中新網7月28日電 中國人大網27日刊登全國人大常委會法制工作委員會的《各地人民群眾對物權法草案的意見(一)》，對一些不易理解的法律術語作出名詞解釋，以利于進一步廣泛征求人民群眾的意見。

　　下文為《各地人民群眾對物權法草案的意見(一)》全文：

　　《中華人民共和國物權法(草案)》自2005年7月10日向社會公布以來，各地人民群眾通過網絡、報刊等媒體和來信積極提出意見。全國人大常委會法制工作委員會將截至2005年7月26日收集到的主要意見，整理成《各地人民群眾對物權法草案的意見(一)》，并對一些群眾不易理解的法律術語作出名詞解釋，以利于進一步廣泛征求人民群眾的意見。截至2005年7月26日，全國人大常委會法制工作委員會共收到各地人民群眾意見6515條，其中通過網絡、報刊等媒體反映的意見6131條，群眾來信反映的意見384條。現將新華網、人民網、中國人大網和人民日報、法制日報等媒體以及群眾來信反映的主要意見簡報如下：

　　一、總的看法

　　物權法草案通過網絡、報刊等媒體向社會公布后，在社會上引起熱烈反響。多數群眾認為，物權法是調整社會主義市場經濟的重要法律，公布的草案內容涉及面廣，貼近社會實際，體現了中國特色和時代特色，在保護物權，維護市場交易秩序，維護我國的基本經濟制度等方面的內容都較現行法律的規定更加完善。同時，草案有針對性地對與老百姓利益密切相關的問題作出規定，如國有、集體資產流失、侵犯私有財產、征收拆遷、不動產統一登記、業主的建筑物區分所有權、相鄰關系、居住權等。這些規定反映了人民的心聲，充分表達了立法機關關注百姓生活、維護百姓權益的愿望，特別是草案將土地承包經營權、宅基地使用權納入物權法加以調整，對于保護土地承包經營權和宅基地使用權，維護農民利益具有重要意義。草案以現有的國家基本經濟制度為基礎，對各種合法財產一并保護，體現出國家決策機構貫徹實施科學發展觀和依法治國的基本方略。大家認為，這是一部關系人民群眾切身利益的法律，內容涉及到人民群眾生活、學習、工作等各個方面，對加快我國法治進程具有深遠意義，草案的內容已經比較成熟，希望進一步修改后盡快出臺。也有的提出，物權法涉及的不少問題尚處在改革進程中，能否規定好這些問題，感到信心不足。

　　許多群眾認為，物權法在制定過程中，廣泛征求意見，既是一次聲勢浩大的普法運動，更是立法科學化、民主化的有益探索。此次立法機關向社會全文公布物權法草案條文，讓人民行使民主權利，參與立法工作，充分體現了“中華人民共和國的一切權力屬于人民”的本質。

　　二、關于物權主體、物權法的調整范圍和原則

　　許多群眾贊成草案關于物權主體的規定，認為目前草案對“物”和“物權”下的定義比較符合實際情況，涵蓋面也比較廣；也有不少群眾認為，草案對物權主體的范圍規定得不夠明確，建議明確哪些屬于草案第一條所稱的“權利人”。

　　有的認為，草案第二條所稱的“平等主體”不夠確切，有一些物權關系并不屬于平等主體之間的關系，例如征收、征用、國有土地使用權出讓、不動產登記等情形不是平等主體間的財產關系。建議修改草案第二條。

　　有的建議，將草案第六條修改為：任何單位和個人負有不妨礙權利人“合法”行使物權的義務。

　　有的建議，將草案第七條修改為：權利人“依法”享有的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵害。

　　三、關于不動產登記

　　多數群眾贊成草案關于不動產登記的規定，認為目前草案的規定考慮到了現實中出現的問題，有利于明確不動產物權的歸屬，防止并減少糾紛。有的認為，目前草案有關不動產登記的規定缺乏前瞻性，立法的步子應當更大一些，通過立法統一不動產登記，徹底解決實踐中的糾紛。

