中新網(wǎng)3月17日電 據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，中消協(xié)在今年“3·15”期間發(fā)布的信息顯示，去年房產(chǎn)行業(yè)投訴量出現(xiàn)了七年來首次負(fù)增長。除了政府規(guī)范房產(chǎn)市場的利好外，業(yè)主防范意識(shí)的增強(qiáng)也起了關(guān)鍵作用。目前，分戶驗(yàn)收制度實(shí)施，民間驗(yàn)房師嶄露頭角，二者直指產(chǎn)生糾紛最多的收房問題，業(yè)主對其寄予厚望。
但經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政府新規(guī)和民間新招在實(shí)施和運(yùn)用中并未顯現(xiàn)應(yīng)有效用。它們究竟該起什么作用？哪些因素制約了其效用？值春季交房高峰期，本報(bào)聯(lián)合知名律師，就糾紛實(shí)例展開探討，為購房人解惑支招。
實(shí)例解讀：新規(guī)新招怎么用？
●典型案例：王先生買了一套預(yù)售商品房，今年2月被通知收房。到現(xiàn)場后，客服人員提出，業(yè)主必須交完契稅和物業(yè)費(fèi)才能驗(yàn)房。王先生因此拒絕收房。開發(fā)商提出，無故不收房，業(yè)主要付賠償金。”同去收房的業(yè)主張女士急于拿鑰匙，匆匆交錢收房，入住后才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，從此陷入催促和等待的苦惱中。
●維權(quán)建議：廣大(北京)律師事務(wù)所律師莊清忠結(jié)合案例解讀了新規(guī)新招的作用。
根據(jù)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》，今年1月1日起，開發(fā)商交房時(shí)應(yīng)當(dāng)出具《住宅質(zhì)量保證書》，并附上建設(shè)、施工、監(jiān)理簽字的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。“在沒收到分戶驗(yàn)收表的情況下，王先生有權(quán)拒收房，并索要延期賠償金。”
由于入住才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，張女士只能要求開發(fā)商保修。若對方不予理睬，張女士可要求權(quán)威鑒定并起訴。“但打官司成本太大，業(yè)主往往放棄。防范的辦法是，驗(yàn)房師把關(guān)收房，在入住前與開發(fā)商協(xié)商解決問題。”
另外，莊清忠指出，正確的收房程序要求業(yè)主收房時(shí)，銷售、客服和物管人員一同到場，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，業(yè)主可拒絕收房，直至修復(fù)后達(dá)到交房條件。“交物業(yè)費(fèi)不能成為收房條件。開發(fā)商若提出先交錢后收房，業(yè)主只要收集相關(guān)證據(jù)起訴，穩(wěn)贏。當(dāng)然最好的防范辦法是在購房合同中約定收房程序。”
分戶驗(yàn)收制：開發(fā)商極少執(zhí)行
莊清忠律師說，以前實(shí)行整棟驗(yàn)收，開發(fā)商往往提供專門房間對付抽檢。而分戶驗(yàn)收規(guī)定提高了對建設(shè)單位工程質(zhì)量的要求，而且業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題可以找到直接責(zé)任人，因此能減少隱患，防范糾紛。
然而，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》已經(jīng)實(shí)施了3個(gè)多月，記者在對城區(qū)十余個(gè)近期交房項(xiàng)目的調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有開發(fā)商向業(yè)主出具《住宅工程質(zhì)量》。
是什么原因?qū)е麻_發(fā)商對新規(guī)如此置若罔然？北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭認(rèn)為，“盡管分戶驗(yàn)收是由建設(shè)開發(fā)單位自檢，但出具驗(yàn)收表對開發(fā)商來說，仍然不是件容易事。而且新規(guī)的要求是‘應(yīng)當(dāng)出具’，并沒有強(qiáng)制。在這種情況下，開發(fā)商便有理由繼續(xù)依照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法的有關(guān)規(guī)定，只出具竣工備案表、面積測繪表、質(zhì)量保證書和產(chǎn)品使用說明書。對拒不出具分戶驗(yàn)收表的開發(fā)商，即使業(yè)主申訴，有關(guān)部門也會(huì)遭遇執(zhí)法難題。”
民間驗(yàn)房師：資質(zhì)水平無法規(guī)范
面對開發(fā)商設(shè)置的重重“陷阱”，業(yè)主不得不想出各種防范辦法。不少人開始邀請“懂行者”陪著自己收房。這些人往往從事過工程建設(shè)、項(xiàng)目開發(fā)，能夠幫助業(yè)主找出房屋存在的各種質(zhì)量問題。從開始的作為熟人幫忙，“懂行者”逐漸成為“驗(yàn)房師”。
但陳旭指出，驗(yàn)房師還沒有專門的資質(zhì)證書，工商部門無法給驗(yàn)房機(jī)構(gòu)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，所以他們的工作只能屬于民間行為或咨詢業(yè)務(wù)，其報(bào)告不具備法律效力。
而且，由于缺乏市場規(guī)范，目前驗(yàn)房師的水平難以保證。“真正專家并不出面，很多咨詢機(jī)構(gòu)只是對普通員工作簡單培訓(xùn)就派出，這些人往往僅能發(fā)現(xiàn)皮毛問題，業(yè)主的權(quán)益仍然難以保障。”莊清忠表示。(楊舒萌）
