王利明：
應(yīng)當(dāng)說(shuō)物權(quán)法是一部關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基本法。所謂“民生”，實(shí)際上就是和我們老百姓普通的生活息息相關(guān)，比如物權(quán)法第一次規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)實(shí)際上講的是每一個(gè)業(yè)主買哪一套商品房，你所享有的各種權(quán)利。
主持人：
這個(gè)詞聽(tīng)起來(lái)，好像有點(diǎn)拗口。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。
王利明：
對(duì)。這個(gè)確實(shí)是一個(gè)專有術(shù)語(yǔ)，但是我們實(shí)在是再找不到一個(gè)更好的詞能夠概括業(yè)主對(duì)他買的商品房所享有的各項(xiàng)權(quán)利。物權(quán)法這是第一次在法律上把它明確地規(guī)定下來(lái)，這對(duì)于保護(hù)業(yè)主的利益，保護(hù)公民基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)非常重要。
主持人：
具體有什么樣的規(guī)定呢？
王利明：
規(guī)定了幾個(gè)方面，首先規(guī)定了對(duì)他購(gòu)買的套內(nèi)面積享有的專有部分的所有權(quán)，然后規(guī)定了根據(jù)這個(gè)套內(nèi)面積享有的所有權(quán)，對(duì)小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、物業(yè)管理用房等等享有共有權(quán)。同時(shí)根據(jù)他享有的專有部分所有權(quán)，他還享有參與業(yè)主委員會(huì)，或者通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)行使對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，以及共同事務(wù)的管理權(quán)，它是各種權(quán)利結(jié)合在一起的。
主持人：
但是也有人談到，有些業(yè)主也在網(wǎng)上提出了一些問(wèn)題，比如車庫(kù)，剛才你也談到了車庫(kù)首先要保證優(yōu)先賣給業(yè)主，但是車庫(kù)、會(huì)所的所有權(quán)最后是怎么規(guī)定的呢？
王利明：
按照我們現(xiàn)在草案的規(guī)定，關(guān)于規(guī)劃范圍內(nèi)的車庫(kù)、車位，應(yīng)該是由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)約定購(gòu)買，或者是出租，或者是搭售，但是不管采取哪一種方式，你首先必須要滿足業(yè)主的需要，在業(yè)主還需要的情況下，你不能賣給其他人，只有滿足了這個(gè)需要之后，這個(gè)完全交給當(dāng)事人自己來(lái)通過(guò)約定等方式來(lái)決定。這樣規(guī)定，首先是考慮到我們國(guó)家城市里面確實(shí)存在著嚴(yán)重的停車難的問(wèn)題，在一定程度上還是需要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商來(lái)多修建車庫(kù)、車位，這樣最終也對(duì)業(yè)主是有利；另一方面也是考慮有關(guān)車庫(kù)、車位的問(wèn)題，很大程度上與商品房的銷售市場(chǎng)是聯(lián)系在一起的。這個(gè)房子如果好賣的話，有可能車庫(kù)、車位的價(jià)格會(huì)上升，但是如果房子不好賣，開(kāi)發(fā)商可能為了促銷，開(kāi)發(fā)商可能為了促銷，他就把車庫(kù)、車位干脆連同房子一塊搭售了。
主持人：
就是贈(zèng)與。
王利明：
對(duì)，贈(zèng)與的方式。
主持人：
這個(gè)車位是業(yè)主購(gòu)買的，或者開(kāi)發(fā)商贈(zèng)與業(yè)主的，這個(gè)所有權(quán)就歸業(yè)主？
王利明：
那就是歸業(yè)主了。
主持人：
如果是出租的方式呢？
王利明：
還是開(kāi)發(fā)商保留所有權(quán)。通過(guò)合同約定，也可能是兩種方式，也可能是開(kāi)發(fā)商要保留對(duì)車庫(kù)、車位的所有權(quán)。另一種就是把它賣給業(yè)主，賣給業(yè)主之后，當(dāng)然是業(yè)主享有所有權(quán)。
主持人：
關(guān)于小區(qū)會(huì)所，好像物權(quán)法草案里沒(méi)有涉及這一點(diǎn)，是吧？
王利明：
現(xiàn)在草案的規(guī)定這個(gè)問(wèn)題還是通過(guò)約定。
主持人：
通過(guò)約定的方式？
王利明：
對(duì)。
徐顯明：
可以把它叫公共建筑物。
主持人：
關(guān)于農(nóng)民所關(guān)心的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題，物權(quán)法草案是怎么規(guī)定的？
