解讀一：業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)
如果你是房屋的所有權(quán)人，那么，你就是業(yè)主。
作為業(yè)主，入夏以來(lái)，王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安，經(jīng)常找個(gè)背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個(gè)小時(shí)。王女士認(rèn)為這樣可不行。于是，她向小區(qū)物業(yè)公司提出，要求對(duì)保安人員加強(qiáng)管理。“如果保安工作如此被打折扣，小區(qū)的保安不就形同虛設(shè)了嗎？居民的保安費(fèi)不就白交了嗎？”王女士說(shuō)。
這事王女士管得好，她完全有權(quán)利這樣做，《物業(yè)管理?xiàng)l例》為她撐腰。條例明確規(guī)定，業(yè)主有9項(xiàng)權(quán)利可以充分行使：1,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2,提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3,提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4,參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5,選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；6,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8,對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9,監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用。
有權(quán)利當(dāng)然也少不了有義務(wù)。為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，條例規(guī)定業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)有5項(xiàng)：1,遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2,遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修基金；5,按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
解讀二：解聘物業(yè)公司權(quán)利在業(yè)主大會(huì)
誰(shuí)有權(quán)選聘、解聘物業(yè)公司？誰(shuí)有權(quán)制定、修改業(yè)主公約？如此等等重大的決定事項(xiàng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》把權(quán)利交到了業(yè)主大會(huì)的手里，而不是業(yè)主委員會(huì)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)，條例給予的地位是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
為什么這么規(guī)定？不少專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，其含義在于“不讓少數(shù)人決定多數(shù)人的事情，大家的事情大家決定”。
那好，業(yè)主大會(huì)如何來(lái)履行自己的職責(zé)呢？根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。還有，業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。
記者注意到，上述規(guī)定與去年10月征求意見(jiàn)的條例草案所規(guī)定的基本一致。當(dāng)時(shí)就有一種意見(jiàn)認(rèn)為“這很難做到”。比方，對(duì)于一些大社區(qū)來(lái)說(shuō)，要求1／2以上的業(yè)主到會(huì)，這幾乎很難做到；重大決議通過(guò)要求2／3多數(shù)，這就更難了。有人擔(dān)心，如果真正操作起來(lái)困難重重的話(huà)，結(jié)果將會(huì)使本意要有效維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)利流于形式。
正是充分考慮了社會(huì)意見(jiàn)，這次正式公布的條例盡管原則不變，但增加了相關(guān)規(guī)定，即業(yè)主大會(huì)可采用或集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的靈活方式召開(kāi)，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)。
“此舉增強(qiáng)了業(yè)主大會(huì)的可操作性�！币晃粚�(zhuān)家評(píng)價(jià)說(shuō)。
解讀三：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司要分家
業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，很大一部分是因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的，這似乎成了物業(yè)管理的一個(gè)死結(jié)。
有一項(xiàng)調(diào)查表明，凡是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商存在著房屋買(mǎi)賣(mài)方面矛盾的小區(qū)，拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象都比較嚴(yán)重。面對(duì)房屋質(zhì)差、面積縮水、更改規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商種種承諾未按時(shí)兌現(xiàn)或根本不可能兌現(xiàn)等問(wèn)題，因長(zhǎng)期得不到解決，業(yè)主只好以拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)進(jìn)行對(duì)抗，誰(shuí)讓你們建管是一家人呢。
的確。目前我國(guó)70%以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來(lái)做的，其中三分之一從屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這種“父子兵”關(guān)系，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)自主選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理中，如魚(yú)得水，其基本運(yùn)作線(xiàn)路就是“老子”賣(mài)房拿錢(qián)走人，把問(wèn)題扔給根本管不了事的“兒子”。攤上這種物業(yè)，業(yè)主就等著吃虧吧。
為打破這種關(guān)系，《物業(yè)管理?xiàng)l例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，明確開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅物業(yè)要采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式，選聘前期物業(yè)管理公司，以便明晰建管權(quán)責(zé)。
條例還規(guī)定物業(yè)公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司在物業(yè)交接時(shí)，必須履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。
建管不分問(wèn)題的徹底解決，與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育成熟密切相關(guān)。
解讀四：業(yè)主臨時(shí)公約開(kāi)發(fā)商必須明示