　　有的認為，依法屬于國家所有的自然資源，其所有權也應當在相關部門登記，否則不利于對國家所有的自然資源的管理，也不利于對自然資源的利用。建議草案明確國家所有的自然資源歸哪個部門登記、管理、開發和使用。

　　有的認為，不動產統一登記，意味著相關部門要合署辦公或者合并，因此要修改相關法律、法規，難度較大，具體執行起來各地也難以到位。

　　有的認為，實踐中登記機構與權利人產生的糾紛比較多，一個重要原因就是對登記機關的職責沒有界定清楚。建議明確登記機構履行形式審查義務還是實質審查義務。

　　有的認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當交由公證機構進行實質審查，以確保其真實、合法。由登記機構進行形式審查，這可以極大地節約行政成本。建議將草案第十五條修改為：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，應當辦理公證，除法律另有規定外，自合同公證之日生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　有的認為，草案第十九條規定異議登記須經權利人書面同意，這在實踐中幾乎不可能實現，不具有可操作性。草案第十九條中以“人民法院裁定予以異議登記”的規定在民事訴訟法上沒有依據，法院不好操作。建議修改草案第十九條的規定。

　　有的認為，因不動產數額較大以及異議申請人申請渠道不暢等原因，可能造成在三個月內或者裁定生效之日起15日內難以申請和起訴的情況，申請人的權利難以保障。建議修改草案第十九條關于申請期限和起訴時間的規定，增加規定，因不可抗力導致其無法起訴的，可以適當延長起訴時間。

　　許多群眾認為，預告登記制度很好，可以有效抑制開發商一房多售。鑒于房屋預售很多采取按揭貸款支付方式，建設期間很少有購房者支付一半以上價款的，建議刪除“債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的”限制條件。并建議將草案第二十一條第二款修改為：房屋建成后，由債務人(開發商)辦理初始登記，并協助債權人辦理轉移登記。

　　有的認為，草案第二十一條中的“債權人”容易引起歧義。建議在本條中使用出賣人、買受人和轉讓人、受讓人等詞匯。

　　有的認為，實踐中不動產登記費給公民帶來了較為沉重的負擔，建議草案第二十五條明確具體的收費標準或者規定不動產登記費的上限。

　　有的建議，登記機關不得以任何中介服務等名義在登記時向申請人收取任何費用,以杜絕登記中的亂收費現象。

　　四、關于征收征用

　　許多群眾認為，國家的征收、征用是社會熱點問題，直接涉及到公民權益，草案依據憲法對國家的征收、征用進行細化規定很有必要，目前草案關于征收、征用的規定與現行法律、行政法規相比，已有很大進步，對保護公民的財產具有積極作用。

　　有的認為，草案第四十九條中的“公共利益”沒有明確的界定，缺乏判斷的標準，在實踐中容易被濫用。

　　有的認為，草案第四十九條應當進一步對“公共利益”進行必要的定義，例如修建市政設施(建廣場、車站、機場、公園、公路、劇院、人行天橋等)屬于“公共利益”范圍，房地產開發商以盈利為目的開發寫字樓不屬于“公共利益”的范圍。

　　有的認為，草案第四十九條中的“合理補償”沒有確切的標準，在征收、征用的實踐中，往往損害權利人的合法權益。建議規定國家的征收、征用必須根據獨立的中介機構作出的評估進行補償，征收、征用方與被征收、征用方應當簽訂補償合同。

　　有的認為，“應當給予合理補償”的概念模糊，建議明確規定應當按市場價給予補償。

　　有的認為，草案中“國家規定”的寫法不合適，如果有的給予補償的國家規定本身就制定得不合理怎么辦？建議改為：……但應當按照國家規定給予補償；有關規定不合理或者沒有國家規定的，應當按照公平合理的原則給予補償。

