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      2. 2007年09月12日 星期三
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        華人在法國初次購房須知
        2007年09月12日 15:33

          據(jù)《資本》雜志等法國專業(yè)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn),近期法國全國大部分地區(qū)房價漲速放慢,雖說房屋貸款利率已升至4%左右,但與歷史其他時期相比,仍屬較低水平;再加上新政府力推自住房的房貸利息減稅政策,因此現(xiàn)在算得上是較好的購房時機(jī)。如果您是在法國初次買房,還不太了解這邊的市場概況和操作流程,希望本文能對您有所幫助。

          自住房

          不管是不是自住,購房本來就是一種投資。但自住房的投資,重點在于自己的愛好、方便與否和舒適與否,升值與否倒不是最先被考慮的。道理很簡單,自己的第一住宅是不會隨意出售的,也就是說不會出售用于獲取升值。而要賣掉自己的房產(chǎn),也一般要買入新的房產(chǎn)住。在房價高的時候,你售出的房產(chǎn)有高的升值,但你購入的房產(chǎn)也一樣貴。房價低谷時期,你售出的房產(chǎn)升值少,但購入的房產(chǎn)也便宜。

          換言之,自己的住宅如只有一所,則可能要在離開一個地方或國家時,或者是到去世才能獲取升值或遭受損失。為此,購房自住,首先應(yīng)當(dāng)考慮自己與家庭的需要,例如人口多少;其次考慮上班、上學(xué)是否便利,在大城市里,買靠近公共交通站點的房子是比較好的選擇。然后就是考慮自己的喜好了,有的人重視地段的安靜,有的人希望購物便利,有的人喜歡公寓套房的緊湊,有的人則偏愛獨立住宅的活動空間大。

          受收入水平的限制,大多數(shù)人都會為購買住房制定一個近期目標(biāo)和一個遠(yuǎn)期目標(biāo),即先買一套小的住房,相對便宜的,積累幾年積蓄后再賣掉小的,買一個更大更舒適的住房,這比一步到位要更容易實現(xiàn)一些。據(jù)媒體報道,一般法國人買這兩套房的平均間隔時間為8年。

          房產(chǎn)投資

          真正意義上的房產(chǎn)投資,是從非自住房產(chǎn)開始的。這類房產(chǎn)的選擇會和自住房產(chǎn)有很大的不同:由于投資考慮的是回報率,因此購房首先要看升值空間,其次看出租回報。

          升值空間的確定很有講究,有的地方升值已經(jīng)很高,再升值的可能性很小,如果投資是為了升值就不太合適。舉例而言,巴黎市內(nèi)的房價升值很快,但各區(qū)不同,東部北部的平民區(qū)過去房價便宜,升值空間就大;而中部、西部和南部的房價本來貴,升值空間就小。如果從巴黎大區(qū)范圍而言,巴黎市的升值空間就小,而周邊地區(qū)的升值空間大。相對而言,也是巴黎市北面的幾個市鎮(zhèn)升值空間更大,因為過去房價一直較低。

          出租回報率的確定對于出租房產(chǎn)的投資具有決定性的意義。就全國而言,巴黎地區(qū)的回報率高于其他地區(qū),但外省一些人口多、經(jīng)濟(jì)繁榮的地區(qū)也有高回報率。因此,要尋找房價低、靠近交通線特別是地鐵、公交巴士站的地點,這樣房客好找,房租也不低。

          還有,從面積和房租回報率來講,越是小面積的住房每平米的房租就越高。如巴黎一個十幾平米的一居室,可以租到500歐元左右;而60平米3居室套間也才1200歐元左右。因此人們可以考慮,與其投資一個大的套間,不如投資幾個小的房子。但是,越是面積小的房子,房客的流動性也越大,這點也是投資者要考慮的。

          另外還有環(huán)境的問題。如自住的話,有些房價低但學(xué)校差的地段可能就不適合一些有孩子的家庭,但換作投資出租就可以。所以購房還是要首先分清自住還是投資。

          投資商業(yè)房產(chǎn)更要考慮地段。在投資前,計算投資回報率是必不可少的。目前法國的住房出租回報率大致在6%-12%間,商業(yè)房產(chǎn)的出租回報率在8%到16%間。