提醒你，買(mǎi)房前一定要細(xì)細(xì)琢磨前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，不滿(mǎn)意就千萬(wàn)別勉強(qiáng)自己匆忙買(mǎi)房�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，必須包含開(kāi)發(fā)商與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。
這意味著購(gòu)房者不能兩眼只盯著看房屋的價(jià)格、質(zhì)量，還要仔細(xì)查看前期物業(yè)服務(wù)合同，認(rèn)真斟酌。這一關(guān)，買(mǎi)房前應(yīng)盡量把好，而不是等買(mǎi)房后再吃“后悔藥”。
買(mǎi)房前，還應(yīng)該要看到業(yè)主臨時(shí)公約，這是開(kāi)發(fā)商必須明示的。今年3月26日，李靜蓉搬進(jìn)北京通州區(qū)一小區(qū)新房，令李靜蓉非常不快的是，當(dāng)天物業(yè)公司要她簽訂物業(yè)管理公約。李靜蓉感到納悶：“這份公約我以前根本就不知道�！�
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商制定的業(yè)主臨時(shí)公約，應(yīng)在物業(yè)銷(xiāo)售前向購(gòu)房者明示。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。其不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。無(wú)論是前期物業(yè)服務(wù)合同還是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)自行與所選聘的物業(yè)公司訂立的物業(yè)服務(wù)合同，都要約定這些內(nèi)容。
解讀五：財(cái)產(chǎn)被盜業(yè)主被殺物業(yè)公司失職要擔(dān)責(zé)
1998年4月4日晚，深圳高檔住宅小區(qū)筆架山莊內(nèi)發(fā)生一起兇殺案，57歲的“紐扣大王”明丕白在自家豪宅前遭兩名歹徒搶劫后被殺害。明家悲痛欲絕，在追究?jī)词值男淌仑?zé)任之后，明家接著起訴小區(qū)的物業(yè)管理公司。明丕白的兒子明璞說(shuō)：“最無(wú)法接受的，是父親竟死在自己的家門(mén)口。”
2001年3月5日凌晨，家住上海滬太路復(fù)星新苑的許發(fā)、鄒芳夫婦，發(fā)現(xiàn)愛(ài)女竟在家中被流竄進(jìn)來(lái)的歹徒強(qiáng)奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒(méi)放過(guò)物業(yè)公司。
這些年，因小區(qū)發(fā)生人命案而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭(zhēng)論非常激烈。與此同時(shí)更多的是，住戶(hù)因停放在小區(qū)內(nèi)的自行車(chē)、汽車(chē)等丟失或家庭財(cái)產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)安全責(zé)任問(wèn)題上的糾紛。家住重慶金科花園小區(qū)的劉洪建先生，去年3月6日早起外出時(shí)發(fā)現(xiàn)他停放在小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的汽車(chē)不見(jiàn)了。他以物業(yè)公司疏于管理為由把物業(yè)公司告上法庭，結(jié)果獲賠16萬(wàn)元。
小區(qū)安全到底誰(shuí)負(fù)責(zé)任？物業(yè)公司疏于管理導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失，要不要負(fù)法律責(zé)任？對(duì)這個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)困擾業(yè)主和物業(yè)公司的問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》給了一個(gè)說(shuō)法。
條例明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任�！边@就是說(shuō)，合同是最根本的依據(jù)。
如果業(yè)主面對(duì)的是一份連起碼的安全措施都沒(méi)有的物業(yè)服務(wù)合同，那就根本不要去簽它，因?yàn)檫@樣的合同根本就保護(hù)不了業(yè)主；業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)招標(biāo)選擇物業(yè)公司，對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)措施作出更為具體的約定。
切記：安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)。
解讀六：物業(yè)代收水電費(fèi)不得另加手續(xù)費(fèi)
“住進(jìn)這個(gè)小區(qū)已有幾年了，我至今有一個(gè)問(wèn)題想不明白，物業(yè)公司究竟是根據(jù)什么來(lái)收費(fèi)。我們是5月份入住的，可物業(yè)費(fèi)從1月就開(kāi)始交，每戶(hù)還收了入住手續(xù)費(fèi)15元。更讓我感到奇怪的是，有線(xiàn)電視入戶(hù)除了交正常的安裝維修費(fèi)外，物業(yè)還每月收有線(xiàn)電視兩個(gè)端子費(fèi)，一個(gè)端子1.66元。我問(wèn)了有線(xiàn)電視的工作人員，他們說(shuō)他們沒(méi)有這項(xiàng)收費(fèi)�！闭f(shuō)者李先生，北京一花園小區(qū)業(yè)主。
物業(yè)費(fèi)牽扯的是一根敏感的神經(jīng)，它牽連著廣大百姓的切身利益。鑒于目前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善，需要國(guó)家對(duì)普通住宅的物業(yè)費(fèi)給予必要的指導(dǎo)和規(guī)范，條例對(duì)此作出了原則性規(guī)定。
條例第41條規(guī)定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)公司按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
在物業(yè)費(fèi)問(wèn)題上，有一個(gè)現(xiàn)象特別突出，就是業(yè)主和物業(yè)公司都覺(jué)得自己是竇娥，冤得很。
物業(yè)公司指責(zé)業(yè)主拖費(fèi)欠費(fèi)，總想少花錢(qián)甚至不花錢(qián)得到物業(yè)服務(wù)，以至物業(yè)公司維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)都很艱難；業(yè)主則抱怨“交物業(yè)費(fèi)不是買(mǎi)服務(wù)而是買(mǎi)氣受”，而且一些物業(yè)公司擅自巧立名目亂收費(fèi)實(shí)在不像話(huà)。雙方針?shù)h相對(duì)。
有人說(shuō)二者都是“問(wèn)題青年”。對(duì)逾期不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)公司可以向法院起訴。
條例同時(shí)明確，物業(yè)公司從事代收業(yè)務(wù)的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)�！拔飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”
有一位業(yè)主要求物業(yè)公司幫她家換下水管，物業(yè)公司提出收費(fèi)，她答應(yīng)了。條例規(guī)定，物業(yè)公司可以提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，報(bào)酬雙方認(rèn)可即可。
解讀七：屋頂廣告收益不能全歸物業(yè)公司
在屋頂上、電梯內(nèi)、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業(yè)公司有權(quán)獨(dú)吞嗎？
