易憲容：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行業(yè)面臨最大問(wèn)題

　　商業(yè)銀行的壓力測(cè)試難以評(píng)估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，但其對(duì)房?jī)r(jià)下跌30%的可容忍度誤導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期。如果不超前認(rèn)識(shí)到房貸風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)金融體系的沖擊及對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害性，房貸風(fēng)險(xiǎn)上升將演變?yōu)楫?dāng)前我國(guó)銀行業(yè)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)前，我國(guó)銀行業(yè)正面臨七大風(fēng)險(xiǎn)，其中最為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。這是從日前銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的2009年年報(bào)中獲得的最新信息。因此，如何防范我國(guó)銀行業(yè)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)問(wèn)題更值得關(guān)注。

　　之所以這么講，是因?yàn)閾?jù)銀監(jiān)會(huì)的最新年報(bào)指出，截至2009年末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬(wàn)億元，同比增速達(dá)38.1%。其中，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能會(huì)加劇房貸風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)е卢F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)上升，加上地方融資平臺(tái)貸款也隱藏較大風(fēng)險(xiǎn)，這些現(xiàn)象預(yù)示了我國(guó)銀行業(yè)已面臨較大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　盡管近期國(guó)內(nèi)部分商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了專項(xiàng)壓力測(cè)試，結(jié)果似乎頗為樂(lè)觀。但以筆者之見(jiàn)，這種壓力測(cè)試關(guān)注的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)基本上是個(gè)體的、靜態(tài)的，從國(guó)際上房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機(jī)的歷次情況分析，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)卻是整體的、動(dòng)態(tài)的。因此，我們只有從動(dòng)態(tài)的角度出發(fā)，才能真正洞悉或把握當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)信貸的整體或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，才能防御由房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　因?yàn)�，房地產(chǎn)泡沫在沒(méi)有破滅之前，無(wú)論是政府還是企業(yè)及投資者都會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫并不大，特別是認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅。在我國(guó)，一些相當(dāng)離譜的觀念仍在影響市場(chǎng)的預(yù)期，如土地具有完全的稀缺性、住房的剛性需求不會(huì)變化、北京等大都市因有全球購(gòu)買者而住房房?jī)r(jià)不會(huì)下跌等。確實(shí)，在房地產(chǎn)泡沫破滅之前，很少有人會(huì)認(rèn)識(shí)到這一泡沫破滅可能產(chǎn)生的巨大危害性。也就是說(shuō)，只有當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)或金融危機(jī)后，人們才可能會(huì)“幡然醒悟”。

　　如今，有一種觀點(diǎn)相當(dāng)流行，認(rèn)為當(dāng)今房地產(chǎn)信貸在整個(gè)銀行業(yè)信貸占比并不高，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有很大的增長(zhǎng)空間。需要注意的是，歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已逾百年歷史，但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有10多年的發(fā)展歷史，且這個(gè)市場(chǎng)具有一手房占主導(dǎo)的市場(chǎng)特征。如果房地產(chǎn)貸款對(duì)整個(gè)信貸占比高出歐美國(guó)家的話，這可能預(yù)示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早已過(guò)度發(fā)展。

　　據(jù)此觀察，分析當(dāng)今我國(guó)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，不僅要看房地產(chǎn)貸款所占整個(gè)銀行業(yè)信貸比重的高低，還要分析投資者購(gòu)房的價(jià)格及融資的杠桿比率。

　　目前，銀監(jiān)會(huì)要求各商業(yè)銀行進(jìn)行壓力測(cè)試，以觀察各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的承受容忍度。盡管這一壓力測(cè)試有助于我們更關(guān)注和警惕房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，但這種測(cè)試仍是靜態(tài)的。在以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)波動(dòng)、按揭貸款利率特別是市場(chǎng)預(yù)期等因素變化都是動(dòng)態(tài)的，特別是商業(yè)銀行的壓力測(cè)試難以預(yù)估到市場(chǎng)預(yù)期的相應(yīng)變化，也就是說(shuō)，壓力測(cè)試是無(wú)法預(yù)見(jiàn)到市場(chǎng)預(yù)期變化可能產(chǎn)生的市場(chǎng)結(jié)果。

　　這又引出另一個(gè)流行觀點(diǎn)，認(rèn)為商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的壓力測(cè)試顯示它們對(duì)房?jī)r(jià)下跌的可容忍度為30%，因此，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌幅度很可能落在30%區(qū)間內(nèi)。問(wèn)題是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試揭示房?jī)r(jià)下跌的空間并不大，誤導(dǎo)大多數(shù)住房持有成本過(guò)低的投資者不愿出售住房。由此可見(jiàn)，國(guó)十條后不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”，與這個(gè)預(yù)期不無(wú)關(guān)系。

　　除了市場(chǎng)預(yù)期始終處在動(dòng)態(tài)變化外，由于住房按揭貸款大多是中長(zhǎng)期貸款，所以住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)性還體現(xiàn)在，這一風(fēng)險(xiǎn)往往需要比較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)才能釋放或顯現(xiàn)出來(lái)。特別是近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)飆升，使得銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)看起來(lái)更低了，甚至有人認(rèn)為房地產(chǎn)信用貸款是一塊“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。但是，從國(guó)際金融市場(chǎng)的發(fā)展歷史觀察，曾為發(fā)達(dá)國(guó)家的那些住房“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”先后出現(xiàn)了問(wèn)題，并產(chǎn)生危及全球的金融危機(jī)，以此觀察，我國(guó)肯定也不能例外。事實(shí)上，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被吹大了，只是我們還不知道房地產(chǎn)泡沫什么時(shí)候會(huì)破滅、泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊與影響如何而已。

　　由上分析顯見(jiàn)，鑒于目前我國(guó)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)態(tài)的，商業(yè)銀行的靜態(tài)壓力測(cè)試難以全面評(píng)估這一風(fēng)險(xiǎn)。因此，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)變化，要超前認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)金融體系的沖擊及對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的危害性。否則，當(dāng)房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)真正爆發(fā)時(shí)，我們將難以減小房地產(chǎn)泡沫的破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)的重大沖擊。(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容)