有恒產(chǎn)者有恒心。一件物品應(yīng)該屬于誰?擁有者可怎樣處置這件物品?別人侵占了這件物品,擁有者該怎么辦?這樣的問題,我們每個人都會隨時遇到。
作為民法典的最重要的組成部分,物權(quán)法就是一部旨在解決這些問題的法律。隨著這部法律草案全文10日向社會公布,“物權(quán)”和“物權(quán)法”,這些過去長期被人們忽視的“陌生”詞匯,必將逐漸為社會熟知;而物權(quán)法律制度的最終確立,必將調(diào)動起億萬民眾創(chuàng)造財富、愛護(hù)財富、積累財富的熱情。
旨在定分止?fàn)帯⑽锉M其用 鼓勵創(chuàng)造財富、積累財富
一個房東把自己的房子先賣給甲,并把房子交給甲使用;后由于種種原因,又把這個房子賣給了乙,并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。那么這個房子究竟屬于誰?乙能否要求甲騰出房子?如果沒有物權(quán)法,答案可能多種多樣。有了物權(quán)法,答案就變得明確:不動產(chǎn)登記簿上登記的是誰,誰就是這套房子的主人。
實際上,整部物權(quán)法都與每個人的生產(chǎn)生活息息相關(guān)。全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明認(rèn)為,作為調(diào)整有形財產(chǎn)關(guān)系的法律,物權(quán)法要回答三個問題:一是物是誰的;二是對物享有什么權(quán)利,其他的人負(fù)有什么義務(wù);三是怎樣保護(hù)物權(quán),侵害物權(quán)的人要承擔(dān)什么法律責(zé)任。
王勝明表示,這部法律的作用直接體現(xiàn)在兩個方面:一是定分止?fàn)帲欢俏锉M其用。“制定物權(quán)法,是要通過法律來鞏固勞動者和企業(yè)的物質(zhì)利益,調(diào)動人們創(chuàng)造財富、愛護(hù)財富、積累財富的熱情,提高社會生產(chǎn)力。”
進(jìn)一步落實憲法精神 私人財產(chǎn)獲得同等保護(hù)
2004年3月,“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”這一突破性的規(guī)定載入憲法修正案,使私有財產(chǎn)權(quán)上升為憲法權(quán)利,在海內(nèi)外引起熱烈反響。隨后開始審議的物權(quán)法草案,就如何保護(hù)私有財產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定,以確立保護(hù)私人財產(chǎn)權(quán)的具體法律制度。
幾經(jīng)修改后,目前公布的物權(quán)法草案將國家、集體和私人所有權(quán)并列為一章,著重突出對公有財產(chǎn)和私人財產(chǎn)予以同等保護(hù)。草案規(guī)定,任何單位和個人負(fù)有不妨礙權(quán)利人行使物權(quán)的義務(wù)。權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個人不得侵害。國家、集體和私人所有權(quán)受法律保護(hù)。禁止任何單位和個人用任何手段侵占或者破壞國家、集體和私人的財產(chǎn)。
專家認(rèn)為,法律對私人財產(chǎn)的保護(hù),除最高層次的憲法保護(hù)外,還應(yīng)有第二層次的民法保護(hù),第三層次的單行法保護(hù)。物權(quán)法草案對公私財產(chǎn)實行平等保護(hù),這是社會主義市場經(jīng)濟(jì)所要求的交易秩序形成的條件,也是社會主義法治精神的具體體現(xiàn)。
明確國家所有權(quán)由誰行使 嚴(yán)防國有資產(chǎn)流失
物權(quán)法草案根據(jù)國有資產(chǎn)的不同形式,規(guī)定了相應(yīng)的國家所有權(quán)行使人。比如,草案規(guī)定,礦藏、水流、海域和國家所有的土地、草原等自然資源,由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán);國家機關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利;國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利;國家投資設(shè)立的企業(yè),由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé),享有所有者權(quán)益。
一段時間以來,國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重引起社會關(guān)注。針對這一情形,物權(quán)法草案專門增加條款,加強對國有資產(chǎn)的保護(hù),并依據(jù)不同情形,追究企業(yè)相關(guān)主管人員的民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。
草案規(guī)定,違反國家規(guī)定,以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財產(chǎn)、集體財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,造成國有財產(chǎn)、集體財產(chǎn)流失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。國有企業(yè)、集體企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任,造成國有企業(yè)、集體企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重虧損的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
物權(quán)保護(hù)方式更為全面 三種途徑解決物權(quán)受損
目前我國沒有專門的物權(quán)法,有關(guān)物權(quán)的法律規(guī)定散見于民法通則、擔(dān)保法、土地管理法等法律的相關(guān)條款,對物權(quán)的保護(hù)不全面,缺乏系統(tǒng)性,有些規(guī)定也過于簡單、原則,缺乏可操作性。
加強對物權(quán)的保護(hù),是維護(hù)權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)益的必然要求。物權(quán)法草案在現(xiàn)行民法通則等法律有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上,對確認(rèn)權(quán)利、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險、損害賠償?shù)任餀?quán)保護(hù)方式作了較為全面的規(guī)定。
草案規(guī)定,物權(quán)受到侵害的,權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解等途徑解決,也可以依法向人民法院提起訴訟。造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的,權(quán)利人可以請求恢復(fù)原狀;不能恢復(fù)原狀或者恢復(fù)原狀后仍有損失的,可以請求損害賠償。侵害物權(quán),除承擔(dān)民事責(zé)任外,違反行政管理規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
明確業(yè)主權(quán)利 減少物業(yè)糾紛
居民小區(qū)共有部分因權(quán)利歸屬不明,經(jīng)常引發(fā)使用糾紛。在很多城市,這已成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾根源。為了更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利,減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛,物權(quán)法草案對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出專章規(guī)定。