　　有的認為，在實踐中，有的縣級人民政府以“公共利益”為名進行征收、征用，侵犯了權利人的合法權益。建議將征收、征用的主體范圍限定在市級以上人民政府。

　　有的建議，明確草案第六十八條“妥善安置”的含義，增加規定保證被征收、征用人得到安置的條件不低于安置前，同時明確政府在拆遷中應當承擔的法律責任。

　　有的認為，草案第六十八條要特別考慮被征收人利益。建議修改為：拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。還要保證被征收人的原有收益不下降，或者補償不少于10年的收益。安置方案要請被征收人參與討論，要征得多數被征收人同意。

　　五、關于國家、集體和私人所有權

　　不少群眾贊成草案的規定，認為草案將國家、集體和私人所有權放在一章規定，有利于促進國家、集體和私人所有權的平等保護。

　　有的建議，進一步明確什么是國家所有權，與全民所有是什么關系，國家所有權由誰代表行使。

　　有的認為，國家機關和事業單位不是國家所有權的主體，而是行使國家所有權的主體。此外，當前國家正在進行事業單位的改革，建議物權法對國家機關和事業單位中行使國家所有權的主體問題不作規定。

　　有的認為，草案中集體所有的不動產和動產的范圍不夠清晰。建議草案第五十九條對集體所有的不動產和動產范圍進行細化，明確什么是勞動群眾集體所有，由誰代表集體行使城鎮集體所有的不動產和動產所有權。

　　有的建議，將草案第七十二條中“直接負責的主管人員”修改為“直接責任人員”，擴大承擔責任的范圍，維護國有和集體資產；并應當明確“嚴重不負責任”和“嚴重虧損”的具體含義。

　　有的認為，草案第五十一條應將空域、空間列入國家所有的范疇。領空是一個國家的主權，神圣不可侵犯；建筑物頂部以上部分的空間歸屬問題，因在法律上并無明確界定，由此引起的糾紛和矛盾較多，以法律形式對空域、空間的所有權進行明確，有利于減少民間的糾紛和矛盾，有利于空域、空間資源的開發和利用。

　　有的建議，草案第五十一條增加對島嶼的規定。

　　六、關于業主的建筑物區分所有權

　　許多群眾認為，草案關于業主的建筑物區分所有權的規定非常先進，解決了實踐中不少有爭議的問題，有利于保護業主合法權益。

　　有的認為，草案第七十六條關于“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定”的規定不全面，易引起糾紛。在房地產買賣合同糾紛的司法實踐中，該條款經常被房地產商引用，證明自己取得會所、車庫的所有權。建議對約定的性質、形式和合法性作出明確規定，例如，建筑物附屬設施歸屬的約定不得由地產商在擬定合同時未經告知擅自加入標準合同，應當征求業主的意見，雙方通過協商來確定條款是否應被加入。

　　有的認為，草案第七十六條第二款關于“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有”的規定不妥。會所可以是自成一體的建筑物，與業主生活的關聯并不十分緊密，事實上有不少的住宅小區是沒有會所的。因此，該款規定對會所是合適的。居民購買汽車已經是很平常的事。買了車就要有停放的地方，在多數情況下，車庫已是業主必須的配套設施，應當由業主使用。建議該條款修改為：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有；如果建設單位等能夠證明其享有所有權，但是屬于配套設施的，業主在支付合理的使用費后有權使用。

　　有的認為，停車位屬于稀缺資源，一旦權屬歸開發商所有，開發商就可以隨意處置停車位，如果其隨意提高停車費用，對業主是不公平的。建議物權法明確規定，住宅區域的停車位為住宅必須的配套建筑設施，政府應該在建筑規劃時就要求開發商必須建設多少停車位。

　　有的建議，草案第七十六條第二項應修改為：會所、車庫參與小區土地使用權分攤的，為開發商所有；沒有參與小區土地使用權分攤的，屬于業主共有。

　　有的建議，草案第七十七條應該明確政府有義務、有責任負責組織首期業主大會的召開，選舉業主委員會，政府可以委托街道居委會負責籌辦。有的建議修改為：鄉鎮人民政府或者街道辦事處及社區居委會應當對設立業主會議或者選舉業主委員會給予指導和協助。

