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        物權法草案審議熱點分析:直面當前社會諸多難題

        2004年11月10日 09:41

          物權法中的具體制度必須直面當前社會所提出的問題。解決這些問題的過程,也是衡量和比較各種社會利益的過程。法律權利義務安排,將表明對各種利益的取舍。

          房地產登記

          社會問題:隨著住房制度改革的深化,在市場上購買住房已成為城鎮居民解決居住問題的主要方式。目前,不同的地方、不同種類的房產登記由不同的機關主管,群眾查詢房產登記比較困難。“一房兩賣”給買主帶來極大的傷害。有律師舉報:在一些登記機構,變相收費,房地產資料繁多,查閱復印一次要收費數千元。

          草案:房地產在法律上屬于不動產。草案規定權利人和利害關系人可以申請查詢登記情況。對房產權屬有異議的,可申請異議登記;購買期房的,可在取得產權前進行預告登記。但草案沒有明確不動產的登記機構。

          建議一,統一登記機關。成思危副委員長說,在物權法中規定統一登記,具體辦法由國務院統一制定。蔣祝平委員說,深圳、上海已經把房地產登記作了統一。不統一會給當事人登記帶來麻煩,也造成資源浪費。

          建議二,設立公證程序,登記機關作形式審查。李明豫委員說,登記機關查看不動產的實際狀況,會影響登記效率;登記容易成為滋生腐敗的土壤。建議在登記程序中加入公證程序,在登記前先由公證機關進行實質審查。

          建議三,方便人們查詢,買賣雙方信息要對稱。全國人大代表陳舒說,對于查詢不動產登記簿方面不應該有任何限制,建議把“權利人和利害關系人”改為“申請人”。信息的不對稱是現在市場上經常出現欺詐行為的主要原因。

          點評:在不動產登記問題上,權力進一點,權利就退一點,權力強,權利就弱。無論如何,要把不動產登記還原為服務行為,簡化環節,方便查詢。

          高樓業主的權利

          社會問題:在房地產的交易中,個人購房比例越來越高。廣東省城鎮個人購房已經占整個交易量的90%以上。全國大部分城市居民住在高樓里,業主和物業、房地產商、建筑單位經常發生糾紛。

          草案:草案規定了建筑物區分所有權,高層建筑中的樓道、走廊外墻屬于建筑物區分所有權人共有;小區會所、車位、綠地歸屬沒有約定的屬于建筑物區分所有權人共有;建筑物區分所有權人會議可更換物業。建筑物區分所有權人就是通常的業主。

          建議一,克服物業管理任意性。王英凡委員說,小區建起來后很多規定都沒有跟上,物業的管理有隨意性,小區中有多大的綠地,多少停車位,所有權人并不一定清楚。

          建議二,加強對共有權的保護。李連寧委員說,草案對建筑物的共有權,特別是除了公共使用的電梯、樓道以外的其他輔助設施,包括道路、綠地的所有權究竟歸誰,強調得不夠。現在共有權的保護力度很弱,被侵犯得也最厲害。

          建議三,注意少數人利益保護,業主也要承擔義務。全國人大代表費斐說,在香港,在自己家窗戶外面建一個陽臺或者別的東西是違法的。不僅要講維護業主權益,也要多講業主應該履行的義務。

          點評:從現狀看來,分散的業主在小區利益糾紛中是弱勢群體。期待物權法出臺,能有效地抑強扶弱,保障業主充分行使自己的物權。

          農村宅基地抵押

          社會問題:廣西有一個養殖大戶,自己建了廠房,購置了最先進的養豬設備,向銀行要求貸款,銀行說在農村土地上建的廠房和設備一律不得抵押,他無法得到貸款,現在連買飼料都很困難。有的農民到城里打工,不一定回農村,他的土地沒法處理。

          草案:宅基地使用權不得單獨轉讓,不得單獨抵押。

          意見之一,擔心農民失去最后生活保障。全國人大內務司法委員會委員竇樹華說,這個問題不僅僅是要求城里和農村統一那么簡單。城鎮居民在住房以外還有其他的收入,而農民除了土地之外就沒有其他的收入。農民把房子抵押出去,如果貸款還不上,銀行有權把房子拍賣,那么農民去什么地方?不得不考慮農村的實際。