草案規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房,屬于業(yè)主共有,但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于業(yè)主共有。專家認(rèn)為,這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾,減少物業(yè)糾紛。
草案同時規(guī)定,業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會,選聘和解聘物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人等。將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。
草案還規(guī)定,建造建筑物,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)建筑規(guī)劃的規(guī)定,不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全。
建設(shè)用地使用權(quán)期滿收回 申請續(xù)期需提前一年
在我國,土地屬于國家所有,但我們可以在一定期限內(nèi)有償使用。比如,一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年。那么,70年后,我們的房子怎么辦?一段時間以來,這個問題已成為社會關(guān)注的焦點。
針對這一問題,物權(quán)法草案規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿,建設(shè)用地使用權(quán)消滅。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的,出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)回收建設(shè)用地使用權(quán)證書。建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿,建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期。
參與這部法律草案起草、修改工作的法律專家表示,這只是一個原則性的規(guī)定。至于具體如何操作,有待今后進(jìn)一步明確。
征地、拆遷應(yīng)給予合理補償 補償費不得被挪用截留
去年3月通過的憲法修正案規(guī)定,“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用,并給予補償。”但這一原則的落實情況并不樂觀,補償不到位目前仍是征地、拆遷環(huán)節(jié)中存在的突出問題,許多群眾的切身利益受到侵害,糾紛時有發(fā)生。
為確保征地、拆遷中補償?shù)轿唬餀?quán)法草案增加了一些條款,細(xì)化了相關(guān)規(guī)定,以確保百姓利益不受損害。草案規(guī)定,國家保護(hù)私人的所有權(quán)。拆遷、征收私人的不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定給予補償;沒有國家規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)給予合理補償,并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。違法拆遷、征收,造成私人財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任和行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
草案還規(guī)定,征收承包期內(nèi)的土地的,應(yīng)當(dāng)對土地承包經(jīng)營權(quán)人給予合理補償。征地的補償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法應(yīng)當(dāng)告知土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地補償費等費用的使用、分配辦法,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會議討論決定。任何單位和個人不得貪污、挪用、截留土地補償費等費用。
農(nóng)村宅基地可在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓 城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購房
城鎮(zhèn)居民可否在農(nóng)村購置宅基地?這一問題曾引起社會廣泛關(guān)注。物權(quán)法草案曾經(jīng)規(guī)定,宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓,建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的,宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。在審議過程中,存在兩種不同意見。
根據(jù)土地管理法的規(guī)定,國務(wù)院為加強農(nóng)村土地的管理,已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。因此,目前的草案規(guī)定,宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意,可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時,宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的不得再申請宅基地。
草案同時規(guī)定,農(nóng)戶占有的宅基地面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。一戶只能擁有一處宅基地。宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準(zhǔn),不得改變宅基地用途。
明確擔(dān)保財產(chǎn)范圍 社會公益設(shè)施不得抵押
擔(dān)保物權(quán)是物權(quán)法的重要內(nèi)容,我國已制定了擔(dān)保法。物權(quán)法草案在擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步完善了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的規(guī)定。
草案規(guī)定了可用于擔(dān)保財產(chǎn)的范圍。按照規(guī)定,債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押:建筑物和其他土地附著物;建設(shè)用地使用權(quán);抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);交通工具等。
