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        樓市觀察:應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商模式進(jìn)行全面反思
        2007年03月29日 09:33 來源:上海證券報(bào)


            漫畫:開發(fā)商:高處也不寒 中新社發(fā) 葉綠 作


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          房價(jià)持續(xù)上漲,連續(xù)兩次調(diào)控都未能阻擋住其上漲的步伐,在北京、深圳等地,甚至出現(xiàn)了越調(diào)控漲速越快的情況。住房問題被民眾稱為新“三座大山”之一。那么,這一切問題的根源在哪里呢?

          世界發(fā)達(dá)國家對(duì)住房有一個(gè)大致相同的態(tài)度和立場,即政府對(duì)住房問題負(fù)有不可推卸的責(zé)任。這一點(diǎn)從一些國家的法律規(guī)定中可以清晰地看出來:

          在英國,1919年,英國頒布了《阿迪遜法》(又稱《住房和城鎮(zhèn)規(guī)劃法》),明確規(guī)定:解決住房問題屬于公共事物,政府應(yīng)對(duì)公共住房建房提供支持。資料顯示,在1946-1951年間,英國政府負(fù)責(zé)建造的房屋總量高達(dá)全國建房總量的78%,由于政府的努力,住房短缺問題以最快的速度得到解決。

          在荷蘭,早在1901年荷蘭就頒布了《住房法》,明確規(guī)定:政府應(yīng)為公共住房建設(shè)提供補(bǔ)貼和制定建筑規(guī)范,政府在住房市場中扮演決定性的角色。其憲法中更是強(qiáng)調(diào),“提供充足住房”是政府的責(zé)任。1974年,荷蘭又頒布了《租房與補(bǔ)貼白皮書》,強(qiáng)調(diào)“住房政策的目標(biāo)就是為低收入階層提供合適的住房”。依據(jù)法律規(guī)定,荷蘭政府共建造了239.36萬套公共住房,這一數(shù)字在人口不多的荷蘭是相當(dāng)驚人的。

          在美國,1937年,美國聯(lián)邦政府出臺(tái)了《住房法案》,授權(quán)地方政府成立公共住房委員會(huì)負(fù)責(zé)低收入家庭的公共住房建設(shè),居住者只需支付較低的房租。1949年,美國修訂的《住房法》批準(zhǔn)政府建造公共住房,美國建造了大約130萬套公共住房,這些住房絕大部分建造在市中心,而不是像我國的經(jīng)濟(jì)適用房那樣建造在偏僻的城外。隨后,美國又陸續(xù)頒布了諸如《住房和城市發(fā)展法》、《住房和社區(qū)發(fā)展法》等法律,住房的公共特性因此得到保證。

          顯然,政府對(duì)住房公共產(chǎn)品特性的足夠重視是問題的根本。1998年,我國發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(簡稱23號(hào)文),明確“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”,按照23號(hào)文制定的住房供應(yīng)體系,城市80%以上的家庭是由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房,而不是開發(fā)商建造的商品房,開發(fā)商建造的商品房只占大約10%。

          23號(hào)文的總體思想與西方國家一樣,強(qiáng)調(diào)了住房的公共產(chǎn)品特性,也強(qiáng)調(diào)了政府的責(zé)任。如果依照這一思路走下去,我國房價(jià)絕不會(huì)到如今近乎失控的地步。但是,2003年8月12日,由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡稱18號(hào)文),把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”,同時(shí),把房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi),擴(kuò)大內(nèi)需,拉動(dòng)投資增長,保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”的“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。從此,住房供應(yīng)基本落入了開發(fā)商手中。房地產(chǎn)商們聞聽18號(hào)文內(nèi)容后欣喜若狂、彈冠相慶。地產(chǎn)大鱷潘石屹聞聽激動(dòng)地說:“都是利好消息,只要讀懂了這個(gè)通知,房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)很高興的。”(詳見新華社《瞭望東方周刊》沈曉杰文《房地產(chǎn)業(yè)成暴富制造器 八年房改為何催生社會(huì)不公》)。

          正是從18號(hào)文起,住房的公共產(chǎn)品特性被削弱,房價(jià)開始飛速上漲,開發(fā)商憑借對(duì)房地產(chǎn)市場商品房開發(fā)和建房土地使用權(quán)的雙重壟斷,迅速成為一個(gè)暴富的群體。與西方國家集規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、裝修等為一體的房地產(chǎn)商不同,我國的許多連自有資金都非常少的開發(fā)商所扮演的只是一個(gè)“資源整合”的角色:規(guī)劃由規(guī)劃部門做,設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé),工程施工有建筑企業(yè)負(fù)責(zé)。就是這一不付出實(shí)質(zhì)性勞動(dòng)的群體,依靠雙重壟斷地位不斷攫取財(cái)富,導(dǎo)致住房成為日益嚴(yán)重的民生問題。

          從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上看,開發(fā)商是批量生產(chǎn),且更具有專業(yè)性,它建造的房屋成本應(yīng)該遠(yuǎn)低于個(gè)人建房和單位建房的成本,然而,開發(fā)商建造的住房在同品質(zhì)下房價(jià)卻高出個(gè)人建房和單位建房的一半,其根源在于住房供應(yīng)過分集中于開發(fā)商手中,形成了行業(yè)壟斷,市場競爭的作用失靈。雖然我國對(duì)房市進(jìn)行了兩次大的調(diào)控,但都未真正觸及開發(fā)商的壟斷地位,也未能以法律的形式強(qiáng)化政府在住房保障中的責(zé)任,這是房市調(diào)控未能取得明顯效果的根源。

          商人的本性是逐利,把住房保障寄托在商人身上是非常可怕的。面對(duì)日益上漲的房價(jià)和民眾日益增加的憂慮,我們應(yīng)該對(duì)現(xiàn)在的開發(fā)商模式進(jìn)行全面反思。(時(shí)寒冰)


         
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