越調(diào)控需求越旺盛

　　在過去兩年疾風(fēng)暴雨式的的房地產(chǎn)調(diào)控之下，樓市卻出現(xiàn)如此暴漲，讓老百姓摸不著頭腦，更讓買房人的心理跟著水漲船高。

　　中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查結(jié)果顯示：超過90%的消費(fèi)者認(rèn)為宏觀調(diào)控的持續(xù)深入并沒有令北京房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭弱下來。超過80%的購(gòu)房者預(yù)期未來1到3年內(nèi)，北京房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

　　剛性的需求、樓市供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局，是業(yè)內(nèi)人士看好樓市前景的重要原因。有意思的是，國(guó)內(nèi)不少地方出現(xiàn)越是調(diào)控需求就越強(qiáng)烈的怪現(xiàn)象。尤其是今年以來，此前暫時(shí)壓抑的需求似乎猛然間爆發(fā)了出來。

　　供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)自然上漲。那么，旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控為何沒能改變供不應(yīng)求的關(guān)系？

　　天相投資顧問段海瑞分析，首先，抑制需求的同時(shí)供應(yīng)量在減少。2004年實(shí)行“招拍掛”以來，政策因素導(dǎo)致土地進(jìn)入市場(chǎng)步伐放緩，加上避免投資過熱的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)先行指標(biāo)回落，投資增速下降。拆遷政策的改進(jìn)在客觀上造成房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程減緩。

　　再看資金面，銀根對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮沒有得到根本性改善，房地產(chǎn)信托也受到整頓，加上股權(quán)分置改革，房地產(chǎn)公司幾乎沒有通過證券市場(chǎng)融資，房地產(chǎn)業(yè)整體資金緊張，開發(fā)節(jié)奏不得不大大放緩。

　　從近兩年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況看，2001年北京商品住宅新開工面積增速創(chuàng)下69.2%的歷史高位，但2005年則下降為-10.1%。同時(shí)，商品住宅新開工面積也由2003年的2455.7萬平方米下降到了2005年的1983.2萬平方米。

　　同時(shí)，宏觀調(diào)控下的優(yōu)勝劣汰大大提高了行業(yè)的集中度，房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位得到加強(qiáng)，它們可以通過人為囤積土地來抬高價(jià)格。

　　更有市場(chǎng)人士透露，由于“8·31”過關(guān)地進(jìn)入市場(chǎng)情況非常不好，政府為盡快把這些地推入市場(chǎng)，有意地放緩招拍掛土地的供應(yīng)節(jié)奏。

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀院專家王小廣則認(rèn)為，2005年以來，北京、廣東等地房?jī)r(jià)漲得厲害，肯定是炒家所為，“上海的炒家一部分轉(zhuǎn)移到中西部城市，還有大量資金轉(zhuǎn)到北京、廣東繼續(xù)炒作。如何應(yīng)對(duì)游資，這對(duì)宏觀調(diào)控是一個(gè)很大的考驗(yàn)。”

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