此外,為拓展經(jīng)營者的合法融資的渠道,草案還在我國現(xiàn)行抵押制度基礎(chǔ)上有所突破,規(guī)定正在建造的建筑物、船舶、飛行器也可用于抵押。經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議,企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶可以將現(xiàn)有的以及將來擁有的動產(chǎn)抵押,債務(wù)人不履行債務(wù)時,債權(quán)人有權(quán)就約定實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。
草案同時規(guī)定,土地所有權(quán),耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等不得抵押。
在草案審議過程中,有常委會委員提出,我國傳統(tǒng)的典權(quán)制度已經(jīng)消失,目前開辦的典當(dāng)行實際上辦理的是“當(dāng)”動產(chǎn)的業(yè)務(wù),并未辦理“典”不動產(chǎn)的業(yè)務(wù),讓與擔(dān)保主要涉及動產(chǎn)擔(dān)保,而我國對動產(chǎn)擔(dān)保已經(jīng)作了較為全面的規(guī)定。根據(jù)全國人大法律委員會的意見,物權(quán)法草案對典權(quán)和讓與擔(dān)保暫不作規(guī)定,如果以后確有需要再進(jìn)行研究。
不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記 登記費用不得按面積或價額收取
不動產(chǎn)登記是建立物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。物權(quán)公示的原則,涉及不動產(chǎn)的,要靠登記制度保障。
目前,按照法律規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓和抵押的登記機構(gòu)有幾十個部門。有些全國人大常委會委員在審議中提出,應(yīng)當(dāng)明確對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記,盡量減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。全國人大法律委員會經(jīng)研究,贊成這一意見,同時考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革,實行統(tǒng)一登記需要有一個過程。因此,物權(quán)法草案規(guī)定,不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
草案同時規(guī)定,法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前,當(dāng)事人可以向房產(chǎn)登記機構(gòu)或者土地登記機構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。房產(chǎn)登記機構(gòu)和土地登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過信息共享等辦法,為當(dāng)事人一并辦證提供便利。
關(guān)于不動產(chǎn)的登記費用,草案規(guī)定,不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取,具體收費標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院規(guī)定。
領(lǐng)取遺失物應(yīng)付保管費 善意占有人可以“免責(zé)”
將拾得遺失物交還對方后,是否應(yīng)得到保管費之外的報酬?目前,物權(quán)法草案只是規(guī)定,所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時,應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費等必要費用。
這一規(guī)定是否應(yīng)該加以修改?如果“拾金有償”,是否與“拾金不昧”的傳統(tǒng)觀念相沖突?法學(xué)專家的主張并不一致。因此,這個問題將在廣泛征求意見后再做決定。
草案還規(guī)定,拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的,參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法有規(guī)定的,依照其規(guī)定。
占有指占有人對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的實際控制。占有人可以是依法有權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn),如根據(jù)買賣合同占有對方交付的貨物;也可能是無權(quán)占有他人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),如借他人的物品卻過期不還。占有人不知道自己是無權(quán)占有的,稱為善意占有。明知自己是無權(quán)占有的,稱為惡意占有。
草案規(guī)定,占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的,善意占有人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任;惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
草案同時規(guī)定,不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的,權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息,但應(yīng)當(dāng)扣除善意占有人因維護(hù)該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。
維護(hù)特殊人群權(quán)利 草案設(shè)立居住權(quán)
這是一位老人真實的遭遇:在北京城里的一戶人家做了30多年的保姆后,雇主承諾要給她“養(yǎng)老送終”。但在她生病后,雇主就將她送回鄉(xiāng)下,導(dǎo)致這位80多歲的老人無處棲身。
該如何解決類似上述老人的問題?物權(quán)法草案以專章的篇幅,通過設(shè)立居住權(quán)的方式,來維護(hù)這一特殊人群的利益。
草案規(guī)定,所謂居住權(quán),是指居住權(quán)人對他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。設(shè)立居住權(quán),可以根據(jù)遺囑或者遺贈,也可以按照合同約定。設(shè)立居住權(quán),應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費用和物業(yè)管理費用,可以不支付住房使用費,不承擔(dān)重大維修費用,但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外;居住權(quán)設(shè)立后,住房所有權(quán)人變更的,不影響居住權(quán)。
關(guān)于居住權(quán)的期限,草案規(guī)定,期限根據(jù)遺囑、遺贈或者合同確定;無法確定的,成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其死亡時止,未成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其獨立生活時止。因住房滅失,住房所有權(quán)人獲得賠償金的,應(yīng)當(dāng)給予居住權(quán)人適當(dāng)補償;沒有獨立生活能力的居住權(quán)人,也可以放棄補償,要求適當(dāng)安置。
同時草案明確規(guī)定,上述居住權(quán)不包括因婚姻家庭、租賃產(chǎn)生的居住關(guān)系。(來源:新華網(wǎng);記者沈路濤、鄒聲文、張宗堂)