王利明：
關(guān)于農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題，現(xiàn)在我們按照草案的規(guī)定，第一確認(rèn)它是一種物權(quán)。確認(rèn)它是物權(quán)有什么好處呢？我想至少有這么幾個(gè)好處：
首先，穩(wěn)定了承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。按照我們現(xiàn)在草案的規(guī)定，土地承包期限最長(zhǎng)，像林木可以達(dá)到70年。在承包期滿了之后，還可以繼續(xù)來(lái)承包。對(duì)于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的調(diào)整，這個(gè)不能隨便調(diào)整。
主持人：
以前有些鄉(xiāng)村擅自違反規(guī)定，本來(lái)是30年的承包期，它變成10年、20年。
王利明：
對(duì)。
主持人：
但是有了物權(quán)法以后，這種情況是不是可以避免？
王利明：
這個(gè)是不允許的，不能隨便地調(diào)整，也不能隨便地調(diào)整承包地。在個(gè)別情況下要調(diào)整的話，要經(jīng)過(guò)法定的程序，這個(gè)在物權(quán)法上也有規(guī)定。
其次，物權(quán)法也明確地規(guī)定承包經(jīng)營(yíng)權(quán)被征收之后，應(yīng)當(dāng)給農(nóng)民一定的補(bǔ)償。因?yàn)槟阏魇账^物權(quán)的這種承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，那么在征地的過(guò)程中，應(yīng)該保證農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)。
主持人：
征收補(bǔ)償，以前的《土地管理法》當(dāng)中也有相關(guān)的規(guī)定嗎？
王利明：
對(duì)，也有相關(guān)的規(guī)定。但是《土地管理法》關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定主要還是針對(duì)集體，當(dāng)然對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償也有規(guī)定，但是這些規(guī)定主要是關(guān)于地上的這些附著物，像青苗等費(fèi)用的補(bǔ)償，但它沒(méi)有說(shuō)直接針對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)本身的補(bǔ)償。
徐顯明：
就是用益物權(quán)的補(bǔ)償。用益物權(quán)是所有物權(quán)當(dāng)中的一個(gè)部分，一個(gè)類別，就是這個(gè)物不是你的，但是我有權(quán)使用這個(gè)物。像農(nóng)民現(xiàn)在承包土地，土地的所有權(quán)是集體的，但是我有權(quán)把它承包過(guò)來(lái)以后，我對(duì)土地的使用權(quán)就屬于用益物權(quán)。所以用益物權(quán)受到侵害的時(shí)候，受到征收、征用的時(shí)候，也應(yīng)該給予補(bǔ)償，在這個(gè)內(nèi)容上，這次大概是物權(quán)法第一次規(guī)定。
主持人：
而且還要給農(nóng)民一些保障，這些方面的錢，這可能也是這次物權(quán)法的一些亮點(diǎn)了。物權(quán)法還有什么樣的亮點(diǎn)嗎？
王利明：
應(yīng)當(dāng)說(shuō)物權(quán)法有很多的制度創(chuàng)新，比如過(guò)去我們叫土地使用權(quán)，現(xiàn)在叫建設(shè)用地使用權(quán)，按照物權(quán)法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在地上、地下來(lái)設(shè)定，這實(shí)際上是確立了空間的利用權(quán)，就是對(duì)土地的地上和地下的空間利用權(quán)，這個(gè)可以說(shuō)是一個(gè)制度的創(chuàng)新。
主持人：
就不僅僅是一個(gè)建筑物了。
王利明：
不僅僅是地表了。
主持人：
地表、地下和地上都可以利用。
王利民：
這個(gè)主要是為了更有效率地利用土地資源，利用空間資源。
主持人：
其實(shí)像這樣的亮點(diǎn)可能還有很多，比如首次明確物權(quán)登記制度，還有征地補(bǔ)償更加細(xì)化等等。我們今天由于時(shí)間關(guān)系，就請(qǐng)兩位嘉賓給我們介紹這樣的一些重要內(nèi)容。當(dāng)然在以后的時(shí)間當(dāng)中，我們節(jié)目還會(huì)繼續(xù)就物權(quán)法草案請(qǐng)到嘉賓具體地解釋，非常感謝兩位。也非常感謝觀眾朋友們收看本期的節(jié)目，明天再會(huì)。
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