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        央行住房貸款條款大調整 第一時間看“反應”

        2003年03月12日 16:38

          央行將對房貸條款進行重大調整的一條消息,昨日甫經京滬傳來,南京諸媒體便爭相轉載,關注房價的人們更是奔走相告。消息中透露,央行有可能通過將“高價房和投資用房的首付比例由兩成提高為五成”,并可能參照境外銀行做法,“實行現房而非期房貸款”。

          其實究竟什么樣的房子才屬于高價房,如何判斷房產是用于自己居住還是投資,目前尚不得而知,然而僅這條消息里傳達出的、央行欲“痛下殺手”整頓房地產“泡沫”的決心,已讓人們興奮和期待不已。記者昨日走訪了人民銀行南京分行、在寧幾家商業銀行以及房地產開發商,他們聽到消息后的第一“反應”不盡相同。馬燕劉樸撰文銀行人士評說

          對工薪階層影響不大

          省建行專家分析說,現在究竟多少錢一平方米的房子稱為高價房還不得而知。不過據他理解,應該是指別墅、或者鬧市的商鋪。以南京為例,至少也是要7000元以上。提高這部分按揭的首付比例,其實是提高了個人支付能力。比如有的人雖然手頭有100萬,但他買120萬的房子未必全拿出來,他只需要首付20多萬,其它近80萬的資金可以拿來投資;從另一個角度講,就是個人只要能負擔20多萬的首付款,即使手頭已經沒有那么多的余款,也可以申請購買高價房。但提高到五成就不一樣了,他就至少要一次拿出60萬,這就限制了購買人群的總量,勢必影響高價房的需求,買高價房的人少了,高價房的價格也會降下來了。但這對工薪階層、普通居民的影響應該不大,主要是針對某些地區別墅成風的結構性泡沫,其實也有利于形成買房人群合理的“梯形結構”,有多少錢就買多大房。

          貸款卡得嚴是好事

          南京人行、省工行、省建行的有關專家均認為,南京的房價現在平均在3000元/平方以上,房價與居民收入的比例已經超過10倍,相對國際慣例的3-6倍是高了,但這也只是其中一項指標。而不管有沒有泡沫,總之,政府控制得當、各家銀行在貸款時卡得嚴,對于調整房地產開發使之結構更趨合理,總是件好事。

          開發商這樣“空手套白狼”

          省建行房地產信貸處、省工行營業部住房業務處有關人士都告知記者,尚未接到這條政策的正式條文。但他們不約而同地介紹,如果這條政策實施,顯然是為了防范開放商“空手套白狼”、規避銀行信貸風險而為。雖然在江蘇還未曾聽說開發商“假按揭”事件,但在京、滬、福等城市,房地產出現“結構性泡沫”、“地區性泡沫”已是不爭事實。

          銀行人士介紹,開發商最常見的“空手道”就是鉆貸款利率差額的空子,目前個人住房貸款最低,其次是企業短期的流動資金貸款,而開發商一個項目都是好幾年,按照政策應該貸的品種是“房地產開發貸款”,也是幾個貸款品種中利率最高的,但實際操作過程中,卻有開發商以流動資金貸款、甚至個人住房貸款騙取銀行信貸資金,利差約在0.5-1個基點。(“個人住房貸款”五年以下年利率4.77%,五年以上5.04%;“住房開發貸款”基本等同銀行的“中長期貸款”,一至三年5.49%,三至五年5.58%,五年以上5.76%)有的地區銀行信貸審批不嚴,或者開發商動員親朋好友去買房,通過個人住房貸款的資金來開發項目,根本達不到央行“開發商自有資金占開發項目總投資30%”的最低標準。

          房地產開發商如是說

          據悉,我國的房貸款政策之所以將作重大調整,總體思路就是為了限制高價房、適度控制房產炒作、降低房貸風險。那么南京的一些大型房地產開發商又是如何評價這一新規定的呢?“谷陽房地產”總經理石小兵:

          促使行業重新“洗牌”別墅熱是因為獲利大

          有關的具體規定我還沒有正式看到,但我聽說了。我覺得這是央行為進一步規避房地產貸款風險而做的努力。對于房地產開發商而言,這也許是促使整個行業重新“洗牌”的一種方式。沒有實力或者三無企業會通過這次的變化被“洗”出去,而有實力的開發公司,通過這次后應該會更注意自己的品牌形象。

          所謂高價房,我個人理解多指別墅,因為最近有消息說,北京等地別墅用地已經不批了,也許是國家已經意識到別墅開發一定程度地存在著一些泡沫。至于從二成提高首付比例到五成,我是這樣想的,包括別墅在內的高價房,它的消費群體本來就不同于普通人群,所以說對于特定的少數的這個消費階層,新規定對他們的買房行為提出了新的要求。我一直認為,有的人吃得起魚翅,魚翅很好吃,而有的人只吃得起紅燒肉和白米飯,但紅燒肉、白米飯同樣很好吃,也就是說,有多少消費能力就該做什么消費,我個人認為,央行如今出臺房貸的新政策,很有可能也是在提倡消費不該過份透支的理念。和我所了解的南京房市情況一樣,買第二套住房的有,但絕對不算多,想靠投資房產升值,尤其是投資別墅升值,風險太大了。

          還有一點我想說的是,為什么那么多開發商樂意開發別墅呢?因為別墅的容積率低,獲利大啊。據說賣出三四套普通住宅都沒有賣出一套別墅獲利多。

          “瑞景文華”總經理助理常勤:

          最關心高價房怎么界定“現房貸款”不太可行

          我們現在很關心對于高價房到底具體是怎么界定的。比如說瑞景文華的一些連排別墅價格就和普通房差不多,這能不能算高價房呢?

          不管怎么說,央行出臺這樣的新政策肯定是會對別墅的銷售產生一定影響。據我觀察,目前買別墅的人群中有類人上升速度很快,就是35歲左右(30-40歲)的人,而且他們還有越來越年輕的趨勢。不過盡管他們的未來有很好的展望,但積蓄卻不是太多,畢竟工作年數有限。所以如果提高首付的比例,我認為最受影響的是這類人,一般而言,他們的月收入頗為可觀,因而他們不擔心月還款的問題,可首付牽涉的卻是積蓄基礎。

          聽你說,新的條款還講,為了防止一些房地產開發商“空手套白狼”,新條款很可能參照香港地區一些銀行的做法,實行現房貸款。這個我就不太理解了,央行的房地產政策應該有一定的延續性,這兩年,央行已經陸續出臺了為規避風險的若干規定,例如期房貸款必須執行“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的規定等等,既然都對期房貸款有明確的規定,又如何忽然說不許期房貸款了呢?再說了,我覺得,按照眼下行業內的普遍狀況,只有現房才能貸款,基本是不可行的。

          來源:揚子晚報


         
        編輯:劉研

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