          如何找房

          找房是一項頗花心思和力氣的工作,購房者要有這樣的心理準(zhǔn)備。

          廣告是房產(chǎn)信息的第一來源。法國有各種各樣有關(guān)房地產(chǎn)交易的報紙、雜志,例如個人對個人交易的《De particulier àParticulier》雜志,以及一些綜合性報紙的房產(chǎn)信息版;此外,從層出不窮的房產(chǎn)交易網(wǎng)站上也能得到很多信息,起碼可以對感興趣街區(qū)的房市行情有個初步了解,您可以在電腦中輸入關(guān)鍵詞“immobilier”來搜索相關(guān)網(wǎng)站;此外,司法拍賣、清產(chǎn)拍賣的廣告也不能忽視,這些拍賣往往有價廉物美的房子。

          除了讀媒體的廣告,人們還可以到自己感興趣的街區(qū)的房屋中介所瀏覽櫥窗廣告,這樣更加有的放矢。有了比較明確的購房條件和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)后,還可以委托中介代為找房,這個階段購房者一般是不用花錢的,中介公司一般會向其推薦幾套備選方案。

          需要注意的是,不論是買自住房還是投資房,都不要忘記了解當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)稅(taxe foncière)水平,最好問一下上一任房主的繳稅數(shù)額。因為該稅各市鎮(zhèn)的征收情況不同,有時候兩個相鄰街區(qū)的地產(chǎn)稅相差不少。這筆錢是房主每年都要交的,因此購房時應(yīng)考慮進(jìn)去。與此同理的還有套房每個月要交的物業(yè)管理費(charges)及其所包含的服務(wù),該費樓與樓之間差別很大,也應(yīng)了解清楚。另外,不要只聽房主和中介的口頭介紹,房齡等信息應(yīng)看書面證明。

          如何談判

          找到中意的房子后,談判時應(yīng)注意以下幾條:

          1,討價還價要注意策略,不能不斷改變立場、討了價后再討價,這樣讓人有不信任的感覺,反而不會成功。也就是說不要輕易答應(yīng),但一旦答應(yīng),就不要變化,除非外界因素有變化。

          2,在討價還價時,不只是價格可以談,什么都可以作為談判籌碼,如一次付清、多付現(xiàn)金等等,這些都可能使房主同意降價或在僵持的問題上讓步,使購房者更加主動。

          3,分清賣家和中介的關(guān)系,各個擊破,這樣更有效。

          如何成交

          買賣雙方談好價格后,就可以進(jìn)入成交階段了。這里有幾個階段:

          1,簽訂售房承諾(PROMESSE DE VENTE),這樣的文件能夠保護(hù)購房者在進(jìn)行貸款的時候不會失去房子,賣主不能再售給他人。同時,如果貸款貸不到,購房者可以不受任何損失地退出。這是受到法律保護(hù)的。而且,在簽訂這一文件后,購房者可以思考7天,在7天內(nèi)不用任何理由就可以取消買房。

          2,比較和尋找貸款。在歐洲,人們很少一下子花錢把房買下,這里一方面有稅務(wù)的問題,稅務(wù)檢查部門會要求購房者說明資金的來源。另一方面,利用貸款的話,可以為投資獲得更多的資金手段。在目前購房貸款利率不算高且購買主要住房可減稅的情況下,利用貸款更有好處。

          選擇貸款機(jī)構(gòu)時,一般人們會找銀行,但不要忽視一些中介機(jī)構(gòu)的作用,它們往往會給貸款者找到更優(yōu)惠或方便的貸款。人們在貸款時要注意比較利率和各種條件。要比較所有費用打入后的事實成本。有的銀行說給你低利率,但加上這個那個費用,其實貸款實際成本很高。要注意最終成本的比較。

          3,到公證人處去成交。注意,買房者最好自己找公證人,而不要對方的公證人,這樣更有利于在成交時保護(hù)自己的利益。反正公證人費用都是由國家統(tǒng)一規(guī)定好的。(來源:法國《歐洲時報》;姚蒙)


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