　　有的認為，對未經業主大會同意的業主委員會的決定，業主可以征集簽名，達到一定數量(如20戶)后，可以提請業主大會表決。建議草案規定業主對業主委員會決定的異議權。

　　有的認為，按面積征收管理費對大面積住房的業主顯然不公平。建議草案第七十八條增加一款：物業管理費必須按每套房或每戶人家計征，不能按面積計征；如要按面積征收管理費必須有百分之六十以上的業主同意。

　　有的建議，在草案第七十九條中增加一款：對專有部分的建筑物或附屬設施的改建、重建，未經三分之二以上業主的同意，政府不得作出要求改建、重建的決定。除非能證明此項改建、重建是為了社會公共利益而必須實施的，但是，政府應當對業主作出相應的經濟補償。

　　有的提出，因房屋出租，業主將自住房改作商業用途或者改為員工宿舍等情況造成糾紛的很多，有關部門應當加強對這種行為的管理。建議草案第八十條修改為：將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意，并提請有關部門批準。

　　有的建議，當業主在使用其住房的過程中有危及整個建筑物安全的行為時，其他業主都應有權要求行為人停止侵害、消除影響、賠償損失。

　　有的認為，物權法應該對以下內容進行規范：第一，小區共用部分物權歸全體業主，廣告、小區停車收費收益和出租地面等收入歸全體業主所有，物業開發商無權占為己有；第二，業主擁有小區的管理權,有權選擇物業公司。

　　有的認為，人防地下室與業主日常生活密切相關，現在北京的人防地下室70%被出租給外來閑雜人員，租戶與業主共享綠地，占用業主的公共空間，甚至暴力事件頻頻發生。解決該問題的途徑是理順人防地下室的產權問題，建議草案第七十六條對此作出規定。

　　有的認為，物業公司為商業服務公司，用“管理”二字易產生誤解，不少物業公司以“管理”者自居，侵犯業主權益，建議將“物業管理機構”改為“物業服務機構”。

　　七、關于相鄰關系

　　一些群眾認為，草案關于相鄰關系的規定準確把握了司法實踐中的爭議點，有利于解決常見的涉及相鄰關系的民事糾紛；有的認為，草案關于相鄰關系的很多規定過于原則，難以解決實踐中涉及相鄰關系的民事糾紛。

　　有的認為，實際生活中，對于一些“合理擾民”的現象，例如，發出噪聲、排放油煙沒有超過環保標準，執法部門就沒有法律賦予的權力加以制止。但是，噪聲、油煙在事實上影響了人們的生活質量。建議對這種“合理擾民”的現象明確規定。

　　有的建議，有關相鄰關系的規定應當更具體一些，比如增加限制空調熱氣、滴水等規定。

　　八、關于拾得遺失物等規定

　　有的認為，草案關于拾得遺失物等規定既考慮到現實國情，又弘揚了拾金不昧的傳統，很好地兼顧了法律和道德。

　　有的認為，應當明確規定“拾得人的報酬請求權”。按照草案規定，拾得者幾乎沒有權利，只有義務：首先要妥善保管；然后要聯系失主歸還；如果保管不善造成遺失物損壞或者滅失，還要負賠償責任等等。而失主因為自己的過錯導致物品丟失卻不用承擔任何實質性的責任。這對拾得人是不公平的。建議在草案中明確規定“拾得人的報酬請求權”。

　　有的認為，法律要考慮人性，從人性角度講，對遺失物拾得人給予必要獎勵是應該的。

　　許多群眾認為，如果將拾得人的報酬請求權上升為一種法定權利，無疑違背了拾金不昧、助人為樂的傳統美德。如果什么事都可以用金錢來量化，將會導致整個社會精神世界的失落，也會使一些高尚的行為庸俗化。從公共道德的角度講，法律更應提倡拾金不昧。

