【物業費·專家建議】

　　建議1：成立業主委員會

　　北京市律師協會物業管理專業委員會秦兵律師認為，是否請物業服務機構、請哪家物業服務機構應該由全體業主決定，是業主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為，而能代表全體業主的這個組織只有業委會。

　　從國外物業管理的經驗可以看出，業委會是保護業主的財產權與社員權、維護業主合法權益的最有效組織形式�？梢哉f，如果社區沒有業委會，那么業主在社區中近30%的公共權利就沒法行使，無權利即不必付費，在這種情況下業主有權不支付物業費。

　　秦兵律師指出，目前，在實際中成立業委會是一件很困難的事情：首先是物業服務機構的干涉和阻礙，他們意識到一旦業委會成立，其管理地位勢必會受到影響，擔心因服務質量差而被解聘，所以就會千方百計地設置障礙，如禁止業主張貼公告，阻撓業主聚會等；再次，與物業服務機構有利害關系的相關行政部門，也會在成立業委會中以種種理由否認成立程序的合法性，導致籌備組重新組建，有的社區甚至近10余年無法成立業委會，極大地挫傷了業主的積極性。

　　建議2：劃分業權+實行傭金制

　　北京仁和律師事務所孟憲生律師認為，劃分業權，可以從根本上界定物業產權及其相應的責權利，不僅明晰了業主的責權利，更是保護了業主過往未曾享受過的收益權：本著“誰投資誰受益”的原則，業主在購房款中不僅承擔了所購房屋的建設成本，也承擔了部分公共區域的建設成本，因此這部分區域的收益權也應歸業主所有。

　　傭金制的實行與業權的劃分是直接掛鉤的。實行傭金制管理，可以使物業財務管理具有極高的透明度，讓業主花的每一分錢都清楚明白，業主可以自行選擇物業管理的服務方式、服務水平及收費標準，而物業公司的收益則不再與成本有關，而是與服務水平掛鉤。(蔡雪婧 鄒玉瑞)

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