中新網(wǎng)10月26日電 中國建設(shè)部政策研究中心課題組日前就“怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢”課題進行了深入研究。研究詳細而權(quán)威的分析了當前房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢、房地產(chǎn)價格上漲以及房地產(chǎn)的金融風險等，并指出房價中長期趨勢總是看漲，現(xiàn)階段房價下跌不一定就是好事。

　　一、對當前房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢的分析

　　(一)房地產(chǎn)投資的走勢說明宏觀調(diào)控已見成效

　　當前，一種持“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風險論”的觀點認為，“此前的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的緊縮效應并不明顯”，其依據(jù)是“1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7%”。我們認為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時間段的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，而應該看其在較長時間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。從圖1中可以清晰的看出，國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。

　　(二)判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實需求

　　我們認為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依據(jù)如下:

　　首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到55-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。根據(jù)國外相應發(fā)展水平的經(jīng)驗，根據(jù)中國過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度，根據(jù)我國城市化的進程等多方面因素和目前的統(tǒng)計資料初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達35平方米。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。

　　其次，從有效需求測算，不算農(nóng)村進城經(jīng)商務工人員的住房需求，只計算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現(xiàn)實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

　　第三，必須注意到，真實有效需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年10月，國務院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。

　　在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。

　　(三)房地產(chǎn)空置量確實是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”

　　根據(jù)目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，不能否認房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。從圖2中可以看出，如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。

　　但從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。我們認為，對于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個方面認識：一方面，房地產(chǎn)空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發(fā)揮平抑房價的作用。從圖3的對比可以看出，上海市近幾年房地產(chǎn)供銷兩旺，不僅沒有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房價表現(xiàn)為一路飆升；北京市則房價比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中房地產(chǎn)空置對房價上升起到的抑制作用不可忽視。

　　需要補充說明的是，對于我國的房地產(chǎn)空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內(nèi)空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產(chǎn)空置率與國際比較偏高。

二、對房地產(chǎn)價格上漲的分析

　　(一)關(guān)于房價上漲的兩個基本觀點

　　1、房地產(chǎn)價格本身呈自然上漲趨勢，房價中長期趨勢總是看漲。

　　正常情況下，房地產(chǎn)價格應該是呈緩慢、平穩(wěn)上漲趨勢的。另一方面，不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經(jīng)濟下，各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應該是平穩(wěn)緩慢增長；但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現(xiàn)，在這個實現(xiàn)過程中，可能出現(xiàn)大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實是房價在發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過宏觀調(diào)控可以減緩波動。但由于我們的主觀認識具有一定的局限性，對事物的發(fā)展規(guī)律并不總能科學正確地把握，因此對調(diào)控時機、力度的把握不可能總是最優(yōu)，對調(diào)控效果的評價也不宜只從短期目標出發(fā)。有時對長期房價的合理調(diào)控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。

　　2、現(xiàn)階段房價下跌不一定就是好事。

　　目前我國城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事�，F(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價位住房(不僅是經(jīng)濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房和)供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結(jié)構(gòu)性的降價不會傷害有房的居民。

　　(二)房價上漲的原因分析

　　1、地價上漲推動。

　　隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。杭州是我國最早實行土地儲備制度的城市，也是地價上漲最快的地區(qū)之一。從表1中可以看出，2004年第一季度和第二季度，杭州地價同比增長51.3%和81.3%。

　　國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的調(diào)查報告顯示，2004年一季度35個大中城市有9個城市房價漲幅超過10個百分點，另外有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點。對比這些城市可以發(fā)現(xiàn)，其中有5個都是重合的：上海、沈陽、杭州、寧波、天津。同年二季度，全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點，土地交易價格同比漲幅超過10%的城市有6個，其中重合的城市有4個：杭州、上海、沈陽、天津。見標1�？梢�，地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。

表12004年一季度、二季度全國房價和地價上漲超過10%的城市

　另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設(shè)計的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。應當引導消費者樹立“不僅關(guān)注房價，更要關(guān)注房屋性價比”的觀念。

　　2、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動。

　　目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，即中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。

　　1至8月，全國經(jīng)濟適用住房投資同比增長4.4%，占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%，部分地方經(jīng)濟適用住房供應量減少更加明顯；一些城市中低價位普通商品住房供不應求，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10%，而高價房占到40%以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動了商品住房平均價格上升。

　　此外，我們認為，必須密切關(guān)注當前非住宅物業(yè)(特別是商業(yè)物業(yè))的供需狀況。目前非住宅物業(yè)已呈現(xiàn)供大于求狀況。有的城市非住宅供應量占據(jù)總量的三分之二，2004年一季度有9個省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過60%，其中主要是非住宅投資。

　　3、多種住房需求旺盛。

　　除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費需求外，當前房地產(chǎn)市場中還存在大量投資需求。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài)，這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴大的經(jīng)濟背景。在上海，住宅投資比例達到16.6%，長沙市的住宅投資比例為16%，寫字樓則高達40%。

　　在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機。目前國內(nèi)部分地區(qū)房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關(guān)。以“溫州購房團”為例，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場和房價的直接影響可能很小，但經(jīng)過開發(fā)商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，房價上漲之后反而有更多人跟風，進一步形成房地產(chǎn)投機。

　　(三)房地產(chǎn)價格上漲深層次原因在于消費者預期改變

　　以上主要是從成本和供求關(guān)系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有區(qū)別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或者供求關(guān)系來認識房價、調(diào)控房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。因為在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子；而是社會普遍的經(jīng)濟預期。以香港房地產(chǎn)價格為例，為亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65%。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經(jīng)濟預期發(fā)生改變，房價就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會經(jīng)濟預期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。