          意見之二,應該允許農民轉讓。蔣祝平委員說,現實生活中,農民出門打工長期不回的、農民在城里落戶不再返回的、因情況變動需要就地遷移的等情況大量發生。他認為,一是建立在宅基地使用權上的住宅所有權屬于農民,對該住房農民有權處分;二是當今已是市場經濟格局,應允許宅基地使用權轉讓;三是有些地方實際上已經作了轉讓,如果更改,會影響社會穩定。

          傅志寰委員、周正慶委員說,調查表明,農民的簡單再生產的貸款需求能夠得到解決的不過占30%,龍頭企業、種養殖大戶的貸款需求能夠解決的只占1/10。農民貸款難的一個重要原因就是銀行強調沒有抵押擔保。解決農民的致富問題、擴大生產的問題,必須先解決抵押問題,要扶持農民。

          點評:為什么從農民利益出發會有兩種不同看法?孰是孰非?建議立法機關做一些實證的社會調查,并以此為判斷依據。

          農民土地利益

          社會問題:在農村一些地方,土地問題出現糾紛,農民沒有發言權。村支書、村委會主任將土地賣了,農民不同意,告到法院后,法院告知其不是所有權人,從法律上找不到農民個人主張所有權侵權的支點。

          草案:草案規定,土地補償費用的使用、分配辦法等7個事項應當經本集體村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。草案規定“土地承包經營權人可以依照法律規定將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等”。

          意見一,把權利寫得更清楚。賀鏗委員說,土地經營權說承包30年不變,但是一搞開發區就隨意變,侵犯了農民的權益。草案規定土地承包經營權人有占有、使用和收益權,少了處分權。立法的出發點要保護農民的權益和促進農業集約化經營。

          意見二,補償力度要加大,分配要合理。竇樹華委員說,現在最突出的是承包地被征用的問題,以及村委會隨意變更承包地、侵犯農民利益的問題。法律中應該著重強調保護農民的承包經營權。建議對改變、收回承包經營土地的補償力度應加大。杜宜瑾委員說,農民的土地,征收、征用以后相應的錢應該合理分配。

          點評:“三農”問題是重中之重,土地是當前國家宏觀調控中的一個熱點。保護農民的土地利益,事關社會的和諧、政治的穩定、經濟的發展。物權法能否平衡好各方利益,發揮精確的法律調整功能,這是個大課題。

          國有資產流失

          社會問題:有的上市公司推出一項政策,由私人買股份,有的人一夜之間就暴富,成了億萬富翁。在東北某市,政府部門廉價強買集體資產,引起群眾義憤。

          草案:規定了國家、集體、個人所有權的基本類型。企業法人對其不動產和動產享有占有、使用、收益和處分的權利。

          意見之一,保護城鎮集體所有制經濟。陳士能委員說,物權法當中,更多講的是農村的集體,城鎮的集體沒有表達。城鎮集體已經擁有幾萬億的資產。有些集體企業的集體資產被有關部門高資低估,低價收買,甚至是無償占用,集體資產大量流失,集體企業的職工得不到妥善安置。

          意見之二,公司處分財產要與公司法相銜接。全國人大代表鄭成思說,公司經理要處分公司,要把廠房賣掉,股東如果不同意就不能這樣“處分”。建議增加在企業法人的處分權前加上“依照法律及公司章程……”草案應與公司法一致,不要留下漏洞,不要使國家的資產流失得更厲害。

          意見之三,重視項目資金中的物權。馮玉蘭委員說,目前一些科研單位和一些企業的科研人員,向中央的或地方的科技、財政等部門申請一些項目,項目經費投在建筑、設備上。這些物產少數屬國家,多數屬于企業或個人。應考慮防止個人用這種方式侵犯國家的物權。

          點評:法律是社會生活的反映。國有資產流失為大眾所關注,物權法制定適逢其時。立法要勇于擔當,打開眼界,從善如流,以圖化解改革難題。

          (稿件來源:《人民日報》,作者:裴智勇)

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