中新網(wǎng)11月12日電《香港商報(bào)》11月12日發(fā)表易憲容撰寫(xiě)的文章指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)有一定的作用，但是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在下行的情況下，這種新政所起到的作用十分有限。最為重要的仍然是房?jī)r(jià)太高，讓房地產(chǎn)潛在需求無(wú)法釋放出來(lái)。而房?jī)r(jià)的向下調(diào)整，是這種房地產(chǎn)需求釋放的過(guò)程。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為新政僅是對(duì)他們的利好而讓房?jī)r(jià)上漲，那么整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)南轅北轍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中持有的住房越來(lái)越多，進(jìn)入市場(chǎng)的居民則越來(lái)越少。這樣，新政的效果自然消失。

　　文章摘錄如下：

　　溫家寶總理提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，內(nèi)地近來(lái)的降低住房交易稅、采取銀行信貸優(yōu)惠利率，這些政策都放在幫助居民解決基本的居住條件這一個(gè)基點(diǎn)上，而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所謂的“救市”。

　　對(duì)于這個(gè)范疇，在2007年24號(hào)檔有清楚的界定，也就是說(shuō)，通過(guò)政府住房保障體系，通過(guò)有效的市場(chǎng)機(jī)制，讓低收入民眾能夠有基本的居住條件。這些基本的居住條件，可以靠國(guó)家的住房保障體系來(lái)解決，如政府修建的廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，同時(shí)，更多的是把房?jī)r(jià)調(diào)整到一定的程度，讓一些有支付能力的居民通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題。因?yàn)椋�就目前政府的�?cái)政資源而言，是無(wú)法全部解決低收入家庭居民的住房問(wèn)題的。在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)下，80%以上的居民無(wú)法通過(guò)政府財(cái)政資助來(lái)獲得基本居住條件。

　　因此，降低住房交易稅、采取利率優(yōu)惠政策，不僅可以降低居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本，更重要的是通過(guò)這種稅收的降低來(lái)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，繁榮房地產(chǎn)的交易。但是，既然降低住房交易稅是在民生的范疇下進(jìn)行，那么對(duì)于房地產(chǎn)的炒作與投機(jī)，應(yīng)該仍是政府嚴(yán)格遏制的。

　　但是，新政基本上是在早幾年房市得以繁榮的基礎(chǔ)上來(lái)思考而出臺(tái)的政策，目前，市場(chǎng)環(huán)境變了，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象變了，再加上國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)危機(jī)，房地產(chǎn)新政能否達(dá)到預(yù)期的效果是相當(dāng)不確定的。因?yàn)�，在目前，要做到既讓以房地產(chǎn)內(nèi)需為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)成為又一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力，同時(shí)也要保證把金融風(fēng)險(xiǎn)降到較低程度，就得做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的居民住房消費(fèi)及防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的平衡。

　　在房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，商業(yè)銀行的執(zhí)行細(xì)則為什么遲遲不能出臺(tái)？即使農(nóng)業(yè)銀行曾出臺(tái)過(guò)執(zhí)行細(xì)則，但很快就認(rèn)為不合適而撤出和重新制訂。為什么？因?yàn)�，確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)房地產(chǎn)內(nèi)需是重要的，是可能通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)居民的住房需求，但是這并非僅是央行改變一些利率政策及貨幣政策就可一了百了，還要考慮政策對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)水平衡量及銀行風(fēng)險(xiǎn)度量的問(wèn)題。這就是為什么最近銀監(jiān)會(huì)要強(qiáng)調(diào)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住房的優(yōu)惠只放在購(gòu)買(mǎi)第一套住房的原因所在。

　　銀監(jiān)會(huì)的做法是對(duì)的。這次美國(guó)金融危機(jī)的根源就是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅。而在美國(guó)，個(gè)人只買(mǎi)一套住房(購(gòu)買(mǎi)第二套以上的住房有嚴(yán)格的稅收政策限制)，商業(yè)貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)有所放松都會(huì)造成金融危機(jī)，如果中國(guó)不吸取教訓(xùn)，等風(fēng)險(xiǎn)積聚后才考慮，那中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)可大了。

　　那么，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡？其實(shí)政府不要把基點(diǎn)放在價(jià)格穩(wěn)定上，而是要放在什么樣的價(jià)格水平才能真正推動(dòng)以居民消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大潛在的需求，但是這樣大的需求沒(méi)有釋放出來(lái)，根本點(diǎn)就在于目前的房?jī)r(jià)水平不適合以居民消費(fèi)為主導(dǎo)的群體。

　　比如，假定現(xiàn)在房?jī)r(jià)水平在100這個(gè)基點(diǎn)上，而要以消費(fèi)為主導(dǎo)的居民購(gòu)買(mǎi)住房可支付能力及購(gòu)買(mǎi)住房的心理價(jià)位只是在30至50這樣一個(gè)基點(diǎn)上。政府出臺(tái)的新政為居民住房購(gòu)買(mǎi)提高幾個(gè)基點(diǎn)，政府也希望為居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)搭一個(gè)梯子，幫助他們提高購(gòu)買(mǎi)力，但這個(gè)梯子太短，居民購(gòu)買(mǎi)住房支付能力與現(xiàn)行房?jī)r(jià)仍然差得太遠(yuǎn)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)新政對(duì)絕大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，仍然是只知道這是好政策，但要受惠卻不容易。

　　比如說(shuō)，中國(guó)人民銀行決定，從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房公積金貸款利率不變。下調(diào)利率對(duì)房地產(chǎn)有一定影響，但不大。因?yàn)�，�?dāng)前房?jī)r(jià)已進(jìn)入下行空間，市場(chǎng)利益格局開(kāi)始發(fā)生變化，想通過(guò)央行降低利率來(lái)讓自住型的購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入市場(chǎng)，恐怕還得有很長(zhǎng)的時(shí)間，或形成利率下降累積效應(yīng)，因利率下降對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)作用有限。

　　也就是說(shuō)，目前房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)有一定的作用，但是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在下行的情況下，這種新政所起到的作用十分有限。最為重要的仍然是房?jī)r(jià)太高，讓房地產(chǎn)潛在需求無(wú)法釋放出來(lái)。而房?jī)r(jià)的向下調(diào)整，是這種房地產(chǎn)需求釋放的過(guò)程。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為新政僅是對(duì)他們的利好而讓房?jī)r(jià)上漲，那么整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)南轅北轍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中持有的住房越來(lái)越多，進(jìn)入市場(chǎng)的居民則越來(lái)越少。這樣，新政的效果自然消失。