　　從當前我國的宏觀經(jīng)濟形勢分析，人們對未來的經(jīng)濟預期是看好的。CPI(消費價格指數(shù))是觀察和分析消費心理預期的重要指標。最新統(tǒng)計表明，2004年8月居民消費物價與去年同期相比上漲5.3%，這已是連續(xù)第3個月居民消費物價漲幅達到5%以上；從環(huán)比增長看，8月居民消費物價上漲0.7%，改變了前兩個月同比上漲但環(huán)比下降的走勢。強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經(jīng)濟背景的。

　　更重要的是，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預期。當前采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應。實際上從資金和土地兩個源頭控制了房地產(chǎn)供應。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。

　　在這個過程中，開發(fā)商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權(quán)，通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，造成局部地區(qū)價格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。

三、對房地產(chǎn)金融風險的分析

　　(一)房地產(chǎn)金融風險必然存在

　　1、房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風險必然存在。

　　房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風險性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)利潤的同時也承擔了房地產(chǎn)風險。因此，房地產(chǎn)金融風險是必然存在的。

　　2、我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要依靠銀行貸款，導致銀行承擔了大部分金融風險。

　　從國外發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%。

　　而我國目前的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段)每一階段都離不開銀行資金的支持，具體來說包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實上，除了開發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據(jù)我們測算，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金60%左右來自銀行貸款，這一結(jié)論和央行的分析也是吻合的.

　　顯然，我國目前的確存在房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高的問題，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險。也就是說，目前我國房地產(chǎn)金融風險主要是由銀行系統(tǒng)來承擔的。

　　(二)房地產(chǎn)金融風險存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”國家金融和經(jīng)濟

　　1、房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務

　　銀行本身愿意向房地產(chǎn)業(yè)提供資金。在房地產(chǎn)融資過程中，不僅房地產(chǎn)企業(yè)是主動的，銀行也是主動的，銀行分享著房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤。

　　首先，商業(yè)銀行擁有巨大的存貸差。根據(jù)央行的統(tǒng)計，2003年末全部金融機構(gòu)本外幣存款余額22萬億元，比上年末增加3.7萬億元；另一方面，金融機構(gòu)本外幣貸款余額17萬億元，比年初增加3萬億元。銀行存款數(shù)量持續(xù)大量增加，盡管同期貸款也保持了增長，但存貸余額之間仍保持了5萬億的差額，說明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。因此，當前我國商業(yè)銀行基本狀況是超過5萬億元的巨大存差貸不出去。這就導致迄今我國開發(fā)商的資金供給者仍主要是銀行。

　　其次，銀行愿意分享房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤、高收益對銀行有巨大的吸引力，明知有風險，銀行也愿意對其融資。

　　第三，住房抵押貸款仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務。國際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬分之二，被公認為安全性較高的信貸業(yè)務。從我國的情況看，住房抵押貸款的違約率仍明顯低于其他固定資產(chǎn)融資項目，因而住房抵押貸款實際是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務和為數(shù)不多的優(yōu)良資產(chǎn)之一。因此，不能因為房地產(chǎn)金融先天的風險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。

　　2、評價中國房地產(chǎn)金融風險需要和全部資源的資產(chǎn)信用比較。

　　衡量房地產(chǎn)金融風險不僅需要將當期房地產(chǎn)信貸規(guī)模與當期房地產(chǎn)實物資源的市場價值進行比較，還需要將總的銀行信貸規(guī)模和全社會總的房地產(chǎn)實物資源的市場價值進行比較。在發(fā)達國家或者地區(qū)，通常全社會所有住房的總市值中有40%以上的比重實際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。而中國的情況是，絕大部分存量房產(chǎn)，特別是通過住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權(quán)的住房主要是最近幾年開發(fā)和銷售的新房。

　　3、房地產(chǎn)金融風險是否轉(zhuǎn)變?yōu)槲�機依賴于國民經(jīng)濟整體的運行狀況。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展不是孤立的，是與國民經(jīng)濟的整體宏觀形勢緊密聯(lián)系的。1997年亞洲金融風暴首先是東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產(chǎn)“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。實際上，破滅的并非是房地產(chǎn)價格“泡沫”，而是社會經(jīng)濟預期。把房地產(chǎn)“泡沫”說成是導致金融風暴的根本原因是不確切的。實際上，在亞洲金融風暴之前，相關(guān)各國的經(jīng)濟、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國當前的情況分析，我們認為，只要國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟要崩潰”。

　　(二)依靠房地產(chǎn)融資渠道多元化和證券化轉(zhuǎn)移和分擔房地產(chǎn)投資風險

　　為了解決當前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行資金的問題，在收緊銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過房地產(chǎn)融資渠道多元化來實現(xiàn)有效的風險分散。我們認為，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資。

　　從國際經(jīng)驗看，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實力、有信譽的大開發(fā)商直接到公開資本市場上發(fā)行短、中期項目債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預期承擔不同的風險；具有股票性質(zhì)的購房者與開發(fā)商“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資等。

　　另一方面，可以利用資本市場，創(chuàng)新金融品種。例如允許銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉。允許銀行房貸在債市上“打包”轉(zhuǎn)讓流通。此外，隨著今后房地產(chǎn)貸款的投向由開發(fā)貸款轉(zhuǎn)向個人按揭消費貸款，個人抵押貸款的證券化將成為化解金融風險的有效途徑。