　　有的認為，是否應當給予拾得人報酬，應區分拾得人主動返還和被動返還兩種情況。建議將第一百一十七條修改為：所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時，應當向主動返還或者上交遺失物的拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。所有權人、遺失人等權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾向拾得人支付報酬。拾得人不主動返還或者上交遺失物而且侵占遺失物的，無權請求遺失物的保管費等必要費用和報酬。

　　有的認為，為保護權利人的合法權益，應當規定所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時支付遺失物的保管費等必要費用的比例，防止出現支付的費用遠遠大于遺失物價值的情況。

　　有的認為，草案中的“必要費用”過于寬泛，實踐中會出現不同的理解，建議草案第一百一十七條予以明確。

　　有的認為，草案關于“招領公告期間為半年”的規定太短，不利于保護權利人的利益，建議延長。

　　有的認為，草案關于“遺失物自發布招領公告之日起半年內無人認領歸國家所有”的規定不妥。應該在遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，可以將物品進行拍賣，對拍賣后所得的收益進行保管，如遺失人找到保管方后，保管方應將拍賣所得的價款還給遺失者，保管方可以向遺失者收取一定的保管費用。

　　有的認為，草案第一百一十二條的規定存在以下問題：第一，草案將所有權人等權利人有權追回的財物僅限于“被盜、被搶的財物或者遺失物”，范圍太窄，可考慮修改為：被騙、被盜、被搶等非法行為占有的財物或者遺失物；第二，本條后半段的規定有利于保護交易的安全，也有利于保護善意受讓人的合法權益，這是非常必要的。但是，如何避免典當行等具有經營資格的經營者肆無忌憚地買贓賣贓，則需立法者仔細思考。建議將后半段修改為：但該物的最終受讓人或者中間受讓人在受讓中有過錯的，該損失由有過錯的當事人承擔。

　　九、關于建設用地使用權

　　許多群眾贊成對建設用地使用權屆滿的續期問題進行規定，認為草案明確了建設用地使用權期間屆滿后的申請權限和程序，既保障了公民私有財產權，也充分考慮了維護社會穩定的需要。

　　不少群眾認為，住宅用地使用權最長出讓期限為七十年的規定過短，不利于保護私人財產及提高房屋建筑水準。有的主張延長為一百年；有的主張為一百五十年；有的主張取消出讓年限的規定，成為永久性權利。

　　有的認為，應該明確申請續期的主體，是以業主個人申請，還是業主會議或者業主委員會申請續期。有的認為，如果業主關于是否申請續期或者續期時間認識不一致時，法律應該規定處理辦法。還有的主張規定續期的年限，住宅的續期時間為五十年。

　　有的認為，如果沒有約定或者約定不明確，續期時出讓金的數額應當按照市場價格支付。有的認為，應當按照申請續期當年縣級政府確定的土地基準價減去初次獲得土地使用權時繳納的土地出讓金。有的認為，續期應該免交出讓金，或者只支付換證工本費。

　　十、關于宅基地使用權

　　有的認為，草案現在的規定非常好，理由是：第一，宅基地的所有權屬于集體，個人無權把宅基地使用權轉出集體之外；第二，城鎮居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農民安身立命的最后保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所，帶來社會問題。

　　有的提出，目前因歷史、繼承等多種原因，不少農戶有兩處以上宅基地。有的認為，不能限制公民合法的繼承權利。

　　有的認為，將農村住房及宅基地使用權轉讓限制在本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶，范圍過窄，具備宅基地使用權分配條件的農戶一般都會申請新的宅基地，這一規定不利于農村不動產價值的實現，影響物的有效利用。有的認為，這不利于不同集體間村民的遷移。

