本文提要
“業主的建筑物區分所有權”———這是《物權法》中頗為拗口、也是無數業主最為關心的章節。從不同性質的產權劃分,到業主大會、業主委員會的功能,再到車位、車庫歸屬等小區熱點問題……《物權法》的觸角深入到了小區管理的各個方面。
倘若一定要選取一部近年最具法治現狀代表性的立法,2007年10月1日起實施的《物權法》無疑是最具考察價值的樣本之一。
作為一部與公民財產權益息息相關的權利法典,也許沒有一部法律像《物權法》這般經歷了如此復雜變幻的博弈過程,也沒有一部法律像《物權法》這般喚起了如此洶涌澎湃的對私有財產進行確權的社會熱情。
但此部法律更耐人尋味的是,它自今年3月16日誕生后,在長達半年多的“實施準備期”屢遭難題。從社會關注的“釘子戶”事件到沸沸揚揚的“住改商”風波,再到糾纏不清的小區物權糾紛,它們或揭開了未決的立法懸念,或觸及了現實的物權“死結”。所有這一切,都以最直觀的方式檢測著《物權法》,也等待著法律更加及時、明晰的答案。
對于已經正式實施的《物權法》而言,司法實踐中對它的考驗也許才剛剛開始!本刊將分三期就這一問題進行專題報道。
——編輯手記
“業主的建筑物區分所有權”———這是《物權法》中頗為拗口、也是無數業主最為關心的章節。從不同性質的產權劃分,到業主大會、業主委員會的功能,再到車位、車庫歸屬等小區熱點問題……《物權法》的觸角深入到了小區管理的各個方面。
《物權法》出臺后,錯綜復雜乃至血腥不斷的“小區糾紛”都能迎刃而解嗎?弱勢的業主從此能享受“無痛置業”的快樂嗎?不可否認,《物權法》的確“烹飪”了一桌“維權的盛宴”,不過,當我們細細品味一些權利的“滋味”,也許并不都能得到樂觀的結論。
車位:開發商“套現”正瘋狂
“我們小區的車位已經漲到28萬了,我花12萬買的車,卻要花兩倍多的錢才能停車,這還讓不讓人活了!《物權法》管不管這事?”電話中,陳小姐滿是焦慮的口氣。
居住在廣州的陳小姐告訴筆者,以前,小區的有車族每月只要花上200多元就能租用一個車位,但今年3月《物權法》出臺后不久,開發商貼出了出售車位的告示,價格也不斷“調整”,從15萬一路漲到了28萬。開發商為了逼迫業主買車位,使出了“只售不租”的“霸王”手段,寧肯讓沒有賣掉的車位空置,也不準業主租用。一些業主被迫將車停在小區外邊,車輛被損、被盜事件時有發生。
“我們也想做個有志氣的業主,堅決不買高價車位,但小區車位本來就緊張,現在不買以后可能就買不到了。而且現在已經有人買了幾個、甚至十幾個車位,準備以后再加價炒賣。”陳小姐氣憤而無奈地表示。
《物權法》出臺后,在廣州、上海等地,許多小區都掀起了緊急出售車位、車庫的風潮,一個車位二三十萬元屢見不鮮,有的甚至飆升到四五十萬元。有知情者透露,這一波極不正常的“熱賣”,實際上是與《物權法》打“時間差”。《物權法》規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”而目前許多小區的業主與開發商簽訂購房合同時,并未明確約定車位、車庫的歸屬,開發商如果現在不賣,將來很可能無法脫手,于是許多開發商趕在《物權法》10月1日正式實施的“大限”之前,急于將一些產權并不清晰的車位、車庫“套現”牟利。
令人遺憾的是,對于這種公然規避法律的做法,《物權法》似乎也缺乏遏制之道。在《物權法》制定過程中,草案曾經規定:無約定或約定不明的車位、車庫,屬于業主共有。這一有利于業主的規定曾令許多人歡欣鼓舞。但在最終出臺的《物權法》中,“業主共有”的范圍大大縮小,僅僅局限于“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”這意味著在建筑區劃內的車位、車庫都被認定為開發商的獨立物權,并按照各種“約定”進行處置。而在現實生活中,至少在《物權法》正式實施前,不僅許多小區存在著產權不清、約定不明的車位、車庫,而且不少可能已經由全體業主分攤了建設成本,理應屬于業主共有。如果法律對這些歷史遺留問題不提供合理的解決方案,甚至“默認”一些權屬模糊的車位、車庫統統歸入開發商囊中,豈能體現對業主的公平?又怎能實現定紛止爭的功能?在某種程度上,這也“鼓勵”、“刺激”了一些開發商有恃無恐。
如果說,一些開發商在《物權法》實施前的瘋狂“套現”行為,令許多業主被迫為車位付出高昂代價。那么《物權法》正式實施后,業主的權益能否得到保護呢?情況似乎也不容樂觀。
對于車位、車庫的歸屬,《物權法》目前實行的是“約定優先”,這當然契合民事法律的自治原則。但在現實語境下,弱勢的業主與強勢的開發商相比,完全不具有對等的談判能力,所謂的“約定”很可能演變為擴張開發商利益的“霸王約定”。車位、車庫資源的短缺,意味著無論開發商如何漫天要價,業主也只能接受“約定”。而業主與開發商在信息資源、取證能力等方面的嚴重失衡,又意味著對于那些建設成本已經暗中分攤到業主頭上、理應歸業主共有的車庫、車位,開發商可以通過“約定”肆無忌憚地重復出售。
曾經被業主們寄予厚望的《物權法》,也許并沒有徹底解開現實生活中糾纏不清的車位、車庫權屬爭議之結。眼下一些城市車位價格飛漲乃至惡性炒賣的現象就證明,“停車難”、“停車貴”等等,依然是無數業主難以排遣的心頭之痛。種種跡象表明,爭奪車位、車庫的新一輪糾紛和博弈也許已不可避免。
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