提出這個(gè)問(wèn)題并非空穴來(lái)風(fēng)。不少小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主在協(xié)議中約定：“屋頂、公共墻體的使用權(quán)歸物業(yè)。”記者的一位同事不久前買(mǎi)了一套頂層住房，他就稀里糊涂與物業(yè)公司簽下了這樣一款協(xié)議。物業(yè)公司就把經(jīng)營(yíng)后的所得理所當(dāng)然地裝進(jìn)了自己的腰包。
屋頂?shù)裙步ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主享有，物業(yè)公司憑什么用全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)賺自己的錢(qián)呢？?jī)蓚�(gè)月前，北京市海淀區(qū)人民法院受理了一起訴訟，一家物業(yè)公司狀告小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)。小區(qū)業(yè)主馬上提出反訴，要求物業(yè)公司將小區(qū)公共建筑出租的收益吐出來(lái)，作為物業(yè)費(fèi)。
這類(lèi)糾紛不是少數(shù)�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用�！�
屋頂?shù)葟V告，公用建筑等出租，物業(yè)公司做了出面聯(lián)系、管理等工作，物業(yè)公司應(yīng)該得到相應(yīng)的報(bào)酬，但決不能獨(dú)吞。
解讀八：挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金：罰款，吊證，判刑
有些小區(qū)，不管是周?chē)墓箔h(huán)境，還是公共設(shè)施，給人的感覺(jué)是無(wú)人管理。劉先生所居住的小區(qū)內(nèi)，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天塵土飛揚(yáng)，雨天一片泥濘，無(wú)論是行人還是駕車(chē)者都感到非常不便，可李先生每年被要求交納的公共設(shè)施維修費(fèi)用高達(dá)5073.24元。李先生問(wèn)：“這些錢(qián)用到什么地方了？”
這的確是個(gè)大問(wèn)題。圍繞這個(gè)問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》作出的規(guī)定有：
———住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
———業(yè)主大會(huì)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
———專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部制定；
———違反本條例的規(guī)定，挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收非法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
新區(qū)新房維修問(wèn)題或許不是很突出，過(guò)保修期后的維修費(fèi)用會(huì)明顯增大。這個(gè)問(wèn)題的監(jiān)督工作不可懈怠。
解讀九：綠地變停車(chē)場(chǎng)要經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意
物業(yè)公司擅自占用綠地建停車(chē)場(chǎng)收取費(fèi)用的事，不是沒(méi)發(fā)生過(guò)。這個(gè)問(wèn)題實(shí)際是問(wèn)：小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，能不能改變用途？誰(shuí)有權(quán)改變用途？
原則上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此規(guī)定不得改變用途。同時(shí)，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不得擅自占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
實(shí)際生活中可能會(huì)確有需要，“業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)�！�
對(duì)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的同意；物業(yè)公司要這樣干的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
解讀十：挪用物業(yè)用房所得收益服務(wù)業(yè)主
業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)物業(yè)，都希望能聘到個(gè)“貼心管家”。但實(shí)際情況可能并不如人意，以致物業(yè)糾紛不斷升級(jí)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第58條、第60條、第61條、第62條都明確寫(xiě)到，“給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任�！�
看看條例具體列舉的情況包括哪些：
———開(kāi)發(fā)商擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；
———未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的；
———物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；
———物業(yè)公司將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的；
上述4種情況下，地方政府行政主管部門(mén)要對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
在處理行政處罰和民事責(zé)任的關(guān)系上，條例體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)業(yè)主共同利益的原則。
比如，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，條例第65條規(guī)定應(yīng)受行政處罰，罰金1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下。對(duì)所得收益，條例規(guī)定用于小區(qū)公共建筑、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分業(yè)主大會(huì)做主使用。條例第66條也是明確了一些個(gè)人和單位的一些違法行為的所得收益，一樣同上處理。
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物業(yè)管理?xiàng)l例的立法進(jìn)程
1994年，建設(shè)部下發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。
1994年以來(lái)，建設(shè)部和有關(guān)部門(mén)先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等部頒規(guī)章。
1994年以來(lái)，廣東、上海、重慶、深圳等20多個(gè)省、市相繼出臺(tái)了地方物業(yè)管理?xiàng)l例。
2001年，國(guó)務(wù)院把制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》列入當(dāng)年的立法計(jì)劃。
2002年10月，國(guó)務(wù)院法制辦公室授權(quán)《人民日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》全文刊登《物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》，公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。
2003年6月8日，國(guó)務(wù)院正式公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
來(lái)源：法制日?qǐng)?bào) 作者：李立