　　有的認為，宅基地使用權人將其住房在法定范圍內轉讓不必經集體同意，只需進行登記即可，因為這是集體內部的合理流動。

　　有的主張，應當允許城鎮居民在農村購置宅基地或者有例外規定。理由主要有：第一，轉讓物權是公民的重要民事權利，農民對于住房這一重要財產應有自由轉讓的權利；第二，農民只有在特別需要的時候才會出賣住房，出賣住房肯定是要把房款用于更重要的地方，如治病救命、子女上學、投資經營等，法律不應當進行限制。而且，賣房子時農民肯定已打算好其他住處，擔憂農民居無住所是多余的；第三，城鎮居民在農村購置宅基地已不是個別現象，尤其在許多“城中村”和城郊結合部，簡單的禁止性規定不能杜絕這種現象，如果發生糾紛判定買賣無效，實際上很難執行；第四，有些城市居民基于養老、就業等考慮自愿到農村居住，允許城鎮居民到農村購置宅基地，有利于加強農村和城市之間的經濟交流，符合市場經濟的一般規律。

　　有的主張，對城鎮居民在農村購置宅基地可以作限制性規定，但不要禁止。對于已經轉為城鎮居民的宅基地使用權人，應允許其將宅基地轉讓給城鎮居民。有的建議，規定農民將住房轉讓給本集體以外的主體，應當經村民大會同意并經過政府批準，同時規定使用年限并交納土地使用費。

　　有的提出，應對城鎮居民已購宅基地進行確認和保護，城鎮居民購置農民住房的，應當按照國有土地出讓評估價格交納出讓金后予以辦理過戶手續。

　　有的提出，應該明確農民子女成為城鎮居民后，對其父母在農村的住房及宅基地使用權享有繼承權。

　　十一、關于擔保物權

　　有的認為，草案擴大了動產抵押的范圍，規定公路、電網等收費權都可質押，適應了社會經濟發展的需要。

　　有的建議，可抵押的財產范圍應當增加農村宅基地使用權以及土地承包經營權。

　　有的建議，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施，屬于私人的，應當可以抵押。

　　有的建議，增加行政機關國有資產不得抵押的規定。

　　有的認為，草案第二百一十四條中抵押人轉讓抵押財產須經抵押權人同意的規定不妥，是對所有權的限制。

　　有的建議，明確抵押權人實現抵押權時，是先確認債務及抵押權效力，還是直接申請拍賣、變賣的強制執行。

　　有的建議，將第二百二十二條第二項“抵押權未登記的，按照債權比例清償”修改為：抵押權未登記的，按照合同生效的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。

　　有的建議，在第二百四十四條中增加“應收帳款”等合同債權作為權利質權的客體；把“公路、電網等收費權”改為“公路、電網等經營權”。

　　有的認為，草案第二百四十五條中規定的票據和債券有很多已經無紙化了。建議修改為：質權自權利憑證交付質權人發生效力，如沒有實體權利憑證的，在相關中央登記機構登記時發生效力。

　　有的建議，設立不動產的施工留置權，以解決工程拖欠款問題。

　　有的建議，在擔保物權中增加讓與擔保。

　　有的建議，明確擔保法與物權法之間的關系。有的認為，擔保法已經對擔保物權作了詳細規定，物權法中的規定有的與擔保法重復，有的與擔保法不一致，建議刪去擔保物權一編。

　　十二、其他

　　有的對物權法草案的名稱提出不同意見，認為不好理解，建議改為《財產保護法》。

　　有的認為，典權作為一項重要的物權應當在物權法中規定。

　　有的認為，居住權調整的范圍過窄，應當刪除。

　　有的認為，物權法中使用“個體工商戶”這一特定歷史時期的名詞不妥，建議刪去。

　　有的提出，應當對過去被征收的私人土地的補償問題、私人房屋的所有權等歷史遺留問題作出明確規定。

　　不少群眾反映，草案出現那么多的法律專業術語，老百姓讀起來很難，建議增強草案通俗性，增加專業術語的名詞解釋，并安排電視講座對草案進行講解。有的認為，法律是一門科學，出現一些法律術語在所難免，草案在文字表述上首先應當追求準確性和嚴謹性，其次才是通俗易懂。

　　有的建議，在網站開辟論壇，公布已經提交的意見。