%
(作者:潘石屹 制圖制表:楊利)